[摘要] “2011潍坊楼市年度推动力操盘手”作为第八届中国房地产网络人气榜的重要榜单之一，将盘点潍坊楼市风云人物，共同探讨潍坊房地产市场未来发展。以下为搜房网对潍坊天宇房地产营销策划有限公司总经理庄培富的专访。
【搜房网】进入2011年后，潍坊房价迅猛上涨，小阳春实至名归，而“金九银十”似乎差强人意，您如何评价2011年的潍坊楼市？二三线城市限购仍在扩容，楼市调控毫无放松之意，您认为2012年潍坊楼市走势将如何？
【庄培富】（一）对于2011年楼市的评价：
（1）潍坊2011年8月份之前房地产销售实现了量价齐升的格局，尤其是6月份房地产销售价格上涨迅速，一度排在了70个大中城市的前三甲，开发商完成了销售资金的回笼，但进入九月份在宏观调控政策影响下，房地产销售量跌价滞，成交量大幅下滑，银行融资渠道狭窄，很多开发商面临资金困难的门槛。
（2）“金九银十”变为了“铜九铁十”。进入九月份销售价格出现松动，销售优惠活跃，有的楼盘销售价格直降1300元/平米，也有楼盘出现了一次性付款89折的巨大优惠，众多优惠活动越来越多，新开楼盘更是有巨幅优惠。伴随着优惠活动销售量反而实现了锐减，停止了过去的销售火爆场面，销售下滑，由量价齐升转变为量减价滞。
（3）购房群体以刚性需求为主。从潍坊的购房群体来看，购房客户还是以居住和改善性居住的刚性需求为主，大约占到了80%，投资和投机需求购房比例非常少。潍坊市场一直很稳健，房价很理性，价格比较合理，且价格走向也符合市场规律，在各次市场调控中潍坊都没有受到多大的影响，反而在每次调控后，地产市场变得更加成熟与理性。
（4）房价是比较合理的，还有一定的上涨空间。潍坊作为三线城市，现在GDP总量在全省排前五名，房价倒数后五名，这显然房价与经济实力是不对称的。潍坊作为三线城市房地产市场的发展一直是比较稳健的，开发量和销售价格都是稳步提升的，不存在市场开发泡沫，房地产市场在国家宏观调控下稳步成熟健康的发展。
（5）潍坊房价的决定性因素在于开发成本，开发利润符合经济发展规律要求。在一二线城市决定购房价格的基础因素在于供求，因为常驻和流动人口太多，而在咱们三线城市房价的决定性因素在于开发成本，属于开发成本+合理利润的开发模式，开发利润普遍在15%-30%之间，属于合理的利润范畴。
（6）供求不紧张，开发量大，以刚性需求为基础投资投机少。在一二线城市房源紧张，常住和流动人口多，供求在一定程度上成为了房价的决定性因素，而在潍坊购房群体以刚性需求为主，土地储备充足，市场开发量大，能确保购房者可以买到自己心仪的房屋。
（7）潍坊经济发展比较协调，没有实现限购和限价。潍坊房价能够为大部分购房者接受，房价矛盾不突出、不尖锐。同时潍坊作为文明城市、卫生城市近年来获得了日新月异的发展，自身协调和消化了房地产发展带来的不利因素，使房地产市场走上一条健康发展的道路。
（二）对于2012年楼市的预测：
（1）潍坊上半年房价下行压力将继续加大，下半年房价将有望总体保持平稳，实现软着陆。我认为潍坊楼市会一如既往的保持稳健的走势，在限购限价限贷宏观政策调控下，成交量萎缩的态势会延续到明年八九月份，上半年房价下行压力比较大，销售的主题还会以打折赠品等优惠促销为主，成交量随着刚性需求的迸发会逐渐的提升，整体来讲房地产开发量和销售量会继续实现量价齐升的格局。
（2）房地产市场开发和建设会朝着一个“高性价比的产品”和“以人为本”的方向发展，开发商会越来越重视产品的品质，注重提升社区的综合素质，注重建筑细节的提升。
（3）房产开发会越来越规范，门槛会越来越高：各行业部门的监管，建设标准和规范会不断提高，行业标准会越来愈高，开发将有粗放型向集约型转变。
（4）越来越重视新产品、新材料、新科技、新能源的应用：打造低碳、节能、环保建筑。
（5）房地产开发区域不平衡，开发边缘化。现在玄武街、宝通街、潍城区奥体中心片区都是开发热点，同时开发产品以高层为主，多层建筑将慢慢退出市场。
（6）房地产行业进入新一轮的洗牌。房产投资进入观望氛围，小的地产开发商资金链面临严峻考验，一批大型地产商将在竞争中存活与发展，一批地产开发商或将终止开发转行到别的投资行业。
（7）随着地产大鳄纷纷抢滩潍坊，会给地产市场注入新的活力和元素，开发理念和品位会大大提升，房地产市场朝着新的格局发展，外地开发商和本地开发商互相竞争互相发展，竞合市场更将成为一个发展的主题。
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