[摘要] 购房合同 你不得不了解的大学问
买房签合同对于很多人来说都是次，相信很大一部分人都是听售楼小姐说这儿需要签字那儿需要签字，然后一股脑就签了，可是你仔细看过购房合同吗？对于房子这么大的消费品稍一不留神权益被侵占了自己还被蒙在鼓里，还有一部分人为节约时间签完后再看，可是你知道吗？签字后合同就正式生效，就算事后发现有什么不对也于事无补了。作为购房者，哪些是合同上务必要写明并落实的呢？
土地年限要看好，“房龄”缩水太伤人
小编认为首先肯定是证，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。这三个证是办理产权证的必要条件，一定要齐全。不仅如此，弄清楚土地性质也非常有必要，商业用地和住宅用地不仅存在年限问题，光是水电气的费用一年下来差别也是非常大的。
像达州某些楼盘，很多开发商将土地建造成本都较高的的商用房改为住宅销售，主要是觉得住宅可变现性强，风险小，销售速度快，资金回笼时间短，稀缺性强，能实现较高的利润价值。可是住宅用地的产权是70年，而商业用地只有50年，在水电气方面完全按照商业标准收费，而且交易税费也是住宅的2倍，购房者就不知不觉多了一笔费用。
不光是这样，房子到期后是购房者再次向国家缴纳土地出让金，并且50年后的土地出让金肯定比现在贵，甚至有时候还不能申请公积金贷款和户口迁入，所以小编强烈建议大家，在购房的时候土地年限这些一定要看好落实，要是真发生问题，利益损害的还是我们消费者。
交房条件要清楚，写进合同要详细
然后要看合同上是否写明交房日期、通水、通电、通气等条件，是否明确双方具体违约责任。若合同里出现“短时间”与“好”这种模糊的概念时，一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等的承诺，越详细越好，全部落实在合同里。比如入住率要写清达到好多以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌，这个涉及自己利益，要放心上。
补充协议要细化，律师帮忙有保障
对于开发商为了保护自己设定的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔的补充协议，这份协议对于购房者没有什么好处，相反恰恰是开发商碰到问题金蝉脱壳的依据，所以小编认为大家一定要看清楚，千万不要轻易在开发商提供的补充协议上签字，好是找一个律师来帮忙，若有疑惑完全可以拒签。
开发商可以补充协议，当然购房者同样也可以补充。好是把开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？不管开发商态度如何，小编认为购房者还是要争取这个权益。
比如有些楼盘合同规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种补充协议就是非常不合理的，如果购房者签了这份协议，也就表示认同了开发商这种对自己很不利的做法。
面积误差有先例，约定在先省麻烦
同时购房者还要注意在合同中填写相关的内容，比如说，编号、经营范围、销售许可证号码、批准机构和销售方式，与开发商提供的相关证件是否一致。若均一致就要涉及面积确认和差异确定，在商品房买卖附件中是否有明确的说明，尤其是公摊面积，具体分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。差异确定即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，小编认为这个是合同中必须要提及的。
购房贷款看资信，违约条件要看清
后就是方式与期限。若银行贷款没有在约定的时间里到开发商帐上，按照合同，一般你要支付合同金额1%-5%之间的违约金，所以小编建议大家在签订正式购房合同之前，若一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后再给予付款。若按揭贷款，先向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，再要把时间约定得更充裕一些，避免发展商说没有履行合同，除了要你支付违约金还只退购房款不退定金。
比如有些地方发展商制定的售楼契约或契约附件中有这样的条款：“买方无故付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这很显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
值得一提的还有就是不能应开发商要求提前交纳不该交的钱。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。作为购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
条条款款看清楚，签订合同别马虎
综合以上，小编认为购房合同是作为自己买房的重要凭证，里面的条条款款都涉及到购房者的利益，一定不要嫌麻烦，花时间好好看清楚，有什么需要补充的协议要勇于提出来，对于合同里含糊不清的词语，一定要找开发商落实承诺，不能有一丝马虎，以免中了开发商下的圈套。
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