[摘要] 四月市区住宅交易同比增82.5%,部分房企紧抓行情加速推盘。
四月市区住宅交易同比增82.5%，部分房企紧抓行情加速推盘
潍坊新闻网5月11日讯 经历了3月的“小阳春”后，传统的“银四月”潍坊楼市再次交出了一份亮眼的成绩单。4月份潍坊市区住宅成交4088套，销售同比上涨82.5%，成交量喜人，为4月楼市画上圆满句号。进入5月，随着新盘入市、大盘加推，业内人士表示潍坊楼市的“红五月”值得期待。
市场 四月住宅商铺成交量齐升
4月虽然开盘项目较少，相关活动也不多，但市场需求积极释放，许多市民奔走看房，销售的动力比较强劲。4月30日，记者在位于东风东街新开盘的浙鑫广场售楼处看到，新推出的两栋楼房源，一开盘便销售出整两层。房源去化可喜，同在4月份举行优惠活动的奥文国际城、信诚龙锦园、富通花园、南金奥林星城等项目也都取得了销售佳绩。
记者探盘还得知，远郊一些以往人气稍显不足的楼盘，开年以来实现漂亮逆袭。相对于售楼处现场的火热，来自专业机构的数据也在印证着潍坊楼市的温度。房天下统计显示，4月份潍坊市区住宅成交4088套，成交面积463542.42平方米，成交套数同比2015年4月2240套上涨82.5%。其中高新区依然以1122套的成交量占据位，奎文区成交802套紧随其后。
从物业类型上看，4月的成交以住宅为主，商业为辅。商业用房共成交693套，同比2015年4月的231套大涨200%，住宅市场成交的火爆也在一定程度上带动了商业地产的回暖。同时部分区域重点项目的大量出货也推动了商业用房成交量的上升，如浙鑫广场入市、亿丰时代广场4月大量网签，使得高新区4月商业用房成交达到535套，占据各区商业用房成交量首位。4月商业用房除奎文区、寒亭区及滨海区外，市内其余区域成交量均比去年同期有所上涨。
分析 产品精细化抢占市场先机
在房价方面，潍坊4月市内六区市场均价为4356元/平方米，与3月市场均价持平，走势平稳。具体到各区，坊子区、寒亭区、经济开发区房价无变化；奎文区出现微降，降幅0.13%；高新区、潍城区呈微涨趋势，其中潍城区上涨明显，涨幅0.17%，这主要是由于个别楼盘价格上涨所导致，如圣基金碧广场市场均价上涨100元/平方米，恒信伯爵公馆、亚特尔智汇城、恒信宝通世家等楼盘价格也一直高位运行。
对于许多首次置业者来说，价格是影响其购房决策的一个重要的因素。4月份寒亭区不到4000元/平方米的均价吸引了不少此类购房者，区域内尚文苑、幸福名都等项目销售不错。虽然坊子区和寒亭区都不是潍坊的中心市区，但坊子区内不少高端楼盘成交价却高出区域均价七八百元，成为高端改善客群聚焦点，加上区域内土地资源渐少，高端住宅品质带来的潜力看涨。事实上，明确产品定位、分析不同客群的实际需求，打造有针对性的产品已经成为房企“新常态”。市郊花园洋房面向中产以上家庭，注重花园等空间营造；市中心平层豪宅面向高端市场，引入星级管理服务；首置产品则充分展现附加值……迎合置业者心态的精细化产品，成为当下房企抢占市场的武器。
4月的回暖是随着潍坊城中村改造工作的推进和新建商品住房小区建设，一部分潜在购房需求或被激发，加上本就有购房需求的一部分客户，再遇上外来人员买房补贴、公积金优惠扩大等政策的利好。市场虽显回暖态势，但并不意味着所有项目都能迅速吸金，价格坚挺必须有“干货”。从吸引客群到留下客群，开发商们已经放下姿态，不再以冷冰冰的楼书、毫无生机的钢筋水泥为卖点，而以更丰富的营销手段接待购房者。针对有孩子的家庭，打出了亲子活动；针对刚需和改善型的购房者，请来黄日华等明星助阵。
耳听为虚，眼见为实，亲自感受才知道合不合适。为了照顾更多购房者的体验感受，开发商适时推出以样板间为主的体检式营销。曲径通幽的园林设计、高档的健身会所、温馨的房间布置等“套路”全面出击。
多元化活动则带动了市民的看房欲望，高人气的现场也增添了市民对于楼盘的兴趣。
后市 价格“洼地效应”正在减弱
事实上，4月潍坊楼市虽然火热，但推盘量并不高，清明和五一假期的前后“夹攻”，还是在一定程度上影响了不少项目的开盘节点。目前，楼市上行预期增加，加上5月份为传统楼市旺季，所以不少开发商都想借助现阶段楼市的上升通道新增供应，相对于3月的4个项目开盘，4月的2个项目开盘，5月目前已知的开盘项目达到了6个。
据记者近统计，虽然潍坊整体房价涨幅不明显，但因为成交结构的变化，比如说非主城区的郊区房源开发量加大，库存压力大的商品房降价成交，无形之中降低了整体房价水平。但是，从5月的几处新开楼盘可以看到，“洼地效应”正在减弱，原先几处价格洼地已被慢慢抬高，壹品御苑所在的奎文区南部庄检路，金马熙院所在的潍城区西外环，开盘价都达到了4000元/平方米，无复前几年的3000元/平方米的均价。对于普通购房者来说，想要在潍坊市区范围内买房的门槛已经悄悄升了一个台阶。
业内人士表示，在接下来的5月，相信房企和购房者都会积极入市，今年的5月楼市行情值得期待。随着5月新盘入市，大盘加推，有购房需求的市民可以在这个传统促销季多多比较，适时出手。
业界观点
水木清华营销总监王春亮
房价或将触底复苏
4月的回暖复苏是建立在“以价换量”的前提下，期间有开发商开玩笑地说，现在什么都涨，只有房价没涨。随着传统销售旺季的到来，预计市场活跃度也将快速提升。如果购房者总是犹犹豫豫不敢出手，很可能自己事先所看好的房源就会被别人抢掉，早点出手或许才是更明智的选择。至于5月份乃至之后，随着库存压力的逐步缓解，房价或将触底复苏，优惠将会减少。
亨德优胜美地营销总监朱明亮
五月市场需求不小
在楼市回暖的大背景下，楼市正在加速去库存。许多楼盘较去年相比，都出现了不同程度的涨价。不少置业者担心楼市回暖会促使优惠减少，在这种担忧下，接下来的5、6月份，观望的置业者可能会选择入市，因此市场需求量仍将很大，或持续4月份的热销。
碧桂园集团高级营销策划庄涌祺
利好促改善型入市
潍坊楼市“银四月”成色已经足够，“红五月”值得期待。在日前推出的公积金覆盖面扩大、闲置土地收回以及外来人员在高新区购买商品房可享受补贴等众多利好政策影响下，一方面促使改善型需求提前启动，这部分人群不仅成为新建商品房市场的新生力量，而且对交通便利、配套设施齐全的市中心区域的二手房钟爱有加；另一方面，刚需购房者依旧是市场的主力军。从开发商层面看，虽然旺季来临，但心态谨慎仍是开发商的普遍状态。部分开发商已经对全年的销售任务进行调整，希望抓住现在的行情加快走量，一些项目的推盘时间已经提前，预计会在5月份出现第二轮高峰。全年成交量将呈现前高后低走势，但房价仍然会持平。对于购房者而言，面对的大风险仍是踏空，目前房价整体平稳，建议购房者在看到自己中意的房源时，应该迅速抓住机会。 记者 刘钦
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