[摘要] 依稀记得四年前,记者第一次跟随丈夫来到这个城市时的情景:当时,这座小县城的房地产业正处于高速发展期,在接近高速口时,便能看到离高速路不远处排排站立着的楼盘,有的正在建设,有的已经“待字闺中”,总之场面颇为壮观。
仍将持续
事实上,记者通过春节期间的走访发现,空置率高、库存量大等并非上述两个县城独有的个案,而是县级城市、三四线城市普遍面临的现状。
“2014年全年,受银行信贷紧缩等因素影响,整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来,尽管下半年以来各类“救市”政策出台,楼市年底也出现了“翘尾行情”,但是,大多数大中城市成交量仍然同比2013年下滑两至三成,个别城市成交量甚至同比2013年下滑四至五成。”在接受记者采访时,同策咨询研究部总监张宏伟表示,从2015年初大中城市市场库存及去化周期来看,大多数大中城市楼市库存仍然偏高,2015年市场仍然普遍面临着“去库存”的压力。
“在此背景下,对于大多数中小房企来说,仍然面临资金面的紧张的压力。”张宏伟表示,尤其在专注在三四线城市甚至是县城的中小房企。
记者了解到,2014年以来,受到银行信贷紧缩、“钱荒”、销售业绩不佳等因素的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。
继2014年年初浙江出现兴润置业倒闭的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团,青岛君利豪集团,南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商,杭州中都集团等。
张宏伟认为,进入2015年,即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台,楼市在年底也出现了“翘尾行情”,但是,市场库存偏大的基本面没有改变,楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变,对于大多数中小房企来讲,2015年仍然会面临资金面紧张的状况,仍然有可能出现债务违约风险。
一位不愿具名的地方政府人士也告诉记者,在过去的两轮调整中,楼市下调是因为政策推力导致,而非需求性下滑,但现在的情况与以往大不相同,并非因政策挤压所致,而是行业趋势性下行,在三四线城市,甚至更小的县城,供应已经超过目前的需求。
“尽管一些占据区位价值较好的项目或者公司仍能找到合适的接盘者,但不排除无人接盘式的破产倒闭案例可能大幅增加。”该人士表示。
张宏伟认为,从2015年上半年银行信贷大背景来看,即使央行[微博]降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为,从实际市场表现来看,银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎,并没有出现实质性松动,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”,这些因素成为2015年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。
“有三类企业容易受到上述因素的影响。”张宏伟分析,具体来讲:类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类则是一部分资信不太好、贷款受限的中小企业,由于难以获得银行贷款,这些房企在2015年或将面临被银行等金融机构“锁房”的风险,如果这些房企无法及时化解这样的危机,届时,仍然会面临资金链断裂的市场风险。
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