[摘要] 近日，潍坊市住建局发布了关于印发《潍坊市商品房预售资金监管暂行实施细则》的通知。
近日，潍坊市住建局发布了关于印发《潍坊市商品房预售资金监管暂行实施细则》的通知。
全文如下：
关于印发《潍坊市商品房预售资金监管暂行实施细则》的通知
各县市区、市属各开发区住房和城乡建设局，滨海区、峡山区建设交通局，保税区建设管理局，人民银行各县市支行，银保监分局各监管组，有关房产管理机构，各商业银行，各房地产开发企业：
为进一步加强我市商品房交易监管，保障交易安全，维护交易当事人合法权益，促进我市房地产市场稳定健康发展，根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》等相关规定，潍坊市住房和城乡建设局、中国人民银行潍坊市中心支行、中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局制定了《潍坊市商品房预售资金监管暂行实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
潍坊市住房和城乡建设局中国人民银行潍坊市中心支行
中国银行保险监督管理委员会潍坊监管分局
2020年12月4日
实施细则如下：
潍坊市商品房预售资金监管暂行实施细则
章总则
条为进一步规范我市商品房预售资金的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）及其他相关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条凡在本市行政区域内经批准预售商品房的预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本细则。
本细则所称预售资金，是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同（以下简称“预售合同”）约定支付的全部购房款项。
本细则所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》、进行商品房预售的房地产开发企业。
本细则所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。
第三条潍坊市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本行政区域内预售资金监管行政主管部门，负责指导监督全市预售资金监管工作。
各县市区、市属各开发区住房和城乡建设局，滨海区、峡山区建设交通局，保税区建设管理局，有关房产管理机构（以下简称“监管部门”）按照职责分工，具体负责本区域内预售资金监管工作。
市人民银行及各县市支行、市银保监分局及各监管组应配合做好对有关商业银行预售资金监管行为及其他相关工作的监督检查。
第四条预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制的原则。预售资金应全部纳入预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），用于与预售商品房有关的工程建设。
第五条预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目办理竣工综合验收、取得房地产开发项目竣工综合验收备案表终止。
第六条市、县监管部门应建立健全以楼盘表为索引的房屋交易管理系统（以下简称“房屋交易系统”）及预售资金监管信息系统（以下简称“资金监管系统”），实现预售资金监管信息化、自动化，并与各金融机构实现信息共享，对预售资金收存和拨付进行全过程、全方位管理，为开发企业提供优质的信息服务平台。市区房屋交易系统及资金监管系统由市住建局统一建立。
第二章监管银行及账户设立
第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，与监管部门签订资金监管服务协议后，均可列入预售资金监管合作银行（以下简称“监管银行”）名录，提供相应的金融服务，配合开展预售资金监管业务。市区由各商业银行市行与市住建局统一签订资金监管服务协议。各监管银行业务系统应当与资金监管系统联网，实现信息即时互通共享，确保业务办理便捷安全。
第八条预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行开立监管账户，并与监管部门、监管银行签订监管协议。未开立监管账户的项目，不得核发《商品房预售许可证》。
第九条预售人开立监管账户，一般按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则，按幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。
第十条预售人应当通过资金监管系统申请开立监管账户，向项目所在县市区、开发区监管部门提报以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）预售资金监管账户开户申请书；
（三）房地产开发经营权证；
（四）建筑工程施工许可证。
监管部门对预售人提供的材料进行审查。材料齐全的，即时出具监管账户开户通知单。预售人凭开户通知单到监管银行开立监管账户，签订监管协议。
第十一条网上签订预售合同时，监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动带入网签合同，作为合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示。
第十二条项目预售过程中，监管账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更监管银行或监管账号的，预售人应与原监管银行达成一致意见，且需按预售合同约定将首付款（含一次性全款）全部存入原监管账户（原监管账户查封情况除外）。申请监管账户变更，需提报以下材料：
（一）预售资金监管账户变更申请表；
（二）与新监管银行签订的监管协议；
（三）新监管账户开户证明及监管账户印鉴卡片。
监管账户变更后，预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时告知预购人账户变更情况。变更期间，暂停办理预售资金拨付手续。
第三章预售资金收存
第十三条预售人应将预售资金全部存入监管账户，不得在监管账户外收存任何预售款项。
第十四条预售人与预购人通过房屋交易系统草签预售合同，按照合同约定的付款方式，预售人向预购人出具《预售资金监管收存通知单》（以下简称“收存通知单”）。预购人凭收存通知单将首付款（含一次性全款）直接存入监管账户后，方可打印正式预售合同，并办理预售合同备案。
第十五条预售人与按揭贷款银行（包括商业银行和住房公积金管理机构）签订按揭贷款合作协议，应在协议中约定将按揭贷款直接划入监管账户，并将按揭贷款合作协议报监管部门备查。预购人与按揭贷款银行签订购房按揭贷款合同，应在合同中明确监管银行、监管账户，约定由按揭贷款银行直接将贷款足额划入监管账户。
第十六条预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。
第十七条预售资金存入监管账户后，预售人应通过资金监管系统确认交款信息，提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入监管账户后，应通过银行业务系统实时将交款信息传递给监管部门。
第四章预售资金使用和退还
第十八条预售资金监管标准是指预售商品房项目自完成基础工程的节点开始到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用；实行商品住宅全装修的，还应当将装修费用计算在内。预售资金监管标准，由市住建局组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，一般按照建筑工程平方米造价加20％区内配套费用确定。
预售资金监管额度，是指批准预售的商品房建筑面积与预售资金监管标准的乘积，在监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。
监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占预售资金监管额度的百分比。
第十九条预售资金监管按照工程建设进度分为6个控制节点，分别为：建成层数达到规划地上层数一半、三分之二、主体结构完工、单体竣工验收合格、项目现售备案、项目竣工综合验收备案。
建成层数达到规划地上层数一半时，监管资金留存比例为60％；建成层数达到规划地上层数三分之二时，监管资金留存比例为45％；主体结构完工时，监管资金留存比例为30％；单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15％；办理现售备案、取得商品房现售备案证明时，监管资金留存比例为7％；项目竣工综合验收备案后终止监管。
在主体结构完工控制节点之前，预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶预售监管资金，但不得突破预售资金监管额度的30％。
第二十条根据预售人上年度企业信用等级、项目绿色建筑评价等级，可适当降低或增加监管资金留存比例。信用等级AAA级或绿色建筑评价三星级的，监管资金留存比例可降低5％；信用等级AA级或绿色建筑评价二星级的，监管资金留存比例可降低3％。对信用等级B级、C级的预售人，监管资金留存比例分别增加3％、5％。
第二十一条按本细则第二十条规定降低监管资金留存比例后，预售人在商品房预售及预售资金监管过程中存在违法违规行为、经调查属实的，即恢复原监管资金留存比例。
第二十二条预售商品房项目达到规定的工程控制节点且前期所有售房款已经全部存入监管账户后，预售人可向县市区、开发区监管部门提报以下材料，申请调整监管资金留存比例：
（一）监管资金留存比例调整申请表；
（二）工程建设进度相关证明材料及影像资料：建成层数达到地上规划地上层数三分之二时，提报工程进度照片，要求清晰反映工程实际进度，并注明拍摄日期；主体结构完工时，提报工程进度照片及《主体结构工程质量监督抽查记录表》；单体竣工验收合格时，提报《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》；现售备案时，提报《商品房现售备案证明》。
监管部门应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘内并完成审核，符合规定的予以调整。
第二十三条预售人申请提取监管资金留存比例之外的预售资金，应当通过资金监管系统向项目所在县市区、开发区监管部门提出申请，提报预售资金提取申请表及监管账户对账单，提取款项可直接划拨至预售人其他非监管账户，并优先用于预售项目工程建设。
预售人提取监管留存比例之外资金，监管部门应即时办结，同时通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用核准通知书及资金监管系统的确认信息，即时完成款项拨付。
第二十四条买卖双方解除预售合同需退还售房款的，应首先按规定办理撤销合同网签备案，再由买卖双方共同向监管部门提交以下材料，并由预售人通过资金监管系统提出退款申请：
（一）预售资金退款申请表；
（二）预售合同撤销审核表；
（三）预购人的身份证明。
经核实情况属实的，监管部门应即时出具预售资金退款核准通知书，同时通过资金监管系统将退款电子信息传递给监管银行。监管银行即时将购房款直接退还给预购人。
第五章预售资金监管终止
第二十五条房地产开发项目完成竣工综合验收、取得房地产开发项目竣工综合验收备案表后，预售人方可通过资金监管系统向监管部门提报终止预售资金监管申请，并提交以下书面材料：
（一）终止监管申请书；
（二）房地产开发项目竣工综合验收备案表；
（三）监管账户对账单。
第二十六条预售人申请终止预售资金监管，监管部门应当自受理之日起1个工作日内进行审核，出具预售资金监管终止通知单，并将预售资金监管账户终止信息传递至监管银行。监管银行应当凭预售资金监管终止单及资金监管系统的确认信息终止监管。
第六章监督、检查及管理措施
第二十七条各县市区、开发区监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，定期对合同网签备案情况跟踪查询，及时掌握商品房销售情况，核查监管账户收支和按揭贷款发放情况，督导企业按时交存预售资金。各监管银行及相关按揭贷款银行应积极配合做好预售资金监管工作。监管部门应定期进行工程进度现场巡查，加强动态监管。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，可暂时停止申请使用预售资金。
第二十八条法院对监管账户进行冻结或扣划时，各监管银行应向法院说明监管账户及其资金的性质，并于当日书面告知监管部门。由监管部门根据《人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函》（法办函〔2016〕712号）有关规定，与执行法院协商解决。
第二十九条预售人有下列行为之一的，由监管部门责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的可暂停其预售合同网签、备案业务，并依法予以行政处罚。造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避预售资金监管的；
（三）未按规定使用预售资金的；
（四）提供虚假材料的；
（五）其它违反本细则或者监管协议的行为。
第三十条监管银行有下列行为之一的，由监管部门按照监管协议相关约定，暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（二）未经监管部门同意，擅自支付预售资金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付预售资金的；
（四）其他违反本细则或者监管协议的行为。
第三十一条按揭贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，监管部门向金融管理部门通报，并根据情节严重程度取消其一至三年监管银行资格。
第三十二条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，监管部门将其违规行为通报有关主管部门，并记入企业信用不良行为记录。导致工程无法按时竣工的，依法追究相关责任人的法律责任。
第三十三条监管部门和相关银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第三十四条监管过程中产生的纸质档案资料，包括监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案，保管期限为自终止监管之日起5年。
第三十五条考虑到目前仍处于疫情期间，2021年6月30日前对单体竣工验收合格以前的节点（含单体竣工验收合格），预售人可提前一个工程节点使用监管资金。
第三十六条自2021年1月1日起新办理预售许可的商品房项目按本细则规定执行，本细则有效期至2022年2月28日。本细则实施前已经批准预售许可的商品房项目，预售人可按照项目实际情况，自行确定执行本细则规定或原监管政策规定。市住建局已公布文件相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
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