[摘要] 虽然限购松绑成为大势所趋，但是，限购在目前市场情况下，对楼市影响有限。楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整，近日，住建部秦虹表示，受信贷调整影响，今年下半年楼市发展趋势将会好于上半年。
虽然限购松绑成为大势所趋，但是，限购在目前市场情况下，对楼市影响有限。楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。住建部秦虹表示，信贷调整致下半年楼市好于上半年。但是从目前的市场情况来看尽管5月份央行喊话支持首套房贷，但两个多月来，从到地方首套房贷利率依旧偏紧。潍坊目前仍无一家银行给出房贷利率优惠，首套房贷利率大多上浮10%。
秦虹:信贷调整致下半年楼市好于上半年
近日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在出席公开论坛时表示，今年下半年楼市发展趋势将会好于上半年。
结合上半年楼市秦虹认为，今年房地产市场交易增速下行主要原因有三个：首先是基数大。去年我国商品房全年销售了13亿平米，处于高增长阶段，无形中抬高了增速门槛。其实今年上半年房地产市场成交总量仅次于去年，处于历史第二高位。其次是今年整个群体对市场预期普遍看低，给成交带来了较大影响。第三是个人住房贷款收紧，对市场主流刚需群体置业造成很大限制，自住型需求人对于贷款依赖性是很高。
对于下半年楼市，秦虹认为“一定会好于上半年”。她在进一步分析中指出，在销售和投资两个指标上，去年楼市都呈现出上半年增速高、下半年增速低特点，这对于房地产市场下半年形势是有利。而在整体信贷环境上，可以预见下半年信贷总量会好于以往下半年。另一方面，下半年地方政策调整，更宽松购房环境，对于房地产市场发展无疑都是重要利好。此外，下半年上市供应增加，部分企业会采取价格促销策略，都会对整个市场形成带动。
秦虹同时表示，2014年楼市处于调整期，房地产行业发展将从趋势性机会转向结构性机会，开发商迎来了真正大考。现在需要真正考验开发商投资水平、专业能力和运营能力，而创新将成为最能影响房地产企业发展决定性因素。
限购松绑难敌信贷从紧
近来，呼和浩特、济南、南昌、武汉、苏州等多个城市传出对限购政策进行调整的消息，限购松绑的政策效应开始扩散。
但越来越多的人发现，局部地区的政策性松绑，对购房潜力的释放作用有限。在限贷政策依然严厉的背景下，贷款利率高企依然会让购房者望而止步。
观望情绪加剧，限购松绑效果有限
今年以来，多地政府希望通过放松限购政策刺激楼市。有机构统计显示，在46个限购城市中已有10余个调整了限购政策，未来松绑限购的城市可能会越来越多，口径也会越来越宽。
专家认为，在楼市低迷时期取消限购，会给市场发出救市的心理暗示，反而影响买卖双方的市场信心，在买涨不买跌的心理作用下，市场成交可能更趋低迷。
湖北房地产经济学会常务理事李国政说，购房者每天从网上看到总有城市加入到“取消限购”队伍中来，会改变他们的购房预期，同时，也会改变开发商的市场预期，这种情况下可能市场成交会更加艰难。
房天下高级分析师亚麻认为，今年以来，武汉楼市进入调整期，房价涨幅逐渐缩窄甚至下跌。尽管限购放松会释放部分购房需求，但是这部分需求能不能消化巨大的库存量是个疑问。
武汉万润地产策划经理胡帆表示，放松限购，对于该公司项目还是有所利好，外地客户可以无限制购买。但是对于整个武汉楼市来说，可能利好的影响不会太大，销售业绩不会大幅上涨，而只会有一定的上浮。
从数据上看，南宁市取消限购后仍然继续了此前的房价下跌趋势。某研究院的数据显示，南宁4月新建住宅平均价格为8065元/平方米，5月为7892元/平方米，6月为7828元/平方米，连续三个月出现下跌。而更早前传出松绑限购的沈阳，楼市几个月来也未见明显回暖。
信贷政策未松，购房者空间小
信贷政策也是影响楼市走向的重要因素。今年以来，银行对于房地产的信贷政策持续偏紧。专家认为，房贷是否松动、信贷支持是否加大，将是撬动楼市回暖的关键政策。
能不能少交首付款，低成本贷到款，一定程度上决定了购买力是否出手。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，如果房贷与信贷政策不放松，放松限购政策根本无法改变楼市大局。
“限购调整不是限贷调整。这是两个概念不能混淆。”谢逸枫表示，目前来看，大多数主要城市都实行差异化的信贷政策，二套房首付六七成，三套房没有贷款支持。但在限购调整的同时，各地并未放松差别化信贷政策的力度。
同策咨询研究总监张宏伟认为，从整个市场背景来看，多个城市尝试“限购”松绑的背后，是2014年年初银行信贷紧缩，楼市基本面供大于求，市场表现依然低迷。
有关人士分析，目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。
局部性政策松绑，购买力释放有限
某研究院发布研究报告显示，据不完全统计，目前已有近20个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整限购区域等方式促进楼市走量。
杭州、天津、郑州等城市通过放宽落户等方式，直接或间接地“宽松”购房条件。武汉规定，对于本科及以上学历人士，在武汉市购买住房只需提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料。
亿房研究中心研究员郑军华表示，放宽本科生人士购房门槛主要目的是为了吸引人才，虽然对楼市有一定的利好，但整体影响并不大，因为大多数外地购房者并不符合这一政策条件，而符合这一条件的大学毕业生也因经济等原因，不能提前购房入户。
武汉规定，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再纳入限购范围。苏州也将90平方米以上的住房全面放开限购。有专家表示，目前只放开买“大房子”，对普通刚需族而言尚难受益，而通过几年的限购政策，楼市投资者也很少，大房子的购买力有限。
此外，对限购区域的调整也是一种放松手段，天津、杭州、广州等地都采取了此种方式。李国政分析称，这些政策有利于吸引外来投资，促进不同区域的均衡发展，但远城区一直并非楼市活跃区域，购买力有限，大量库存房待售，放松政策并不能带来购买群体。
张大伟认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10%。未来除一线城市外，其他城市均有可能逐渐取消楼市限购，预计今年将有超过30个城市取消限购，但如果限购政策未全面解禁，一线城市未放开调控，当前楼市局势并不能根本改变。
限购作为一个非市场化行政手段，本来就是一个阶段性调控措施。放眼49个房产限购城市，目前已有一大半或明或暗地取消限购或者有条件松了绑。不过，开发商要是指望限购松绑带来市场的立马升温或者报复性反弹，恐怕是一相情愿了。
首先，从需求面来看，限购已非买房主要障碍。
买房无非三类：刚需、改善、高端置业。所谓刚需即首套房本来就不限购，或许对他们来说，大城市房价永远是那么高不可攀。高端楼盘的客户面本来就比较窄，而且其中真正想买房的，很多也另辟蹊径达到了目。去年热销高端楼盘大户型动辄大几百万的房子，甚至比刚需盘卖得还要快。那些售楼员会告诉你，高端置业避开限购政策的种种“曲线救国”在业内早就是公开的秘密。呵呵，“你懂的”！
而改善型置业与其说是受限购的制约，还不如说是受限贷影响更大。二套房要首付6-7成，贷款利率也要上浮，使得置业的门槛和成本大大提升。但他们面对的问题是，即使限购松绑，限贷也未必随之调整。而且，哪怕信贷额度有了一定程度的宽松，由于利率市场化等诸多因素，银行也未必就愿意给你更好的贷款条件。因此对改善型置业来说，松绑限购的实质性作用有限。
其次，从供给面看，开发商的情况虽然各有不同，但面对市场萧条时采取应对措施可谓英雄所见略同。
以万保招金等为代表的上市房企，主要经营特点是注重现金流和快速周转，不管市场需求如何波动，他们的年报、半年报必须要拿得出手，所以大搞低首付乃至零首付、非毛坯改毛坯等，降价抢跑新招迭出。而去年花重金拿地的大小土豪开发商们，资金链本来就很紧绷，加上资金成本居高不下带来巨大的压力，在不景气的市场环境下，低价跑量将是明智的选择。再看南京本地的一些老牌开发企业，由于早年的土地成本很低，房价下行的空间极大，只要认为市场看不到希望了，降价放水成为必然。在十几年来南京历次房地产的调控过程中，这种情况屡见不鲜。
再从资金层面来分析，我们会发现融资环境对房地产业影响更为深远。而银行业对房地产业景气度的看法正在发生改变：开发贷似乎越来越难了，住房按揭贷款也不再是个香饽饽了。君不见，利率市场化改革和互联网金融的倒逼，使得银行的资金成本大幅上升，早些年做的优惠利率房贷甚至面临亏损。作为市场主体的商业银行，当然不愿意做赔钱的买卖。宏观层面上，本届政府的货币政策总体是中性偏紧，金融去杠杆化使得流动性超级宽松的局面难以再现。虽然也有预调微调，但货币政策总的趋势应该是确定的。
房地产的区域性特征显著，近两年来市场分化愈加明朗。一线城市的楼市虽然不如去年火爆，但北京上海等依然是人口大量流入的地区，供不应求下购房置业的吸引力长期存在。所以北京上海等地的房产限购政策可能会延续较长时间，否则将会成为楼市的抽水机。而其他的限购城市早晚都要跟限购政策说拜拜，业界猜测南京也有可能以“限小不限大”来放松限购。
十八届三中全会强调市场对资源配置的决定性作用，以及更好地发挥政府作用，行政性指令逐步退出市场是必然。房产限购政策是否松绑，实际上已经交由地方政府自行决断。不过话又说回来，既然此前限购没能让房价降下来，那么现在放松乃至取消限购也不可能起到顶托房价的效果。房地产从业者如果指望限购松绑以后的楼市再度疯狂，那真是打错了算盘。
目前对限购政策进行调整的城市，上半年楼市成交数据均出现大幅下滑。
继呼和浩特、济南、苏州等城市出台松绑限购的政策后，7月23日，海口市住房与城乡建设局也向外界证实，海口市政府已发文中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。
据悉，这份《关于中止执行房地产限购政策的通知》由海口市人民政府办公厅下发，是住建部门向开发商和房企等行业内部的公告文。文件中明确指出，“从即日起，我市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。中止执行房地产限购政策后，各单位要加强房地产市场监管，遏制投资投机炒房，抑制商品住房价格过快上涨，加强预报预测和分析研究，从市场需求出发完善开发建设思路，调整产业结构，创新营销模式，总体提升我市房地产的吸引力和竞争力。”
而此前共有46个城市出台了限购政策，海口则是第20个对限购政策进行调整的城市。至此，松绑限购的城市已占出台限购政策城市比例的43%。
对于近期越来越多的城市加入到松绑限购的行列，某上市房企总经理在接受《证券日报》记者采访时表示，“现在的市场确实不好，我们判断下半年也很难出现扭转，因此未来除了京沪外，年内其他城市或多或少都将对限购政策做出调整。”
中原地产首席分析师张大伟则分析认为，在此前出台限购的46个城市中，未来将在限购政策上出现明显的分化，“首先是一线城市，因为需要控制人口，且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；其次，在二线城市中经济相对比较好的地区，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面上或有部分放松，同时也有可能在户籍政策上出现调整；最后是二线城市中经济一般的城市及三线城市，其应该会全面放松限购，且会出台正式文件取消限购，以达影响市场预期的作用”。
同时，张大伟还表示，目前放松限购的方式主要分为两类，一是发布明确政策文件，调整限购政策的，如呼和浩特、南宁、济南；另外一类则为事实上有松绑政策，但未明确发文件的城市，包括苏州、南昌、厦门、温州等。
而除了调整限购政策外，其他城市相关楼市松绑政策包括还户籍、公积金政策松绑以及税费减免等。
实际上，目前对限购政策进行调整的城市，上半年的楼市成交数据均出现大幅下滑。
资料显示，今年1月份至4月份海口市商品住房销售7213套、成交面积78.6万平方米，同比分别下降15%和17.6%。为此，今年6月份，海口市出台了具有海南户籍的购房者“户口”、“单身满25岁可购限价房”等刺激刚性需求的政策。不过，1个多月后，海口的楼市并未出现明显的回暖行情。
对此，张大伟表示，“限购在目前市场情况下，除一线城市外，在其他城市只是影响市场变动的因素。当然大规模的松绑，对购房者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整。”
今年年初以来不断收紧的金融政策，着实对房地产市场产生了一定影响。接轨楼市大环境，上半年潍坊楼市也出现了成交低迷，成交量同比下滑17.7%。
尽管5月份央行喊话支持首套房贷，但两个多月来，从到地方首套房贷利率依旧偏紧。房天下从工行、建行、交行、潍坊银行、中行等多家银行了解到，目前仍无一家银行给出房贷利率优惠，首套房贷利率大多上浮10%。仅交通银行上浮3%，建行与招商银行上浮5%。
| 潍坊房贷利率现状调查 | |||||
| 城市 | 银行 | 首套房 | 二套房 | ||
| 潍坊 | 首付(%) | 利率 | 首付(%) | 利率 | |
| 工商银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
| 建设银行 | 30% | 上浮5% | 60% | 上浮10% | |
| 交通银行 | 30% | 上浮3% | 60% | 上浮10% | |
| 潍坊银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮10% | |
| 浦发银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
| 招商银行 | 30% | 上浮5% | 60% | 上浮10% | |
| 农商银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
| 中国银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
目前潍坊各大银行针对二套房，都要求首付六成。而房贷利率均上浮，其中工行、浦发银行、农商银行、中行二套房贷利率上浮20%，建行、交行、潍坊银行、招行均上浮10%。各大银行均停贷三套房房贷。
首套房贷利率的上浮，对于正准备申请贷款的买房者来说，无疑增加了买房成本。对于需要贷款的买房人，银行人士给的建议有两个：一个是尽量使用公积金贷款，目前公积金贷款的利率没有上浮；另一个就是尽量提高首付比例，减少贷款额度。
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