[摘要] 成交前跌后升的9月份，楼市并没有表现出“金九”的势头。中指研究院监测的全国重点城市数据显示，在9月份首周商品房成交量环比下跌20%的拖累下，整个9月份的成交量环比只上升了7个百分点，同比下跌17%。同时，全国商品房库存量仍在上升，全国楼市仍未走出低迷局面。
成交前跌后升的9月份，楼市并没有表现出“金九”的势头。中指研究院监测的重点城市数据显示，在9月份首周商品房成交量环比下跌20%的拖累下，整个9月成交量环比只上升了7个百分点，同比下跌17%。同时，商品房库存量仍在上升，楼市仍未走出低迷局面。
面对9月份销售依然低迷局面，更多的“救市”新政出台。9月份，松绑限购的城市新增7个；9月30日，房贷新政出台；10月14日，公积金新政出台。
密集“救市”新政出台，终于令楼市在10月份转了风向：成交量环比快速增长。在“十一”期间成交数据表现平平后，其后三周部分重点城市的成交量不断上涨，中原地产监测的54城、中指研究院监测的41城的楼市成交量均连续三周上扬。虽然10月份能否成为“银十”尚有待观察，但商家信心已明显恢复。
面对系列新政后的楼市新风向，国信证券分析师区瑞明明确表示：“楼市的暖冬会有，销售的改善至少会持续到明年上半年。”在区瑞明看来，新政适时出台，不再局限于“托”，更有浓浓的“举”的意味，显示出强烈的救市信号。
“我们预计在中央发出‘信号’后，地方政府会踊跃出台各种细则落实新政以刺激房市。新政的出台、地方政府的积极跟进，有望在中短期内结束楼市成交低迷的态势。”
楼市风向转变
自今年4月份南宁松绑限购开始，中国房地产调控政策在松绑的道路上越走越远。但由于松绑限购更多是基于地方政府层面，且不涉及四大一线城市，因此，对楼市成交的刺激作用并不明显。今年1-8月份，楼市成交量持续下滑。
进入“金九”，开发商推货力度明显加强，可以看出，随着年底临近，完成今年销售目标的时间越来越短，开发商“毕其功于一役”的心态越来越明显。可惜，市场并没有因开发商的推货量增加而有所改变，买家持币观望心态明显，开发商的热情与消费者的观望形成鲜明对比。国家统计局的数据显示，9月份，商品房、商品住宅成交量同比均出现下滑，库存量持续上升。作为一线城市的广州，9月份的成交量在今年前三个季度只处于中等水平位置，且创下近10年来9月份楼市成交的纪录，丝毫未见“金九”成色。
正所谓“祸兮福所倚”，9月份的低迷成交导致了更大力度的救市，并且是从地方到中央层面的救市。
虽然救市效果在“十一”期间未见明显体现，成交量同比依然下滑，但“十一”过后，楼市风向终于转变。中原地产的监控数据显示，10月份楼市持续升温，国庆长假后，所监测的54个城市的商品房成交量连续三周呈上涨之势。
中指研究院监测的41个重点城市商品房成交数据同样显示，从10月6日至26日连续三周成交量环比上涨，周上涨43%，第二周上涨20%，第三周上涨5%。广州同样是一个鲜明的例子，房产数据中心统计显示，10月1日-26日，广州一手住宅网签量为5645套，环比9月1日-26日的3726套大涨51.5%。
这种风向的转变，还体现在开发商的心态上，10月份，开发商悲观情绪有所减少，乐观情绪抬头。
乐观情绪高涨
救市政策陆续出台、成交量不断上升，并没有改变外资机构对中国楼市的悲观判断。近日，Fulcrum资产管理公司董事长加文·戴维斯在其文章中继续老调重弹——中国楼市正面临崩盘。
与此相反，国内机构对楼市前景乐观情绪高涨。兴业证券分析师刘建刚认为，按揭贷款逐步宽松，对地产行业形成中长期支撑的趋势并未改变，尤其是9月末央行限贷政策的变化和支持按揭贷款资产证券化等表述来看，中国商业银行将中长期提升按揭贷款占总贷款比重，支持房地产行业的长期繁荣。
从美国和日本等国的经验来看，房地产市场大周期的决定因素就是资金，按揭贷款的安全性将使得银行在利率市场化背景下持续增加按揭贷款配置，即银行的资金将持续大规模流入房地产市场，MBS的推出将加速这一趋势的演化。“房地产市场的发展空间将大幅超越当前市场的预期。”
国金证券分析师曹旭特认为，未来“房价的走势也会被逆转”，目前反映供求关系的去化周期和批售比仍处于历史峰值，按行业自身的规律，今年第四季度开始房价应该出现调整，但在政策外力下，“房价难免在明年再次反弹”。
【回顾】
三波救市新政
效应各不相同
今年至今，虽然地方政府出台了不少救市政策，例如武汉放松公积金、北京上调普通住宅标准等，但这些都是个别城市零敲碎打的救市政策，影响力并不大。今年众多的救市政策有3条：限购松绑、房贷新政、公积金新政。
三大救市新政中，其出台的原因及过程不同，救市的层面不同，市场效应也各不相同。从目前的市场反应来看，房贷新政刺激成交的效应最为明显。
救市第1 波 松绑限购
●出台原因
楼市成交低迷
去年年底，随着“钱荒”的出现，国内楼市成交开始遇冷。今年年初，市场观望情绪更加浓厚，成交低迷情况更加严重，楼市库存量不断增加。其间，外资机构不断唱空中国楼市，继2010年之后，“中国房地产崩盘论”再度甚嚣尘上。
加上知名港资房企撤资、万科董事会主席王石连续警告“小心了”，更让人感觉到中国楼市处于风雨飘摇中。随着住宅市场销售不佳，土地市场也开始转冷，地方政府在土地出让上的收入大幅减少，迫切希望救市。
报告称3成银行落实新政7折利率未现身
房贷新政出台一个月内，中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行等相继跟进，宣布开始执行房地产贷款新政。
不过，《2014年中国房贷市场10月报告》显示，在23个重点城市近400家银行中，目前仅约3成银行落实央行新政，即执行首套房“认贷不认房”的认定标准，
房贷新政中购房者关注度的“7折扣利率”，在房贷新政落地一个月后并未现身。中新网房产频道调查发现，截止10月29日，北京、上海、深圳、广州四大一线城市商业银行首套房贷利率多为9折，且均设置了缴纳保证金、抵押房产证、针对特定房源等优惠利率门槛，实际申请难度较大。
而在杭州、南京、天津等二三线城市，商业银行首套房贷利率额甚至更高。多数利率在9—9.5折左右，部分仍保持基准利率。
业内人士认为，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多重因素影响下，施行7折房贷利率将使商业银行亏本。“如果银行执行7折房贷利率，将做一单赔一单。”某国有银行支行负责人表示。
楼市普遍回暖 多地二手房市场量升价涨
虽然房贷新政出台后落地银行尚不足半数，但上述报告也显示，相比9月份，10月份房贷环境已大幅宽松。
在此影响下，房地产市场已呈现出普遍回暖势头。上海某房地产研究院对20个典型城市进行监测发现，10月前20天新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。一线城市环比增幅较大，10月中旬成交量反弹明显。
从市场表现看来，房贷新政对二手房市场影响更加突出。以北京为例，据多家二手房机构数据，10月份北京二手房交易量环比上涨了约1倍。杭州、南京等二线城市二手房市场也明显升温。相关数据显示，在房贷等政策放松后，杭州二手房看房者比之前涨幅达四成以上，且下单速度加快。
另外，因市场转暖，个别业主甚至涨价出售二手房源。北京一中介公司透露，随着成交量在短期上涨，二手房价表现出小幅上涨的趋势，但目前涨幅尚不明显。
一二线土地市场升温 更多房企入市“抄底”
在房贷新政落地之后，不仅一二手房成交量回升，之前几乎冻结的土地市场也暖风渐起，其中，一二线城市升温显著。
统计数据显示，截止10月27日，一线城市土地成交22宗，平均成交楼面价每平米达到了9787.5元，成为近半年点。今年以来，这一成交楼面均价仅次于1月份。同时，平均溢价率达33%，创今年4月以来新高。
较高的成交价背后，是房企拿地热情的提升。从9月开始，万科、远洋已陆续进入土地市场，而进入10月，保利、首开等更多标杆房企纷纷出手拿地。
分析师分析称，信贷政策松绑后，一线楼市出现企稳迹象，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。相比三四线城市较大的风险，房企更愿意扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然激烈。
随着各类救市政策的出现，四季度更多房地产企业可能进入土地市场，期待在土地市场低位运行时“抄底”。
房贷新政影响下市场如何走？ 业内说法不一
对于房贷新政影响下未来楼市走向，有观点认为，前九月走低趋势将逆转，四季度楼市会呈现“量增价稳”，也有业内指出，房地产调整将持续更长时间。
素有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强认为，在救市政策出台后，楼市点已经过去，如果房企再融资松口、房贷优惠等政策落实到位，10月或将逆转楼市今年前九月走低的趋势。不过，任志强强调，基于库存较高，楼市会U型缓慢回升而不是V型迅猛反弹。
房贷新政释放了大量需求，起码可以增加30%的可购房人群，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他预测，整体4季度依然会是量增价稳的市场形态。
经济学家李稻葵则认为，房地产市场调整还将持续很长时间，“预计这次房地产调整还需要2年以上，楼市的成交量和成交价格才能稳定并向上。”
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