[摘要] 2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作，增值税税率暂定为11%，鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，房地产领域的营改增将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作，增值税税率暂定为11%，鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，房地产领域的营改增将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
2月12日，记者从国家税务总局获悉：2015年将全面启动房地产领域的“营改增”(营业税改增值税)试点工作，增值税税率暂定为11%，鉴于土地购置费用的特殊性、房地产上下游转嫁难等问题，房地产领域的营改增将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
目前，中国建筑集团、中交集团、北京住总集团、万科集团、华业地产、北京城建集团、万科集团、龙湖地产等已就“营改增”试点工作准备就绪，目前正等待国税总局的文件。
记者获悉，房地产行业的增值税税率暂定为11%，这一税率来源是根据国家统计局的统计年鉴中2005年到2014年中房地产增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行“营改增”前后企业税负的变化，确定了这个税率。
“销项定的是11%的税率，但进项中有17%，也有13%，都比销项高。该税率还是比较合理的。”国税总局专家告诉记者。
房地产业在实施“营改增”后，房企的税收是增加还是减轻？这问题的关键是取决于土地出让金。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。
上述国税总局专家告诉记者，之前讨论的政策有两个版本，目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。
百世金谷实业有限公司CEO刘文军在接受记者采访时候表示，“如果国家税务总局特别规定允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房企进项抵扣的主要问题，也就是营业税率降了1.72%(营业税率由5.5%降至3.78%)。”
尤尼泰(北京（楼盘）)税务师事务所房地产部经理赵杰对记者表示：“我们要看到的销项11%税率，带来的是税负的变化，对于企业的财务管理、经营模式、市场行为等都有着巨大的影响，有利于房企财务发展的规范，具体来说，就是在房企采购时，杜绝在原材料采购和接受劳务过程中缺乏发票的现象，尤其在土地购置阶段拥有增值税发票，不仅仅降低企业成本，更有助于企业拿地更加透明化，这是倒逼房企走规范化之路。”
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近日，有媒体报道称，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，快将于今年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。
但是，某房企高管对媒体表示，要实施营改增难度较大，估计现在也只是处于纯学术探讨阶段。“一套房子的成本构成太多了，每个环节都要拿增值税发票来抵扣，很难弄的，这个事情没那么简单。”该高管还表示，二手房“营改增”可能还相对好弄，但是一手房就很难操作了。制造业企业的成本构成比较规范、简单，但房地产业确实不好弄。
根据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将自己形成的调研材料交给相关财税部门。
专家表示，房地产企业属于资本密集型，不是要鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高，不会是6%，当然也不会是17%，只能是11%。实际税负相当于2.5%的原营业税税负，因此税负基本不会加重，应是稳中有降。若房地产业的增值税税率设为17%，实际税负会加重，相当于7.5%的原营业税税负。
还有专家认为，“营改增”后消费者不能寄望于“营改增”令房价下调，房价的变化主要还是看市场风向。不过，那些抵扣项目多的企业缴纳税款必然减少，有了更大的盈利空间或降价空间，所以不排除个别企业降价跑量。
据了解，“营改增”自2012年1月1号开始试点至今，历时近三年，范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。目前未纳入“营改增”的行业仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业。
关于“营改增”
1994年
我国基本上确立“增值税”与“营业税”并存的流转税格局。
2011年11月
财政部和国家税务总局发布《营业税改增值税试点方案》
2012年1月
上海市作为试点城市，在交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税。
2012年7月
试点由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）
2013年4月
国务院常务会议决定，自2013年8月1日起，将“营改增”试点在范围推开，适当扩大部分现代服务业范围，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。
2013年12月9日
财政部、国家税务总局联合发文，明确自2014年1月1日起，在范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。
2014年4月30日
财政部、国家税务总局联合发文，决定从2014年6月1日起将电信业正式纳入“营改增”范围。
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