2024年刊⑤|二手:成交创四年新高,龙岗成交超万套居第一

2024年深圳二手市场重回市场主导地位，但整体依然维持量升价跌走势。从成交量看，2024年二手住宅成交54487套，增长66.6%，成交量创近4年新高，占总成交比重升至59%。从价格上看，2024年深圳二手价格继续维持下行走势，但四季度出现止跌回稳态势。2024年深圳政策频繁力度空前，在限购、限售、税费等方面都有优化调整，吸引刚需及改善型客户入市。但成交量的上涨往往持续性不足，很快出现回落，政策效果不及预期。至“929新政”出台，叠加9月央行表态降息降准，以及大规模的经济刺激，市场信心显著提升，预期出现明显改善，成交量快速增长，且政策效应持续，整个四季度二手市场活跃。四季度二手价格方面也罕见止跌回稳，连续三个月小幅回升。

• 二手成交创四年新高

2024年深圳二手住宅成交54487套，同比增长66.3%；成交面积为520.8万平，同比增长66.0%，连续两年增长超5成。2024年二手住宅成交量为近四年新高，特别是四季度，月均成交超7000套，超过繁荣线水平。

从月度看，前三季度二手住宅成交整体保持平稳，四季度在金融政策及调控政策的双重刺激下大幅上涨。2月春节前深圳限购松绑，深户无需社保，非深户社保五改三。自3月开始，受节前限购放松及后续政策预期强烈影响，成交明显活跃起来。4月政策效应减弱，成交下滑。5月深圳再次松绑限购，分区优化限购。加上5月央行降首付、降利率，成交大幅上升，市场步入前三季度最高峰。后续市场逐步回落，进入9月后跌入低谷。至929新政，叠加中央大规模经济刺激利好，市场信心显著提振，预期明显改善，成交快速反弹，一二手成交均成倍增长。12月二手住宅过户8282套，创近51个月新高。

• 龙岗成交超万套

• 低价段成交占比上升

从成交价段来看，350万-500万价段是成交主力，成交套数占比为20.4%；其次为250万-350万价段，成交占比18.9%。

从占比变化来看，受价格持续下行影响，低价段成交占比上升，而中高价段成交占比下滑。分价段看，150万-250万、250-350万价段成交占比明显上升，分别上升3.5%、3.6%。而350万-500万价段成交占比大幅下滑，下滑5.0%。

• 二手套均总价连续两年下滑

2024年二手房套均总价为680万/套，连续两年下滑，主要原因是2024年二手价格继续下行。

• 改善需求提升

从成交面积段来看，90平以下刚需户型成交占比下滑，而90平以上户型成交提升，反映市场刚需虽然仍是主导，但改善需求提升。60-90平是成交最热的户型，占比为39.3%，较去年下滑3.3%。45平以下住房成交占比9.1%，下滑1.1%。而90-144平成交占比28.6%，上升3.4%；144以上的户型成交占比15.1%，上升1.3%。

• 3房户型成交占比上升至39.6%

从户型来看，3房成交位居首位，占比达到39.6%，上升1.1%。从占比变化来看，1房户型成交占比下滑，占比11.2%，下滑2.1%。3房户型成交占比上升1.4%。

• 龙岗成交均价走势

• 龙岗成交套数排行榜

• 南山成交位居各区第三

• 盐田成交套数同比增长80.6%
  

• 龙华成交升幅仅高于福田、罗湖

从月度走势图来看，前三季度7月龙华成交最高，成交套数为386套。8、9月下滑陷入低谷，10月受政策利好刺激，成交快速反弹，12月龙华二手住宅成交773套，为年内最高。从成交占比来看，8月盐田成交占比6.8%，为全年最低；12月成交占比9.3%，为年内最高。

• 光明成交仅高于大鹏 但增幅位居各区第二

• 福田租金最高

• 罗湖租赁占比第一

• 男性租客比例高于女性

从租房客户的性别来看，男性客户租房占比依然高于女性，但2024年男性租房占比下滑0.5%，占比51.8%。

• 房东平均年龄46岁

2024年，房东平均年龄46岁。

• 租客平均年龄升至39岁

2024年租客的平均年龄升至39岁。

2024年深圳二手市场维持量升价跌走势，成交量连续两年增长超五成，月均成交升至4541套。特别是四季度开始，成交量快速反弹，四季度月均成交超7000套，超过繁荣线水平。四季度二手均价连续三个月小幅度回升，二手均价出现企稳态势。