[摘要] 自从被列入十二届全国人大常委会立法规划,备受各方关注的房地产税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期,房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上,与“房地产税”一字之差的“房产税”试点,已在上海与重庆开展逾四年,但影响十分有限。
未来之难:
重庆避税者:在独栋别墅间加盖附着物,绕过“独栋”概念。
北京房地产中介:实际每平方米5万元的价格可“做”到3万元。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。
出台综合性的房地产税是未来的大势所趋,但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。
记者了解到,国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。这被业内看作是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。
尽管如此,业内人士认为从现实操作层面来说,不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
难点二:如何确定房地产税征收范围和税率,防范税收“擦边球”?
业内人士普遍认为,不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时,是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。
经济学家贾康建议,中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额,这样可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税,对中低收入群体免税乃至反哺。
与此同时,征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
难点三:征税房产的房价如何评估确定?
按照此前上海房产税试点的计税方法,试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据,目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格,再按照税率计算缴纳。
但从现实情况看,房产评估价格如何确定还存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现,长期以来,出于避税的考虑,部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大,比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。
有专家表示,评估的房价是计税的重要依据,如何真正反映房地产市场的真实情况,对政府来说将是挑战。
楼市之辩:
房价会涨还是跌
正方:住房供应量会增加,供求关系变化将带来价格的变化,对于房价理论上有利空效应。
反方:终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场,而且房地产税可能降房价,但未必降置业总成本。
专家表示,房地产税进入立法规划后,对于房价理论上有利空效应,从房地产税推出的过程来看,将使得后续市场预期发生改变,但影响力并不大。
“房地产市场的分配环节也存在贫富差距的问题,部分群体持有多套住房,并且享受了房价上涨的各类利好。而部分群体首套住房的持有还有很大的压力,并且因为房价的上涨而必须支付更高的费用和成本。所以如何在特定的住房持有结构下改变住房资源和经济利益的分配,这个是必须突破的问题。房地产税本身就是一类税收,在调节收入分配方面必然有积极的作用。通过房地产税的制度落实,能够适当抑制多套住房持有的行为,并且把创造出的经济利益导入到刚需购房群体中。”专家建议,政府应重点抑制多套住房持有者的投机投资行为。着眼于将房地产税化繁为简,把一些房地产行业的税收制度进行归并,统一冠名为房地产税。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示,取消或减少建设环节的各种费用,有利于降低房地产业的税负和融资成本,同时加大土地供应,住房供应量就会增加,供求关系变化将带来价格的变化。
仲量联行发布研报认为,房地产税对于房价和租金的实际影响很难简单地断定。价格会涨还是跌,终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场,定价权在买方还是卖方手上。不排除不同市场的价格走向可能会出现较大分歧。
业内普遍认为,房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房,但并非打压房价的工具。
专家表示,房地产税落地会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的,会净化楼市投资投机氛围,对于刺激二手房供应也有直接效果,早期入市的投资客必然会大量抛盘,短期内颠覆楼市供求格局。
但专家提醒,房地产税变革可能降房价,但未必降置业总成本。“虽然房地产税可以使买房这个环节的成本低了,但是后续持有成本不能忽视。尤其房地产税是伴随物业的存在终生交税。所累积起来的家庭总支出未必比现在交易环节一次性搞定来的少。”
业内认为,房地产税落地降低了房价和交易环节税费,将带来更自由的物业流转;同时门槛降低带来大量的新增需求涌入,不仅可以化解当前多地的存量过剩压力,更为未来开放了更大的城市住房开发需求,形成新房开发和二手房流转两个市场的发展。
从方案设计上,贾康建议,中国的房地产税作为在消费住房保有环节的调节,一定要在中国的国情下设计好基本改革方案,不能够简单照搬美国的普遍征收模式,而必须坚持调节高端的原则,“就是要给出单位的免税额”,而不是住一平方米征一平方米,并给予低端一定的免征税额,比如首套房免征、二套房税率优惠、从第三套起以全额税率征收等。这样不但可以抑制投资投机性消费,也给广大普通百姓一颗“定心丸”。
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