[摘要] 2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。
2012一定要禁止投机购房
我们下面谈一下预判2012年的标准，个标准一定禁止投机购房，不仅仅是限制，长期的限制。所以有人老说，限购要放松了，限购要取消了，限购只会无限期的延长，当然希望我的预测是错的。沿海城市，特大城市，二十年都别想放宽限购，因为中国没有土地，满足你的投机步伐，不能满足你周围投机炒房，所以这一条，肯定是长期的预期，不会是短期的，我的观点是这样，因为中国的国情决定了必须要这样做。
允许投机投资的话，马上房价就上来了，非常快，所以这个是不能取消的，但是公开的政策为什么没有缩，要照顾到房地产商的感觉，毕竟房地产有功于国家的，有功于城市化的，所谓学者来研究我们要考虑中国的国情，所以限购不要期望取消，今年佛山稍微松动了一点，结果只有短命的一个放松。因为我们关起门来讲，现在李克强主持这一方面的国务，他对房地产调控的决心是非常大，据知道的人说他真的是铁腕，不要指望李克强当总理以后会放松，禁止投机购房，并且长期的预期。
第二保障房要解决20%以上的低收入人群，按照重庆的案例已经大大的放宽了，三是房价与家庭收入达到3比1至6比1。四是住宅租售比达到1比100至1比200，租房是没有人炒作的，所以它的租房比是比较稳定的指标，是一个稳定的指标，作为参照吸收，作为调控是很有效果的。
五是城市用地增长弹性系数大于1.12，就是城市人口的增长率，城市用地的增长率，和城市人口的增长率的这个比值，土地用地的增长效果高于人口的增长，这样土地就不至于出现恐慌，不至于出现地王问题，这样要有一个评价的指标，这个指标是一个国际的全世界提供的一个公示，这个数据我请教了有关学者，说是有依据的。怎么研究今后的土地供应应该是充分的，六是新参加工作的无房户群体包括农民工买得起房进得了城，就是推动城市化。
2012要增加反暴利调控 征收暴利税
这是前面讲的事情，下一步2012要增加反暴利调控，征收特别金，就是暴利税。2005年大概2000年国家已经收过暴利税，收的谁呢？中石油、中石化，三年时间收了两千多个亿，所以这样就是增收了暴利税，暴利税在中国是有先例的，而且是不允许转嫁给消费者的，为这个特别金。当然不包括前面已经由于房改得到的房，以后可能是一户一房，这是一个长期的政策。改革土地城市用地弹性系数达到国际可比，国家7.20常务会议决定，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价，配件保障房转变。对于山东来说有一个非常好的土地消息，山东和国土部签订了一个战略协议，规定山东可以实施全省占补平衡。什么原因呢？就是由于蓝海战略和黄河三角洲战略，黄河三角洲有大量的可耕地资源。所以这个土地问题，估计下一步就比较好的解决。
建立和完善双轨制住房制度 回归合理房价
下面这几个问题，前面实际上已经讲到了，回归合理房价，主要是根据房价收入比和租售比达到国际可比性，建立和完善双轨制住房制度，探索城市住房合作制度，房价标杆，我们社会主义是很赞同集体化合作化的。而且瑞典、北欧这些国家已经这么做了，做了多少年了，所以没什么不可行的，不知道为什么这个事情一直没有得到认可。发展以公族房为主题的保障房，探索市场型租房，可能要成为房地产开发的新的方向，所以我们有的开发商，不想卖了，不卖好了，就转换为市场型租房，肯定比公租房要高，保护你的资产，实在你降价降的心疼的话，你不想赔的话，就转变成市场型的公租房。
建设创新性支撑体住宅
下一个我提出一个新的问题，创新性支撑体住宅，灵活户型住宅。济南市下了决心，明年要搞CSI住宅，就是住宅零配件，全部今后的住宅采用工业化制造，组装式的住宅。并且它是灵活户型的，比如说年轻人只买得起30平方，因为户型可变，可以随便变化，只要一个星期就可以完成了，这种灵活户型的住宅，非常适合中小户型的购买者，适合刚刚参加工作的。所以这一种可以引起开发商的重视，大家来投入这个住宅工业化，住宅工业化的概念已经得到省里好几位领导的支持了，估计真的能形成气侯，有一位开发商是蓝海集团的，大规模的主张住宅，建筑周期将大大缩短，这样资金周转就快，盈利也快。
哪种赚钱更适合未来的房地产，肯定是快收周转的住房，那就推进了工业化，所以希望在座的开发商引起高度的重视，很有可能工业化将代替传统的模式。济南估计在这个住宅产业，在别的地方是以万亿规划，沈阳做了一个规划是两千多个亿，所以这个事情非常值得我们关注。还有一个就是商业旅游，这一些产业园急剧上升，包括工业化住宅和其他的四类住宅地，有很大发展空间，所以光在住宅地产商，国家限购了，就没有机会了，这些机会可能更大。
小公司并没有先降价，而是龙头公司他们先降价了，我们小公司还一直在等待，这一点要引起我们小公司的开发商的认识，我们要认清这种形势。这个事情是一个不好的消息，可能对开发商来说不是好消息。还有一个中国的开发商完全可以走出去，走向国外，这个可以是我们开发商全力发展的新的模式。给全世界建房，你们要像中国的制造业一样，走向国外，走出国门到全世界建房去，去当跨国的房地产开发商，我想这个是更有光明的事业。
最后我有一句证言，迎战2012房地产调控大考年。是否合格就看我们开发商了。
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