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2015房地产推行营改增试点 或采取过渡性政策

经济观察网  2015-02-17 12:22

[摘要] 2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作，增值税税率暂定为11%，鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，房地产领域的营改增将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。

近日，有媒体报道称，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，快将于今年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。

但是，某房企高管对媒体表示，要实施营改增难度较大，估计现在也只是处于纯学术探讨阶段。“一套房子的成本构成太多了，每个环节都要拿增值税发票来抵扣，很难弄的，这个事情没那么简单。”该高管还表示，二手房“营改增”可能还相对好弄，但是一手房就很难操作了。制造业企业的成本构成比较规范、简单，但房地产业确实不好弄。

根据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

专家表示，房地产企业属于资本密集型，不是要鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高，不会是6%，当然也不会是17%，只能是11%。实际税负相当于2.5%的原营业税税负，因此税负基本不会加重，应是稳中有降。若房地产业的增值税税率设为17%，实际税负会加重，相当于7.5%的原营业税税负。

还有专家认为，“营改增”后消费者不能寄望于“营改增”令房价下调，房价的变化主要还是看市场风向。不过，那些抵扣项目多的企业缴纳税款必然减少，有了更大的盈利空间或降价空间，所以不排除个别企业降价跑量。

据了解，“营改增”自2012年1月1号开始试点至今，历时近三年，范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。目前未纳入“营改增”的行业仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业。

关于“营改增”

1994年

我国基本上确立“增值税”与“营业税”并存的流转税格局。

2011年11月

财政部和国家税务总局发布《营业税改增值税试点方案》

2012年1月

上海市作为试点城市，在交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税。

2012年7月

试点由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）

2013年4月

国务院常务会议决定，自2013年8月1日起，将“营改增”试点在范围推开，适当扩大部分现代服务业范围，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。

2013年12月9日

财政部、国家税务总局联合发文，明确自2014年1月1日起，在范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。

2014年4月30日

财政部、国家税务总局联合发文，决定从2014年6月1日起将电信业正式纳入“营改增”范围。

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