[摘要] 当前山东省房地产市场稳中有降，全省房地产开发投资和商品房供应量平稳增长，房价小幅上涨，但是销量已经连续五个月下降。多个城市也出现了房企转让甩卖的局面，形势不容乐观。
当前山东省房地产市场稳中有降，全省房地产开发投资和商品房供应量平稳增长，房价小幅上涨，但是销量已经连续五个月下降。多个城市也出现了房企转让甩卖的局面，形势不容乐观。
山东商品房价格小幅上涨 销量连续五个月下降
从山东省前三季度经济形势分析座谈会上了解到，当前山东省房地产市场稳中有降。7—8月份，全省房地产开发投资和商品房供应量平稳增长，销售量降中趋稳，房价小幅上涨。
数据显示，山东省商品房开工、竣工、销售面积和销售额等均出现不同程度的回落或下降，商品房销售面积下降6.2%，连续5个月负增长。以价换量效果不明显。供应量和库存增长。今年8月底比6月底，新增商品房库存面积9万平方米，累计库存3229万平方米，同比增长27%。受此影响，建筑及装潢类消费增速同比回落5.8个百分点。
商品房价格小幅上涨。8月份，纳入国家70个大中城市统计的青岛、烟台、济宁新建商品住宅价格，同比分别上涨0.3%、1.2%、1%，济南与去年同期持平；青岛、济宁、济南、烟台二手房价格同比分别下降1.4%、1.4%、0.5%、0.1%。全省商品房均价5402元/平方米，同比增长7.1%。另外，济南、青岛、泰安取消或调整限购政策后，对市场影响不大。
房地产市场面临下行压力。房地产开发投资增速持续回落。前8个月房地产开发投资仅增长9.4%，同比回落3.5个百分点，比上半年回落2.8个百分点。7—8月份，全省13个设区城市房地产开发投资增速回落，青岛、淄博、枣庄、潍坊、威海、莱芜、德州、滨州8市增速同比下降。原因主要是去年房地产开发投资首次突破五千亿元，形成了较高的基数；房地产信贷持续收紧引发的销售压力增加，售房款回笼变慢，对开发商后续投资造成影响。
房地产企业到位资金减少、土地成交价格下降。全省商品房开发企业到位资金同比下降6.2%，增幅同比回落19.8个百分点；房地产企业购置土地341万平方米，同比增长11.4%；成交款67亿元，同比下降15.2%，土地成交价格同比下降23.9%。外商投资趋于谨慎，放缓投资步伐；受观望气氛影响，商品房销售定金及预收款下降。
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山东多个前景不佳地产项目甩卖
9月份以来仅山东就有潍坊科信房地产开发有限公司（下称“潍坊科信”）等多个房地产公司的股权在上海联合产权交易所、北京产权交易所等交易平台挂牌转让。从挂牌公告看，这些被转让公司旗下的房产项目或尚未开工、或经营不佳，短期内均难以带来，甚至需要增加大笔投入。而这并非山东一地的现象，目前，上海中虹、中粮集团等涉足房地产的大型企业均有房产项目正在挂牌转让中，挂牌总金额超过10亿元。
“这说明房地产业的资金依然非常紧张。”北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对此表示，房地产市场持续的不景气加上开发商融资不畅，令其做出收缩战线的选择，“通过卖项目、卖股权的方式，可以处理一些亏损的或是非核心业务的资产，缓解资金压力，从而帮助企业熬过难关。”
1、密集转让
潍坊科信是烟台科信房地产开发有限公司（下称“烟台科信”）全资控股的子公司，其全部股权于本月中旬就已在上海联交所挂牌转让，价格5932.67万元。资料显示，烟台科信是中国电子信息产业集团有限公司旗下的老牌房地产开发企业，1992年就已成立，注册资本1800万元。此次转让的潍坊科信则是其2009年在潍坊成立的房地产开发企业，主要负责潍坊当地的项目开发。截至今年4月，潍坊科信的资产总计4633.82万元，所有者权益1156.25万元。
与潍坊科信同期被挂牌转让的，还有多个山东地区的房地产项目。如北京产权交易所9月1日的挂牌公告显示，山东长江汇泉集团有限公司有意将手中持有的威海市文登区秀山路186号长江汇泉购物商城房产100%股权进行转让，价格1.48亿元。
记者查阅资料发现，长江汇泉是威海当地一家集连锁超市经营、商业地产、物业服务等于一体的商业集团，固定资产达12亿元，旗下有长江汇泉商厦购物中心、景盛苑购物中心等多个商业地产项目。烟台盈兴商贸有限公司100%股权也正在北京产权交易所挂牌转让，价格9088万元。转让公告显示，该公司较为“值钱”的资产就是位于烟台海阳市的吉兴商厦，该项目占地面积1377.66平方米，总建筑面积8729.94平方米，现运行状态良好。
2、资金“逼宫”
上述项目集中转让情况，山东某房地产企业的项目部总经理高杰认为，主要原因应是持有人资金链比较紧张。
“商业地产近年来的前景并不好，特别是三、四线城市，不管是资金流还是机会、消费都是有限的，支持不了大规模项目的进驻。这些问题都是开发商在前期拿地时忽视的问题，所以现在项目出现进展缓慢甚至搁置等情况，带不回现金流，令企业承受很大的压力。”高杰说。
潍坊科信所属的房产项目就搁置了多年。其转让公告显示，公司早于2007年9月就以拍卖的形式与潍坊市国土资源局签订了《潍坊市国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定2008年9月30日前交付土地。但截至今年3月底，该块用地仍未完成拆迁工作，导致潍坊市国土资源局尚未履行交付净地。
而目前，潍坊科信每年的净利润均为负值，且尚欠烟台科信4593.03万元垫付款。对于烟台科信来说，转让潍坊科信股权，不仅可以迅速改善公司财务状况，还可以避免潍坊科信项目展开后大量的资金需求压力，其资金链将得到双向缓解。
值得关注的是，北京产权交易所近期一则信托计划受益权的转让公告，更凸显出资本对房地产行业的担忧。据悉，此次被转让项目为山东国际信托有限公司旗下的“天翔集团单一地产信托计划”100%受益权，转让价格为1.1亿至1.2亿元之间。该计划募集资金专项用于山东天翔集团旗下金色龙泉商住楼装修，该楼盘目前已经开盘，正在销售中。
“去年以来房产信托就频频爆出兑付危机，有些机构对房地产市场不看好，或对项目主体偿付资金，都可能牺牲部分来尽快将信托资金变现。”一位信托业分析人士对此表示，类似上述单一房地产信托计划转让的情况，近期仍呈现递增态势。
3、巨头也甩包袱
类似上述转让房产项目的情况不仅在山东一地出现，实际上，近期多家房产业巨头也频频出手，转让部分经营不佳的资产。
如中粮集团下属中粮置业投资有限公司和中粮英属维尔京群岛玖肆有限公司合计持有的上海中粮置业发展有限公司100%股权，就正在北京产权交易所挂牌转让，总价为3.44亿元。意向受让方须承诺，代为一次性清偿标的企业所欠中粮集团的借款5413.26万元。
上海联交所项目信息显示，上海中虹（集团）有限公司持有的镇江虹孚置业有限公司100%股权及其对镇江虹孚21929万元债权正在挂牌转让，价格3.45亿元。镇江虹孚同样债务累累，主要债务为应付股东上海中虹集团2.19亿元。
北京华中园房地产开发有限公司50%股权也在上海联交所挂牌，该公司的股东方分别为华润置地（北京）股份有限公司和北京京电房地产开发经营公司，各占50%股权。此次北京京电转让其所持有的北京华中园50%股权的挂牌价格为5500万元。该公司尚欠华润置地本金及利息共计4.11亿元。
业内人士表示，目前市场上转让的房产项目，多存在负债较重、建设期较长等风险，故持有这些项目的房企有意通过转手方式尽快回笼资金。不过，由于整个房地产市场行情趋冷，上述标的转让价格较高，脱手前景并不明朗。
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山东:海景房一片片沦为“鬼城” 海岸线成房岸线
过去10多年，“海景房”是一个被频繁炒作的概念，山东省沿海城市也随这股潮流建起诸多海景房，卖向。乳山、海阳、龙口、蓬莱，这些海岸小城拔地而起一栋栋高楼。然而，每当夜幕降临，这些高楼却因入住率太低，多数没有亮灯，被人们称作“鬼城”。
一座空城：银滩200多个小区撂荒
乳山银滩离乳山市有十几公里，在银滩房产市场的2008、2009年，外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空，消费也一片兴旺。但银滩上除了房地产，没有形成任何成气候的产业，相应的配套设施也不完善，买房客很少在此常住，银滩变成了一座空城。萧瑟的海风吹过广场上的杂草，写着“海鲜烧烤广场”的招牌生了锈，上面贴着一张二手房小广告。卖泳衣和海滩用品的小店关着门，这种荒芜的景象与声名在外的“银滩”难以匹配。这是9月中旬，记者在乳山银滩旅游度假区看到的景象，绵延21.3公里的海滩上游人稀少。
海岸线上密密麻麻分布着200多个小区，鲜少看见居民。整个银滩的中心地带，是管委会办公所在的银滩大酒店，它正面向海。据管委会工作人员介绍，旺季时，这里一房难求，但平时，客房根本住不满。
淮河路是银滩少有的几个比较热闹的地方，这得益于附近的大庆小区。这条街上密布着卖旅游纪念品的小摊，还有菜摊、海鲜摊、小饭店以及房产中介。相比其他小区十室九空、没有人气，淮河路东侧的大庆小区算是人口密集，“这个小区开发早，许多是油田的职工居住。”不过淮河路西侧的几个小区就显得冷冷清清，零星有几个住户，每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。
生活不便：除了大海，银滩啥也没有
银滩的房地产开发从上世纪90年代开始，沉寂了几年后，从1998年开始，当地再次掀起房地产开发热，尤其是2003年至今，建成了二百多个房地产项目。
据管委会工作人员介绍，到目前为止，银滩海景房已开发了1800万平方米，按照规划，至少能容纳60万人口，但现在的银滩只能被称作是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,但这里既无度假设施，也无度假风情，商业配套很少，生活很不便利，“除了一片大海，银滩啥也没有。”当地的出租车司机这样说，还不如在乳山市里买房子呢。
不是孤例：多地海景房都沦为鬼城
像乳山银滩这样的海景房并不是孤例，在威海文登、烟台海阳、龙口、蓬莱等地的海景房，都出现了“空城”“鬼城”现象。有媒体报道称，在烟台芝罘岛万科海云台旁边的西海岸项目，空空荡荡一大片小区内，没有几户居民。大部分房子空置，很多人从购买到如今都未装修。小区周边是海岸和工地，除了瓦砾以外就是杂草丛生，也鲜有商业设施和出租车。
据当地居民说，西海岸是5年前烟台当地实时热门门的房地产项目之一，当时的开盘价格在每平方米5000元左右。由于看好当地的投资价值，不少居民排队购买，甚至不惜雇用农民工连夜排队。交房后，由于基础设施和周边配套不尽如人意，大部分人都放弃居住，直接坐等楼盘。而如今，在万科海云台项目的影响下，该项目二手房也到每平方米10000元左右。
海景房对于当地居民来说，的价值是投资，并不是的居住选择。一名出租车司机表示，烟台气候温差大，5月-10月间天气较暖和，而11月到次年4月天气寒冷，海边风大、潮湿，不适合居住。因此，很多人投资房产后都懒得装修，只能任由房屋闲置。
把脉鬼城
开发商扎堆“啃西瓜”海岸线成房岸线
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，海景房项目频频出现“鬼城”、“空城”现象，主要有三点原因：一是开发过快、过度，过早透支了海岸线资源，造成了资源浪费；第二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发；第三是没有一个核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展，而这些都是政府失责的表现。
“乳山银滩就是一个典型的没有规划好的案例，业内称之为‘啃西瓜皮’式建设。”李铁岗说，几年前，业界曾经研讨过乳山银滩的海景房项目，给出了这样的说法，“首先是沿着海边弄了一溜项目，一哄而上抢占了一线土地资源，这样一来，二线、三线的价值大为降低。”
发展过快、开发过度也是导致出现“鬼城”的重要原因，“要是逐渐开发，可能就不会出现这种现象。”李铁岗说，以银滩的体量来说，利用30-50年来开发，就能更好地利用银滩的土地、旅游资源，那样的话，可能就不会出现“鬼城”“空城”,甚至还会带动当地旅游产业、旅游地产的发展。
但短短10余年，海岸线上就盖满了海景房，相应的配套设施却没跟上，交通、购物都不是很方便，就出现了目前的“空城”现象。来自上海的乐女士就表示，饭店少、卖菜的少，出门公交车不多，很多时候只能打小三轮，“短时间住还可以，要是长时间住就不方便了。”
“作为土地的出让者、管理者，当地政府负有规划、管理好土地的责任，但从目前情况看，当地政府失责了。”李铁岗说。
没有产业只有住房破坏生态又浪费资源
在卖地时，地方政府对房地产通常寄予拉动经济的期望，但事实证明，这些没人住的海景房对经济的拉动作用非常有限。入住率极低的海景房，造成了双重浪费，既破坏了自然生态、浪费了土地资源，又浪费了大量财力。
产业发展不足，支撑不了城区发展，是出现“鬼城”的一个重要原因。银滩刚开始发展时，是建设银滩旅游度假区，主题是度假，但度假只是一个泛概念，并没有落实到相关产业链的可持续运转，也没有真正形成支撑。“一个城市要想持久发展，需要有一个主题产业来带动，而银滩就缺乏这样的产业来支撑。”李铁岗说。
从国外那些开发得很成功的海岸线来看，基本都有一个主题产业做支撑，比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业，墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、体育等很多产业。
而乳山等地的海岸线开发很单调，除了海景房、盖房子，没有其他产业。因此，中国的海岸线旅游也很单调，除了洗海水澡、搞些水上运动，就再也没有其他东西了。“像银滩这样依靠海景房发展的海滨新城，没有完整的产业链，没有产业，光有住房是不行的。”李铁岗说。济宁房天下
专家建言：补上欠账做好规划 盲目转型会造成二次浪费
因为入住率低，海景房新城中几乎没有配套设施，导致生活不方便，这又拉低了入住率，最后变成恶性循环。
目前情况下，要想改变“鬼城”的现状，乳山等地需要做的就是补上公共配套设施的欠账。“公共配套设施是城市发展过程中不可或缺的，但是在许多海滨城市的海景房项目中，却都没有这方面的规划。”李铁岗说。
以乳山银滩为代表的胶东海景房项目在看到困境后，就开始打“养老”的旗号，转型做养老产业，但是目前还没有形成一个有吸引力、影响力的项目。“不管是旅游产业还是养老产业，重要的是做好相关配套设施建设。”李铁岗说，产业发展必须是一个产业链，需要进行审慎的论证，而不能盲目转型、上马相关项目。
“以养老产业为例，这就需要构建一个相关产业体系，否则的话，很可能会重蹈覆辙，转型不成功，造成第二次资源浪费。”李铁岗说。
近年来，认识到银滩海景房发展的困境，乳山市已经累计投资30多亿元进行基础设施建设，逐步改善交通、污水处理、教育医疗、休闲购物等公共基础设施，并要求在建楼盘抓紧更改和调整规划设计方案，尽快融入养生养老元素，建设养生养老社区和康复养老医疗机构，今后新的开发项目若无养生养老配套设施，将一律不予批准。这或可看出乳山市转型的决心。
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山东济南取消限购9月成交低迷 购房者回归理性
济南市取消限购政策后,经历7月份短暂的高峰,9月成交量再度陷入低迷。业内人士分析认为,交易数据反映购房者已更加理性。
七八月份楼市迎旺季
济南市7、8月份楼市迎来销售旺季,其中7月份新建商品房成交量达到今年以来。济南市住宅与房地产信息网数据显示,7月份济南新建商品房成交106.8万平方米,较6月份的44.9万平方米交易量上涨137%。8月份济南新建商品房成交74.6万平方米、成交套数6666套,较7月份分别下跌30.1%和26.8%。
业内分析认为,济南7、8月份成交量上涨与7月份住房限购政策取消密切相关,部分被限市民需求得到释放,再次获得购房资格,尤其是非本市户籍人员购房增多。数据显示,8月份供需关系一改供不应求局面,新建商品住宅供需比升至1.35,市场均表现为供大于求。
但进入9月份以来,济南楼市成交陷入低迷。前三周成交量均不到2000套,并且在第二周出现大幅下降,虽然上周环比增长近三成,也仅成交1664套,比“金九”首周的1765套还要少100多套。
购房者称未到预期价位
记者调查发现,由于住房库存量加大,迫于销售压力,各楼盘纷纷推出降首付、特价房、送物业费、送月供、一次性付清打折等优惠措施。济南一楼盘8月22日开始推出了5300套商品房,售价5500元每平方米起,另外还开展“砸金蛋、送金条”、送30张价值1.5万元券等活动吸引购房者,半个月内认筹了近3000套。销售人员坦承,这一举措是为了尽快走量,完成销售任务。
尽管相对于今年前六个月,济南下半年以来楼市成交量有所上涨,但济南房价自今年5月份以来已连续4个月下跌,放开限购的政策并未刺激当地房价上涨。
准备在国庆节期间购房的济南市民王永刚说,虽然一些楼盘的优惠力度很大,但现在还没有达到自己的预期价位。“现在不是人抢房,而是房等人,价格可能会更加合理一些。”
业内人士分析,取消限购短期内刚需得到释放,但从目前的销售情况来看,购房者已回归理性,大多仍持观望态度。由于库存数量不断增加,业绩压顶的开发商将加大促销优惠力度,房价可能会进一步“筑底”。对于今年楼盘销售能否在传统的“金九银十”销售旺季里得到更大的释放,业内仍持谨慎态度。
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