[摘要] 在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门调研降首付鼓励改善型需求，这为二套房降首付提供了基本的政策支持和依据。
3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
那么，二套房贷是否有必要下降？二手房贷下降后将会对市场产生哪些影响？
二套房贷必降首付的四大理由
在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门调研降首付鼓励改善型需求，这为二套房降首付提供了基本的政策支持和依据。从市场的角度来看，如果降首付可以消化中大户型库存，合理调整市场库存结构。从购房者的角度来看，降首付可以降低改善型需求入市门槛，可以提前入市，避免房价上涨而带来的购房成本增加。具体来讲：
、政策导向鼓励改善型需求，二套房贷首付比例必然下降。
从今年“两会”期间等政策层面基调来看，鼓励改善型需求是既定的，那么，鼓励楼市改善需求就应该“降首付”，而不是二套房仍然需要首付6成，甚至个别城市二套房需要7成首付。从政策基调看未来二套房政策趋势来说，二套房贷降首付“微调”应该是趋势，只不过是幅度和范围大小需要根据市场变化情况灵活调整而已。
第二、央行、住建部等部门正在调研降首付鼓励改善型需求的可行性。据经济观察报获悉，住建部正在对改善性购房需求进行定义。届时，各项政策的制定和实施将更加有针对性；中国人民银行正在测评房贷政策，即将下调二套房首付比例。在降息降准背景下，各大商业银行对该政策持支持态度。比如建设银行和中国银行信贷处均将支持改善性住房需求，下调二套房首付比例至五成。
第三、楼市限购限贷误伤改善型需求，导致各大中城市库存结构当中中大户型的比例还是比较高，就目前二套房政策来讲，不利于中大户型的快速去化，需要通过降低首付去化库存，调节市场库存结构。
从市场层面来说，二套房贷首付比例政策层面的“微调”的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。
第四、一般来讲，首付比例直接决定了改善性需求入市的门槛，当前大部分城市二套首付6城市，部分城市首付比例7成，对于改善型需求来讲，入市门槛有些偏高。
房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对于购房者来讲，首付不够无法购房怎么办？尤其是在部分城市二套房首付比例仍然高达7成的市场背景下，首付成为购房成功的关键与否。从购房者的角度来讲，如果首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的门槛，这些群体就可以提前实现购房计划。从购房时机的角度来讲，降首付可以让购房者选择当前较佳的购房时机进行购房，从而避免今后房价上涨而带来购房成本上升的问题。
二套房贷降首付背后的房企机会
从未来政策及市场面走势来讲，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。尽管短期内政策还没有明确落地，市场也不会因此出现大起大落，但是从政策层面基调的变化、二套房贷降首付已是大势所趋，二套房贷政策走向定向宽松已成为事。那么，二套房贷政策层面鼓励改善型需求入市，对于哪些房企来讲会带来市场机会？这对于楼市产品层面来讲提出哪些要求？房企如何应对这样的市场机会？同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。经过几轮调控，尽管部分精品化房企产品线做了调整，试图增加首次改善甚至刚需产品的比例，降低企业运营风险，但是，总体来看，目前整个产品线定位仍然较为单一，其短期内无法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，来缓解企业资产负债率高企的现象。政策层面鼓励改善型需求入市以后，企业受制于原来政策层面的因素将减弱，这些企业在新的政策面鼓励下将出现市场转机，业绩将会获得持续增长，此时，拿一些相对优质地块开发首次改善、改善型产品或许将成为未来这些企业战略布局的重要选择。
第二、促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。
受调控政策的持续影响，不少房企开始向一二线城市回归，二套房贷降首付之后，房企改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域的趋势会更加明显。以融创集团为例，其在战略布局上，孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”，主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时，在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队，提高市场占有率。公司在大部分已经布局的城市或区域频获捷报，取得商品住宅市场份额市场占有率的佳绩。第三、产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。
今日央行网站公告称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
中国人民银行各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委)、银监局，新疆生产建设兵团建设局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：
一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。
请人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。
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