[摘要] 房企负债涨幅超两成 “黑天鹅”阴影笼罩国际债市
2014年注定不是房地产业的好年份，销售不畅的现实与佳兆业带来的“黑天鹅”效应叠加，正使房地产企业遭遇沉重的资金压力。港股上市的房企则首当其冲。
数据显示，2014年，35家典型房地产企业（港股上市）的总有息负债为15412亿元，同比上涨25%。净负债率为72.79%，较2013年增长6.38个百分点。在销售情况不加的情况下，房企的负债不断攀升。
与此同时，受佳兆业“黑天鹅”效应的影响，国际资本市场重新评估内房股风险，使得海外融资难度加大。加之美元的影响，房地产企业的海外融资成本将进一步提升。
短期负债比重提高
6家销售额在千亿以上的梯队房企，平均净负债率为65.11%，较2013年增长2.76个百分点；10家销售额在300-800亿的第二梯队房企，平均净负债率73.23%，同比增长7.75个百分点；10家销售额在150-300亿的第三梯队房企，平均负债率则达到100.39%。
结合2013年度的数据不难发现，第三梯队房企的负债率增幅明显扩大，显示出企业在抵御风险方面略显不足。
造成这种现状的原因显而易见。一方面，部分房企出于规模扩张的考虑，大幅举债。另一方面，去年楼市整体销售不佳，企业无法偿还即将到期的债务。
该机构的报告还显示，2014年，35家重点企业总有息负债为15412亿元，同比上涨25%。其中，短期有息负债4569亿元，同比上涨43%；长期有息负债10843亿元，同比上涨19%。
短期负债比重提高，是房企负债表中主要的特点。2014年房企的长短期债务比为2.37，同比下滑17%。
同时，在整体市场销售不佳的情况下，为了保证企业正常运营，短期的信托融资成为企业的无奈之选，这导致企业的短期有息负债大幅上涨。
这对于企业来说并不是好消息。一旦房地产市场回暖不及预期，或销售环节没有根本改善，房企的短期还款压力将骤然增大，企业不仅将面临债务违约的风险，还不得不继续举债用以“借新还旧”。
国际债市趋于谨慎
与负债率的提高不同，房企的融资成本似乎有所降低。年报显示，2014年，多数港股上市房企的融资成本都比2013年有所下降，华润、中海等房企的平均融资成本则低至5%以下。
但在美元的影响下，海外融资的实际成本不降反升。尽管汇率变化的实际影响尚难测算，但已有机构分析认为，对于中小型房企来说，海外融资的成本恐有增无减。
值得注意的是，去年年末发生的佳兆业旗下项目“被锁盘”现象，正在加剧国际债市的担忧。
“现在资本市场担心的，就是再出现一个‘佳兆业’。”一位在港上市的房企高管向和讯房产表示，国际债市对内房股的风险十分重视，对待内房企发债态度也趋于谨慎。
“黑天鹅”效应的影响不止于此，该人士还表示，迟迟未能公布年报的佳兆业深陷财务谜团，一旦年报数据出现核心指标大幅下滑等异常现象，恐将使得资本的态度更加保守。
事实上，从近的一组数据不难看出，这种影响已经显现。中原地产的统计显示，今年以来，房企海外融资总额度仅为57.45亿美元，与2014年前4月的198.08亿美元相比，降幅高达71%。
需要指出的是，在央行连续出台宽松货币政策的背景下，部分房企将融资方向转向国内市场。但国际债市愈加谨慎亦是不争的事实。况且即使在国内融资，其成本也要明显高于海外市场。
的好消息在于，国内房地产市场回暖，给房地产企业带来一丝喘息的机会。分析人士指出，只要能在销售端发力，资金压力即可缓解一时。
上市房企仍然很缺钱 并购裁员或成房企新常态 房企公报
今年一季度，楼市依旧处于调整态势。记者梳理近日公布的一季度房企成绩发现，业绩下滑、资金压力依旧突出，成为行内普遍现象，多数房企销售单价有不同程度的下降。业内预计，随着政策层面持续放松，楼市将逐步复苏。但品牌房企占有率不断提高、市场集中度逐步上升趋势越发明显，而房企大规模“裁员”、并购重组也成为一季度的热议话题。
一季度多数房企继续降价
公开数据显示，2015年季度，合同销售额前五名的房企是万科、恒大、绿地、中海和保利地产，销售额分别为460.6亿、305.4亿、264.3亿、258.1亿和195.1亿元人民币，同比增长分别为-15.1%、0.1%、-22.3%、-7%和-30.52%。
从增长情况来看，季度销售额前17位中同比增长的房企仅5家。其中，华润置地销售额大幅增长59.5%，万达商业和华夏幸福约增长21%，融创中国增长6%，恒大地产与去年同期基本持平。
然而，在季度销售额同比下降的12家房企中，除中海和世茂地产降幅在10%以内之外，其余10家降幅均超过10%。其中，富力地产和碧桂园下跌超过四成，保利地产下跌三成。从3月份数据来看，商品房销售情况有所好转。
“将各房企销售金额增速与面积增速对比，发现多数房企销售单价有不同程度的下降。”合富房地产经济研究院分析，国家统计局公布的数据显示，季度商品房销售12023亿元，同比下降9.6%。按该数据来计算，季度万科销售额占3.83%（2014全年为2.82%）；前五名房企共销售1483.5亿元，占12.34%（2014全年为11.59%）；前十名房企共销售2256.69亿元，占18.77%（2014全年为17.78%）；前十五名房企共销售2700.47亿元，占22.46%（2014全年为21.31%）。由此可见，市场持续分化，品牌房企市场份额仍在不断提高。
34家上市房企去年负债超百亿
羊城晚报记者注意到，一季度房企到位资金再度负增长。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%，1-2月份为增长1.6%。
业内人士分析称，从月度累计情况来看，今年一季度房地产开发企业到位资金同比增幅再次进入负增长区间，创历史新低，显示房企资金压力依旧明显。“虽然近期央行在政策上连续适度放松，但目前来看，商业银行在政策落实方面仍存在问题，房企资金压力也没有得到明显改善。”
数据显示，截至4月6日，沪深两市75家公布2014年年报的上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元，同比增长达17.32%，负债超百亿元的房企总计为34家，其中，万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。
房企裁员、重组时代来临？
近日，雅居乐“裁员”掀起房地产行业千层浪。事实上，自去年下半年以来，万科、中海、碧桂园、合生创展等房企均涉及“裁员”风波。对此，同策房产咨询股份有限公司张宏伟认为，短期来看，市场基本面尚未完全复苏，“降成本，提利润”仍是房企主旋律，2014年上市房企净利润率为10%，并且还会降，当前房企还很难通过涨价提高利润率。那么，就首先从降低成本开始。
有意思的是，2014年房地产公司内部热门的词“合伙人制度”，在今年一季度可谓遍地开花。这一体制上的创新，被视为开发商在市场低谷期提升效率的佳体制创新模式。“雅居乐、万科等房企之后，还会有更多的房企这么做。”张宏伟分析道。
与此同时，地产企业并购重组不断上演。有媒体统计的一季度全球十大房企资产重组新闻中，与中国房企有关的就包括李嘉诚启动的“长和系”“世纪重组”、中国建筑240亿增资中海地产、平安成为碧桂园第二大股东等。此外，为了缓解资金压力，今年以来，多家房企出售旗下项目公司股权来增加现金收入，包括绿城中国卖股份、佳兆业转让资产给融创中国。
有业内人士表示，经过一番并购调整之后，行业集中度将越来越高，强者恒强的趋势将更明显，而中小企业的生存环境则备受考验。
“房地产行业‘大鱼吃小鱼’的并购现象与合纵连横的‘强强联合’成为‘新常态’。”张宏伟认为，当并购与联合之后，房企内部势必会重新优化企业的组织管理架构，通过“裁员”方式实现企业管理效能的提高。从未来几年趋势来看，这也将成为地产业规模化聚集阶段的“新常态”。
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