[摘要] 虽然限购松绑成为大势所趋，但是，限购在目前市场情况下，对楼市影响有限。楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整，近日，住建部秦虹表示，受信贷调整影响，今年下半年楼市发展趋势将会好于上半年。
限购作为一个非市场化行政手段，本来就是一个阶段性调控措施。放眼49个房产限购城市，目前已有一大半或明或暗地取消限购或者有条件松了绑。不过，开发商要是指望限购松绑带来市场的立马升温或者报复性反弹，恐怕是一相情愿了。
首先，从需求面来看，限购已非买房主要障碍。
买房无非三类：刚需、改善、高端置业。所谓刚需即首套房本来就不限购，或许对他们来说，大城市房价永远是那么高不可攀。高端楼盘的客户面本来就比较窄，而且其中真正想买房的，很多也另辟蹊径达到了目。去年热销高端楼盘大户型动辄大几百万的房子，甚至比刚需盘卖得还要快。那些售楼员会告诉你，高端置业避开限购政策的种种“曲线救国”在业内早就是公开的秘密。呵呵，“你懂的”！
而改善型置业与其说是受限购的制约，还不如说是受限贷影响更大。二套房要首付6-7成，贷款利率也要上浮，使得置业的门槛和成本大大提升。但他们面对的问题是，即使限购松绑，限贷也未必随之调整。而且，哪怕信贷额度有了一定程度的宽松，由于利率市场化等诸多因素，银行也未必就愿意给你更好的贷款条件。因此对改善型置业来说，松绑限购的实质性作用有限。
其次，从供给面看，开发商的情况虽然各有不同，但面对市场萧条时采取应对措施可谓英雄所见略同。
以万保招金等为代表的上市房企，主要经营特点是注重现金流和快速周转，不管市场需求如何波动，他们的年报、半年报必须要拿得出手，所以大搞低首付乃至零首付、非毛坯改毛坯等，降价抢跑新招迭出。而去年花重金拿地的大小土豪开发商们，资金链本来就很紧绷，加上资金成本居高不下带来巨大的压力，在不景气的市场环境下，低价跑量将是明智的选择。再看南京本地的一些老牌开发企业，由于早年的土地成本很低，房价下行的空间极大，只要认为市场看不到希望了，降价放水成为必然。在十几年来南京历次房地产的调控过程中，这种情况屡见不鲜。
再从资金层面来分析，我们会发现融资环境对房地产业影响更为深远。而银行业对房地产业景气度的看法正在发生改变：开发贷似乎越来越难了，住房按揭贷款也不再是个香饽饽了。君不见，利率市场化改革和互联网金融的倒逼，使得银行的资金成本大幅上升，早些年做的优惠利率房贷甚至面临亏损。作为市场主体的商业银行，当然不愿意做赔钱的买卖。宏观层面上，本届政府的货币政策总体是中性偏紧，金融去杠杆化使得流动性超级宽松的局面难以再现。虽然也有预调微调，但货币政策总的趋势应该是确定的。
房地产的区域性特征显著，近两年来市场分化愈加明朗。一线城市的楼市虽然不如去年火爆，但北京上海等依然是人口大量流入的地区，供不应求下购房置业的吸引力长期存在。所以北京上海等地的房产限购政策可能会延续较长时间，否则将会成为楼市的抽水机。而其他的限购城市早晚都要跟限购政策说拜拜，业界猜测南京也有可能以“限小不限大”来放松限购。
十八届三中全会强调市场对资源配置的决定性作用，以及更好地发挥政府作用，行政性指令逐步退出市场是必然。房产限购政策是否松绑，实际上已经交由地方政府自行决断。不过话又说回来，既然此前限购没能让房价降下来，那么现在放松乃至取消限购也不可能起到顶托房价的效果。房地产从业者如果指望限购松绑以后的楼市再度疯狂，那真是打错了算盘。
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