[摘要] 当前山东省房地产市场稳中有降，全省房地产开发投资和商品房供应量平稳增长，房价小幅上涨，但是销量已经连续五个月下降。多个城市也出现了房企转让甩卖的局面，形势不容乐观。
山东:海景房一片片沦为“鬼城” 海岸线成房岸线
过去10多年，“海景房”是一个被频繁炒作的概念，山东省沿海城市也随这股潮流建起诸多海景房，卖向。乳山、海阳、龙口、蓬莱，这些海岸小城拔地而起一栋栋高楼。然而，每当夜幕降临，这些高楼却因入住率太低，多数没有亮灯，被人们称作“鬼城”。
一座空城：银滩200多个小区撂荒
乳山银滩离乳山市有十几公里，在银滩房产市场的2008、2009年，外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空，消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产，没有形成任何成气候的产业，相应的配套设施也不完善，买房客很少在此常住，银滩变成了一座空城。萧瑟的海风吹过广场上的杂草，写着“海鲜烧烤广场”的招牌生了锈，上面贴着一张二手房小广告。卖泳衣和海滩用品的小店关着门，这种荒芜的景象与声名在外的“银滩”难以匹配。这是9月中旬，记者在乳山银滩旅游度假区看到的景象，绵延21.3公里的海滩上游人稀少。
海岸线上密密麻麻分布着200多个小区，鲜少看见居民。整个银滩的中心地带，是管委会办公所在的银滩大酒店，它正面向海。据管委会工作人员介绍，旺季时，这里一房难求，但平时，客房根本住不满。
淮河路是银滩少有的几个比较热闹的地方，这得益于附近的大庆小区。这条街上密布着卖旅游纪念品的小摊，还有菜摊、海鲜摊、小饭店以及房产中介。相比其他小区十室九空、没有人气，淮河路东侧的大庆小区算是人口密集，“这个小区开发早，许多是油田的职工居住。”不过淮河路西侧的几个小区就显得冷冷清清，零星有几个住户，每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。
生活不便：除了大海，银滩啥也没有
银滩的房地产开发从上世纪90年代开始，沉寂了几年后，从1998年开始，当地再次掀起房地产开发热，尤其是2003年至今，建成了二百多个房地产项目。
据管委会工作人员介绍，到目前为止，银滩海景房已开发了1800万平方米，按照规划，至少能容纳60万人口，但现在的银滩只能被称作是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,但这里既无度假设施，也无度假风情，商业配套很少，生活很不便利，“除了一片大海，银滩啥也没有。”当地的出租车司机这样说，还不如在乳山市里买房子呢。
不是孤例：多地海景房都沦为鬼城
像乳山银滩这样的海景房并不是孤例，在威海文登、烟台海阳、龙口、蓬莱等地的海景房，都出现了“空城”“鬼城”现象。有媒体报道称，在烟台芝罘岛万科海云台旁边的西海岸项目，空空荡荡一大片小区内，没有几户居民。大部分房子空置，很多人从购买到如今都未装修。小区周边是海岸和工地，除了瓦砾以外就是杂草丛生，也鲜有商业设施和出租车。
据当地居民说，西海岸是5年前烟台当地实时热门门的房地产项目之一，当时的开盘价格在每平方米5000元左右。由于看好当地的投资价值，不少居民排队购买，甚至不惜雇用农民工连夜排队。交房后，由于基础设施和周边配套不尽如人意，大部分人都放弃居住，直接坐等楼盘。而如今，在万科海云台项目的影响下，该项目二手房也到每平方米10000元左右。
海景房对于当地居民来说，的价值是投资，并不是的居住选择。一名出租车司机表示，烟台气候温差大，5月-10月间天气较暖和，而11月到次年4月天气寒冷，海边风大、潮湿，不适合居住。因此，很多人投资房产后都懒得装修，只能任由房屋闲置。
把脉鬼城
开发商扎堆“啃西瓜”海岸线成房岸线
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，海景房项目频频出现“鬼城”、“空城”现象，主要有三点原因：一是开发过快、过度，过早透支了海岸线资源，造成了资源浪费；第二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发；第三是没有一个核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展，而这些都是政府失责的表现。
“乳山银滩就是一个典型的没有规划好的案例，业内称之为‘啃西瓜皮’式建设。”李铁岗说，几年前，业界曾经研讨过乳山银滩的海景房项目，给出了这样的说法，“首先是沿着海边弄了一溜项目，一哄而上抢占了一线土地资源，这样一来，二线、三线的价值大为降低。”
发展过快、开发过度也是导致出现“鬼城”的重要原因，“要是逐渐开发，可能就不会出现这种现象。”李铁岗说，以银滩的体量来说，利用30-50年来开发，就能更好地利用银滩的土地、旅游资源，那样的话，可能就不会出现“鬼城”“空城”,甚至还会带动当地旅游产业、旅游地产的发展。
但短短10余年，海岸线上就盖满了海景房，相应的配套设施却没跟上，交通、购物都不是很方便，就出现了目前的“空城”现象。来自上海的乐女士就表示，饭店少、卖菜的少，出门公交车不多，很多时候只能打小三轮，“短时间住还可以，要是长时间住就不方便了。”
“作为土地的出让者、管理者，当地政府负有规划、管理好土地的责任，但从目前情况看，当地政府失责了。”李铁岗说。
没有产业只有住房破坏生态又浪费资源
在卖地时，地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望，但事实证明，这些没人住的海景房对经济的拉动作用非常有限。入住率极低的海景房，造成了双重浪费，既破坏了自然生态、浪费了土地资源，又浪费了大量财力。
产业发展不足，支撑不了城区发展，是出现“鬼城”的一个重要原因。银滩刚开始发展时，是建设银滩旅游度假区，主题是度假，但度假只是一个泛概念，并没有落实到相关产业链的可持续运转，也没有真正形成支撑。“一个城市要想持久发展，需要有一个主题产业来带动，而银滩就缺乏这样的产业来支撑。”李铁岗说。
从国外那些开发得很成功的海岸线来看，基本都有一个主题产业做支撑，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业，墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、体育等很多产业。
而乳山等地的海岸线开发很单调，除了海景房、盖房子，没有其他产业。因此，中国的海岸线旅游也很单调，除了洗海水澡、搞些水上运动，就再也没有其他东西了。“像银滩这样依靠海景房发展的海滨新城，没有完整的产业链，没有产业，光有住房是不行的。”李铁岗说。济宁房天下
专家建言：补上欠账做好规划 盲目转型会造成二次浪费
因为入住率低，海景房新城中几乎没有配套设施，导致生活不方便，这又拉低了入住率，最后变成恶性循环。
目前情况下，要想改变“鬼城”的现状，乳山等地需要做的就是补上公共配套设施的欠账。“公共配套设施是城市发展过程中不可或缺的，但是在许多海滨城市的海景房项目中，却都没有这方面的规划。”李铁岗说。
以乳山银滩为代表的胶东海景房项目在看到困境后，就开始打“养老”的旗号，转型做养老产业，但是目前还没有形成一个有吸引力、影响力的项目。“不管是旅游产业还是养老产业，重要的是做好相关配套设施建设。”李铁岗说，产业发展必须是一个产业链，需要进行审慎的论证，而不能盲目转型、上马相关项目。
“以养老产业为例，这就需要构建一个相关产业体系，否则的话，很可能会重蹈覆辙，转型不成功，造成第二次资源浪费。”李铁岗说。
近年来，认识到银滩海景房发展的困境，乳山市已经累计投资30多亿元进行基础设施建设，逐步改善交通、污水处理、教育医疗、休闲购物等公共基础设施，并要求在建楼盘抓紧更改和调整规划设计方案，尽快融入养生养老元素，建设养生养老社区和康复养老医疗机构，今后新的开发项目若无养生养老配套设施，将一律不予批准。这或可看出乳山市转型的决心。
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