[摘要] 又一波“地王潮”来袭。继9月4日融创以创纪录的7.3万元的实际楼面价拿下北京农展馆地块之后，上海不甘示弱，其徐家汇中心项目地块昨日拍出了217亿元的总价，不但刷新了上海成交总价纪录，在全国范围也仅次于广州亚运城地块。当天，同在长三角的杭州与苏州亦有“地王”出炉，不让京沪专美于前。
接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士普遍认为，徐家汇中心项目地块的出让，将改变上海CBD商圈的现有格局。
未来开发资金至少还需300亿
出让文件显示，徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，出让面积99188.8平方米，容积率2.1~7.48，为商办、餐饮旅馆业用地。
地块建筑面积为58.4万平方米，另外，该项目还有12万平方米的地下商业。
记者采访了解到，业内对于新鸿基217.7亿元拿下该地块表示看好。
汉宇地产市场研究部总监付伟表示，该地块位于上海目前最成熟的CBD商业中心，可以说是上海市中心稀缺性的成片地块，217亿元，虽然总投入大，但也物有所值。此外，徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发，并且属于轨交上盖，地下建筑面积至少在20万平方米以上，其中经营性面积将超过12万平方米，而地下建筑面积一般不计入地价。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，徐家汇地块尽管有24.21%的溢价，但其楼面价只有37264元/平方米，就周边市场而言不算高，其未来空间和价值可以预见。
但张宏伟同时指出，尽管徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占了很多优势，但开发这样一块土地所需的资金极其庞大，对开发商的后续开发能力是很大的考验。
出让文件显示，除了20%的定金，徐家汇中心地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额，其中期为出让价款的30%，在签订出让合同后的10个工作日内支付；第二期为出让价款的50%，在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时，应当按照支付期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
业内人士分析认为，新鸿基至少要有300亿元的资金方可支持这个项目在未来3~5年内开发完毕，后续还有运营期间的市场培育期各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。
张宏伟表示，对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展，有可能会导致开发周期拉长，开发建设进度受阻。
主导CBD商圈格局
从时间看，此次徐家汇中心地块的开竣工时间相当紧凑。出让文件显示，徐家汇中心的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为 “动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开工时间比较紧张，但84个月的竣工周期还是比较宽的。由于徐家汇地块非常受瞩目，市场争议比较大，因此开发商囤地的可能性不大。此外，徐家汇中心作为总价“地王”，在开发过程中更具有主导性，不需要等周边配套项目建设起来作为支撑，项目开发的节奏完全可以交给开发商来决定，相反周边其他项目可能会因为徐家汇中心而控制进度。
不仅是地块周边，业内普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海CBD商圈的现有格局。
在陆家嘴、南京路、淮海路、人民广尝徐家汇、虹桥等六大传统CBD中，以规模和档次计，徐家汇目前处于中间水平。付伟认为，新鸿基作为的商业地产运营商，具备丰富的高端商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验，预计将吸引不少世界500强企业和零售品牌入驻徐家汇，周边办公、商业、住宅均会受益，届时徐家汇商圈有望晋升上海最商圈行列，与淮海路、南京西路、陆家嘴比肩。
根据土地出让公告，徐家汇中心地块由相邻的4幅地组成，其中的一幅计划建设总高370米的浦西高楼。根据土地用途，整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等。地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米，这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5~8年内建成，预计开发商将以持有经营为主或部分整售。
前车之鉴：南京下关“地王”闲置3年求合作
有人在抢“地王”，有人却怕曾经耗巨资拿下的“地王”砸在手里。
9月3日，中国冶金科工股份有限公司在其集团官网发布公告称，中冶置业集团有限公司 (以下简称中冶置业)控股的南京临江老城改造建设投资有限公司于2010年9月19日，通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块，由于整体开发体量较大，项目开发周期较长，为保证项目投资，现中冶置业将优先集中力量推进3号地块的开发，并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。
下关滨江1号、3号地块曾是土地市场的明星。公开资料显示，2010年9月19日，中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司，通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权，共耗资200.34亿元，成为南京土地出让史上总价的两幅地块。2012年11月30日，南京国土局公开拍卖下关2号地块，在没有竞争对手的情况之下，南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下该地块。56.2亿元的总价也使该地块成为当年总价“地王”。
然而今年7月，南京市国土资源局发表公告称，对下关滨江2号地实施终止出让程序，意味着该地块正式被政府收回。而在短短2个月后，滨江地块再度生变，这一次是下关滨江1号地。
对于此次中冶宣布为1号地块寻求战略合作伙伴，房地产行业专家陈晟对《每日经济新闻》记者说，“1号和3号地块两幅地块拿地资金就达200亿元，后续开发需要大约400亿元的巨额资金，目前来看仅靠中冶一家开发比较难以支撑。”
虽然中冶置业表示，优先集中力量发展下关滨江3号地块，但9月5日，记者来到这一地块后发现，1号地块拆迁工作已经接近尾声，3号地块仍在拆迁中。
“现在拆迁工作还有很多没有结束，从拿地之初到现在已经过去3年了，想要尽快开工根本不可能。”一位知情人士对《每日经济新闻》记者说。
冷静看“地王潮”
这几天，在房地产领域关注的是一些城市 “地王”比赛式出炉。北京农展馆北路地块楼面价高达7.3万元/平方米，是北京乃至当之无愧的单价“地王”。
北京单价“地王”还在热议之中，上海又传来总价“地王”的消息——徐家汇中心项目地块卖出217.7亿元，是上海迄今为止成交的总价，在范围也是第二高。同日，杭州和苏州也诞生新的“地王”。
这两天俨然成了“地王日”。
有人士表示，北京、上海等地“地王”将带动一、二线城市房价出现新一轮上涨，预示着房价将继续走高。一位网友说，一些家庭看到北京诞生新的单价“地王”后，连夜排队购房。足以看出，“地王”频现对市场预期和购房者预期产生了严重影响。
笔者认为，一定要仔细分析“地王”频现的真相，一定要详细观察和了解“地王”诞生的真正原因。决不能听风就是雨、跟风盲从偏听偏信。
就拿北京楼面价7.3万元/平方米的“地王”来说，它貌似对房价走势影响很大，但实际只是 “纸老虎”，影响很小甚至没有。首先，北京农展览地块位置稀缺，体量较小，对整体市场影响有限；其次，北京农展览地块住房定位在高价豪宅上，与一般大众的住房需求没有多大关系。
再看上海“地王”，按照规划，徐家汇中心将成为一站式国际时尚商圈，项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种功能形态。主要是商业圈开发，并不是以商住楼为主，与百姓真正关心的房价走势似乎也远了一点。
因此，决不能概念化、标题化地看北京“楼面价7.3万元/平方米”“预期售价15万元/平方米”的单价“地王”和上海217.7亿的总价“地王”噱头，而是要细细分析和斟酌其诞生的细节。这样才能全面深入地了解背后的“真相”以及到底对市场有无影响、影响多大、正面影响还是负面影响。
总体上看，内地房价已经失去了继续上涨的基矗是一、二线城市与三、四线城市，高端楼盘和一般商品房，市中心土地资源稀缺地段与一般地区在价格上出现严重分化。从政策角度分析，调控不会有丝毫松懈，调控手段将会更加完善有效，比如推出房产税，替代行政化手段较强的限购政策等。有舆论分析，十八届三中全会后将会出台对楼市更严厉的政策措施，如土地政策的较大改革等。
从市场角度分析，已经出现一个不容忽视的现象：有价无市。标价再高，购买者寥寥。消费者、投资投机者已经很难继续支撑和满足当前的畸高房价。购房需求者已经出现被高房价吓得望而却步的迹象。这是房地产泡沫破灭的征兆和信号，说明高房价正在作最后的负隅顽抗，高房价已经进入穷途末路了。一旦这种迹象成为气候，那么，房地产市场离泡沫破灭就不远了。温州房价已经“腰斩”，出现大量房产价值低于贷款本金的现象，房主弃房而去的可能性在增大，房贷风险已经凸现出来。这种状况将会蔓延到。
随着美国量化宽松政策的逐步退出，亚洲房地产泡沫被刺破是必然的，内地房地产或难幸免。目前，印度、印尼金融体系和房地产市场已经开始较大幅度波动，市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。我国香港特区已经高度警觉起来。日前，香港财经事务及库务局局长陈家强坦言：“过去2~3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国量化宽松政策退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。”
从企业角度分析，在一些企业陶醉于拿“地王”的兴奋中时，一些更加精明的企业却选择了撤离，认为中国内地房地产存在巨大泡沫破裂的风险。比如李嘉诚近期已经在大幅度抛售香港和内地房地产，转而投资欧洲等海外地区。万科的王石先生和SOHO中国联席总裁张欣女士都多次警示内地房地产的巨大泡沫破裂风险。特别是王石先生已经将一部分资本撤离到美国开辟新的“战潮。
因此，房地产泡沫消退只是时间问题，畸高房价下跌的前期征兆已经初露端倪。出现几个“地王”也难以抵挡住高房价已经穷途末路的大趋势。
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