[摘要] 近日,一则“房地产税初稿成形,100万房每月或缴税400元”的消息,是不是刷爆了你的朋友圈?一段时间来从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向,房地产税法列入人大立法规划,目前立法初稿已基本成形,将“静默期”中的房产税再度带入公众视野。
近日,一则“房地产税初稿成形,100万房每月或缴税400元”的消息,是不是刷爆了你的朋友圈?一段时间来从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向,房地产税法列入人大立法规划,目前立法初稿已基本成形,将“静默期”中的房产税再度带入公众视野。房地产税涉及千家万户,有人为此而忐忑不安,既担心被征税,又忧虑房价为此而大跌。其实,房地产税并非只是用来抑制房价的,更重要的是为地方政府提供新税源、优化财政结构,调节财富分配和稳定房价。
房产税立法提速部分百姓心中忐忑
近期,楼市的话题再次回到房产税身上,有媒体报道称,此次房地产税立法的初稿已经完成,相关部门正在等着进一步完善、落地。据了解,本次房地产税立法改革的总体思路是拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下,适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。对此有专家表示,或者本次房地产税的落地,将在若干年后变成买房容易,养房难。据悉,收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约4000元税负。
有关房产税,2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的按人均计算,人均超过60平米的,进行房产税征收。适用税率暂定为0.6%,暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。重庆房产税试点主要征收对象为个人拥有的独栋别墅(不论存量房还是增量房)、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房。
拥有多套住宅的张树鹏向记者表示,房地产税的征收对改善型置业者还是会产生一定影响。他给算了一笔账:“以上海为例,现在一个上海三口之家原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米。现又新购一套100平方米总价100万元的住房,那其一年应缴纳房产税为100万元×70%×0.6%=4200元。
目前,按照人均60平方米免征为主流意见的征收模式,讨论较多的主张是按家庭拥有的房屋套数,套房不征税；还有一种思路是按人均面积计算。无论是哪种情况,对于拥有房屋较多的业主而言,房地产税征收后其经济负担肯定是会增加的,而大部分的普遍老百姓是不用担心的。
“我们一家三口,有两套房子,共240平方米,如按人均60平方米的规定,那超出的60平方米则需征收房地产税。”一位原本当下便计划再买一套住宅的置业者说,因未来房地产税铁定征收,她便放弃了目前购房的计划。
多套房人均面积过大群体将受影响
“我认为将房地产税纳入立法规划,对潍坊楼市影响不是很大,就我们楼盘而言,百分之八十的置业者都是刚需,改善型置业者占少数。”亨德置业营销经理朱明亮表示,对于公务员、银行工作者等这些中产阶级来说,还是会有所影响的。
“征收房产税可能对购房者心理层面会产生一定影响,但是对刚需客户来说影响不大。”金鼎华府总经理刘家祥表示,等到征收房产税的时候,刚需还是会买房,而已经拥有两套或者多套房的置业者已经将手中的房源出手了,当然政府绝不会对某个行业进行打击,还是会关注经济的发展,未来房地产之于投资客而言依旧是一个比较理想的投资渠道。
目前来看,房产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。不过,也有开发商表示出担忧,一家房企的营销总监对记者表示:“今年中报业绩比较理想,很大程度是靠一系列房地产利好政策的叠加效应,到了二季度楼市才真正回暖,如今房地产税法已列入人大立法规划,对市场的冲击还是不能忽视的。”在他看来,房地产税短期落地虽然“不靠谱”,但不论是刚需还是改善型的买家,购房时可能又会考虑房地产税的因素了。
刺激二手房供应净化楼市投机氛围
有支持也会有反对的声音。目前,市场上普遍反映的情况是,对房产税有些担忧,担心会影响房价。尤其是一些投资客和房企、中介反对意见较多。鑫锦盛房地产经纪公司总经理刘顺方认为,对投资客而言,只要及时退出,不会有什么损失。房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地,而且近两年投资客比例大为减少,前几年进入楼市的投资客,早已。就算房价出现下滑,也多是利润上的折损,不会“亏到肉里”。
对房企而言也未必是坏事。短期由于个别项目拿到高地价,随着房地产税推出,房价下跌,利润会受到影响。但是随着需求提前释放,库存下降,回笼的资金可以继续滚动开发,或是加快转型步伐。
此外,刘顺方还向记者表示,房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的,会净化楼市投资投机氛围,对于刺激二手房供应也有直接效果,早期入市的投资客必然会大量抛盘,短期内颠覆楼市供求格局,推动房价向下发展形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。三四线城市人均居住面积大,且以自住需求为主,如果征收房地产税,应该会提高起征点。不过,目前来看,一旦房产税征收被立法,征税将是性的。对于那些同时拥有多套住宅的家庭来说,甩卖品质相对差的住宅,确保所拥有的高品质住宅在人均免税面积内,也许会成为新趋势。
开发商或会考虑多倾力于中小户型
金茂府营销总监张伟认为,从市场上看,偏远地区的大户型将迎来挂牌潮。到时房地产税开征,一定数量的空置房源将会抛向市场,房价、租金定会随之变化,而市场需求也会发生变化。因为偏远地区居住条件不如市中心区域,还要承受税赋压力,如一些潜力较差的单位房,会被选择抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。
这就给未来潍坊的豪宅市场带来了契机。外围偏远地区由于受到一些挂牌冲击,价格会有下降。而中心区域交易向高端项目集中,因此成交价格还会维持比较坚挺的走势。当前中心区域的豪宅都乐意做大户型甚至是大平层产品,在房地产税的压力下,开发商料会调高小户型房源比例。
张伟向记者表示,以上海的房产税计征为例,目前对家庭人均60平方米以外部分征税,未来房地产税的免征面积很可能小于60平方米,否则仍起不到预期效果。
在房地产税落地前,开发商将采取积极应对的措施。首先可通过转让土地或加快项目开发来有序消化土地储备；其次在供求结构转变的过程中,加快库存去化,实现资金高周转；未来房企拿地重心向中心区域转移,非成熟区域的地块将受到冷落；根据市场需求,在产品结构上做相应的调整,面对中高端改善群体的高品质、高配置的紧凑型房源陆续推向市场,与普通住宅拉开差距。
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