[摘要] 成交前跌后升的9月份，楼市并没有表现出“金九”的势头。中指研究院监测的全国重点城市数据显示，在9月份首周商品房成交量环比下跌20%的拖累下，整个9月份的成交量环比只上升了7个百分点，同比下跌17%。同时，全国商品房库存量仍在上升，全国楼市仍未走出低迷局面。
乐观情绪高涨
救市政策陆续出台、成交量不断上升，并没有改变外资机构对中国楼市的悲观判断。近日，Fulcrum资产管理公司董事长加文·戴维斯在其文章中继续老调重弹——中国楼市正面临崩盘。
与此相反，国内机构对楼市前景乐观情绪高涨。兴业证券分析师刘建刚认为，按揭贷款逐步宽松，对地产行业形成中长期支撑的趋势并未改变，尤其是9月末央行限贷政策的变化和支持按揭贷款资产证券化等表述来看，中国商业银行将中长期提升按揭贷款占总贷款比重，支持房地产行业的长期繁荣。
从美国和日本等国的经验来看，房地产市场大周期的决定因素就是资金，按揭贷款的安全性将使得银行在利率市场化背景下持续增加按揭贷款配置，即银行的资金将持续大规模流入房地产市场，MBS的推出将加速这一趋势的演化。“房地产市场的发展空间将大幅超越当前市场的预期。”
国金证券分析师曹旭特认为，未来“房价的走势也会被逆转”，目前反映供求关系的去化周期和批售比仍处于历史峰值，按行业自身的规律，今年第四季度开始房价应该出现调整，但在政策外力下，“房价难免在明年再次反弹”。
【回顾】
三波救市新政
效应各不相同
今年至今，虽然地方政府出台了不少救市政策，例如武汉放松公积金、北京上调普通住宅标准等，但这些都是个别城市零敲碎打的救市政策，影响力并不大。今年众多的救市政策有3条：限购松绑、房贷新政、公积金新政。
三大救市新政中，其出台的原因及过程不同，救市的层面不同，市场效应也各不相同。从目前的市场反应来看，房贷新政刺激成交的效应最为明显。
救市第1 波 松绑限购
●出台原因
楼市成交低迷
去年年底，随着“钱荒”的出现，国内楼市成交开始遇冷。今年年初，市场观望情绪更加浓厚，成交低迷情况更加严重，楼市库存量不断增加。其间，外资机构不断唱空中国楼市，继2010年之后，“中国房地产崩盘论”再度甚嚣尘上。
加上知名港资房企撤资、万科董事会主席王石连续警告“小心了”，更让人感觉到中国楼市处于风雨飘摇中。随着住宅市场销售不佳，土地市场也开始转冷，地方政府在土地出让上的收入大幅减少，迫切希望救市。
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