[摘要] 税税率是11%还是17%，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一，从目前释放的消息来看，实行11%的可能性更大。
税税率是11%还是17%，一直是房地产业营改增讨论的焦点之一，从目前释放的消息来看，实行11%的可能性更大。
今年被外界看作“营改增”的收官之年。国务院此前明确提出，力争“十二五”期间全面完成营业税改 税（下称“营改增”）改革。
截至目前，还有建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业尚未纳入“营改增”。多位税务人士告诉《 财经日报》记者，建筑业和房地产业“营改增”将会一起推出。
安永间接税合伙人周澔宇预计，房地产业“营改增”很可能与建筑业“营改增”一起在上半年推出，而相关文件则会较快出台。
包括周澔宇在内的多位税务人士对本报表示，业内人士更倾向11%的税率。而有媒体近日援引国税总局 观点称，房地产 税税率暂定11%。
不过，北京“营改增”工作小组成员陈志坚对本报记者表示，目前还不能确定具体税率。“11%和17%都有可能，如果定在11%将会与建筑业同步，定在17%是与固定资产同步。具体税率还没交给我们讨论。”
目前房地产业实行营业税，税率为5%。有税务人士预测，若房地产业实行11%的 税税率，企业内部管控良好，与实行营业税相比，企业税负大概可以降低1个百分点。
但由于目前税率和抵扣项目尚不明朗，企业内部经营管理情况不一，而上下游行业 税抵扣情况也不明晰，多位税务人士表示，目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中，土地成本一般占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。
根据前述媒体援引国税总局 观点，目前的版本是 允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。
周澔宇告诉本报记者，对于房企来说，土地购置时的地方 并非企业，所以也不可能开具 税 ，可以采用虚拟抵扣。比如像上述 允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，实际操作简单， 也方便。不过，这对于地方财政收入影响到底有多大，会成为政策制定者考虑的重点问题。
除此之外，实行 税后，房地产企业的新老项目如何处理也是难点。
比如，一个房地产项目已经完工但销售尚未结束，如果在这个时点实行营改增，税率将从此前的5%营业税变为11%或17%的 税。由于项目已经完工，不可能取得原材料等进项抵扣 ，而房屋的销售合同已经确定，房企也很难修改价格，这将会明显增加房企税负。
上述国税总局 称，房地产领域的“营改增”将采取过渡性政策，即根据项目的开工情况进行营改增试点。
实行“营改增”后，房地产业将在账务处理、业务模式、 管理和企业内部税务系统等面临诸多挑战。
建议，企业应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部 报管和内控制度、制定系统升级改造行动计划等。
日前， 编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作部际联席会议成员单位，在国土部就不动产统一登记工作推进事项展开集中办公，包括研讨不动产登记暂行条例实施细则。记者从消息人士获知，该实施细则正在征求各方意见，有望在近期推出，理想的情况是，细则于3月1日与《不动产登记暂行条例》同步落地，以便于基层顺利开展不动产统一登记业务。
中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示，去年底公布的《不动产登记暂行条例》更多是原则性与方向性内容，是不动产统一登记框架性的指导意见。而实施细则明确了相关制度与操作办法，包括登记人员与登记程序，更具操作性，有利于基层不动产统一登记的铺开。
自去年11月28日国土资源部不动产登记 正式成立后，不动产统一登记的功能一直被部分媒体解读为“反腐”和“降房价”。对此， 认为，不动产登记旨在确认和保护产权，推进不动产信息的公开透明，并着力打造高质量的统一的不动产信息管理平台，登记本身并不影响楼市供求基本面，反腐一说也是坊间过度演绎。
国土部地籍管理司司长王广华曾对媒体表示，不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了反腐败和降房价。
中国房地产研究会副会长胡志刚指出，长久以来，各地住建部门已经形成了完备的公民住房交易备案，真要反腐查房产，已有的住建交易系统完全能够胜任。
而针对“降房价”一说， 指出，不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记引起少数“吐房”现象，也不会撼动市场基本面。中国房地产业协会首席研究员李战军指出，不动产登记制度并不是直接瞄准房地产市场调控，更不能简单理解为房屋登记，当前多数城市楼市呈供大于求态势，“去库存”已成共识。
胡志刚认为，不动产统一登记大看点在于信息联网。一旦相关不动产登记信息联网成功，会搭建起统一的不动产信息管理平台，将为完善房地产税体系、个人住房信息系统等一系列长效机制建设提供信息基础。（据新华社）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
