[摘要] 2013年剩下的日子已屈指可数，但这一年来，北京楼市这一曲高亢激昂的歌却还意犹未尽，反而在最后一小节开秀花腔：土地拖长音、成交飙高音、推盘加入装饰音……这一支将如何收尾？2014的北京楼市又将谱出什么乐章？
二、 2013年房企四大战略方向
(1)融资：五大房企搭建境外融资平台，七家房企成功赴港上市
继招商地产(000024,股吧)、万科、金地于2012年成功赴港借壳上市后，万达和绿地也分别于今年4月、5月完成赴港借壳上市。成功借壳上市后，5大房企都在加快对壳资源的整合，以尽快实现境外上市平台的融资运作。截至目前，所有壳公司的更名都已完成，发展定位基本确定。
除了大型房企搭建海外上市平台之外，众多成长型房企也纷纷在香港上市。自去年底旭辉控股、新城控股上市后，掀起了内地成长型房企赴港上市的新一轮热潮，今年已有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德控股、景瑞地产、龙光地产、时代地产7家房企成功赴港上市。在今年内地房企业绩普遍飘红的背景下，境外资本市场持续看好内地房地产市场，是内地成长型房企成功赴港上市的主要原因。
但与去年的旭辉、新城相比，今年7家房企上市融资的额度不高，从几亿到十几亿港元不等，但主营业务集中分布在综合商业、绿色地产、中高端住宅。相比之下，境外投资者对这些企业股票的认购反应普遍较平淡，这从五洲国际、当代置业、景瑞地产的最终发行价都接近招股价下限中可见一斑。
今年10月，万科控股徽商银行，开创纯房企控股商业银行先河。相对于此前越秀集团控股香港创兴银行、绿地集团控股盘锦（楼盘）市商业银行，万科控股徽商更具重大“里程碑”意义：至此，国内纯房企与银行的联姻正式解禁；今后，产银深度融合将成行业发展大趋势。
产银深度融合或助推房企融资变革。万科控股徽商银行，可能如其所宣称的那样，是为了完善社区金融配套，以为其庞大的业主群提供财富管理等金融服务，同时还可以借此为产业链上游8000家建材合作供应商及承包商搭建融资平台，以降低企业采购成本。但我们认为，万科更看重的是通过“控股银行”布局地产金融，开发针对商业地产的资产证券化产品，以盘活商业地产。对整个行业而言，随着更多的房企成功尝试控股银行，产银结合融资新方式今后会大行其道。
(2)海外：逾六家房企加码海外业务，三大趋势隐现
今年以来，已有万科、绿地、中海、富力等逾六家房企加码海外业务。同时今年也是中国房企海外发展的收获年。8月份，碧桂园在马来西亚的金海湾项目正式上市，两个月时间成功卖出6000多套房子，销售近百亿元人民币，一举成为马来西亚的地产商。绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇也于6月份开盘，销售势头良好，一期已去化逾八成，年内销售额预计会突破10亿元人民币。
截至目前，房企拓展海外地产呈现三大趋势。其一，国内房企海外发展的主流是与境外实力房企合作。比如，碧桂园在马来西亚开发的2个项目与当地知名房地产发展商Mayland合营；万科在北美首次投资，选择与美国龙头房企铁狮门合作。初次出“海”的房企普遍会选择与境外实力房企合作，以缩小对境外市场不了解的短板，降低海外拓展风险。
其二，房企出海的普遍做法是在国外建房卖给中国人。如绿地计划将济州岛健康医疗城的七成住宅卖给中国人；万科美国首站选在华人集中的旧金山。从短期看，这种“自产自销”的发展模式效果很好，但从长远看不具持续性，因为国内富人和海外华人在境外某一区域扎堆集聚的地方毕竟不多。在与境外房企合作的过程中，随着中国房企对境外市场的了解逐步加深，可适当提高针对境外客户的开发和销售力度。
其三，目前“出海”大部分是国内大型龙头房企。虽然也有少部分中小房企，但海外拓展的项目规模都不大，且无持续滚动开发迹象。主要原因还是海外项目投资动则几十亿、上百亿人民币，中小房企实力不够。但从长远看，企业规模不会成为海外拓展的核心制约因素，中小房企同样可以凭借融资创新构建畅通的海外融资渠道，使海外拓展进入良性循环，成为中国房企海外军团的“中坚”力量。
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