[摘要] 继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。
继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。
尽管2014年中旬政府出台了房地产限购松绑政策利好地产行业，但信托业还是嗅到了地产业繁荣背后危机，部分区域产能过剩、房企融资渠道拓宽、基金子公司抢占业务等均不利于地产信托的增长。
此外，据上证报记者不完全统计，去年12月至今共成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%，涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
地产信托新增规模下降84.63%
据用益在线统计，2015年1月1-28日，集合信托成立规模301.53亿元，相比去年同期711.77亿元下降57.64%，其中房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期283.72亿元下降84.63%。
分析人士指出，目前不少信托公司主动回避房地产类项目。“一方面部分区域还存在去库存的压力，供应过剩存在行业风险；另一方面随着反腐力度加大，波及一些开发商，引发市场对地产业违约的担忧。”
同时，2015年地产信托将迎来新的兑付高峰，势必造成部分房地产企业资金紧张。根据用益信托统计，今年房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金，用益信托分析师帅国让表示，创纪录的信托产品将到期，给已面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时，投资者对房地产信托的需求已下降，他们担心房地产商的资金供应。
另一方面，优质的房地产公司现在已可以发债融资，再加上基金子公司等的竞争，因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。
据媒体报道，2013年和2014年，境内开发商分别通过垃圾债在国际市场上筹集了195亿美元和214亿美元的资金。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作，继续经营信托公司已经逐渐退出的领地，他们以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。
二线以下城市超八成
上证报记者统计，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%，主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省，成都、长沙、昆明等地的项目较多；三、四线城市项目34款，占比为43.04%。东部、中部和西部都有分布。比如徐州、临沂、镇江、湖南郴州等地。
规模较大的有五矿信托的“长利稳增1号投资信托”，实际募集规模28亿元，信托资金用于用于杭州拱墅万达投资有限公司开发的杭州拱墅万达广场项目以及绵阳经开万达广场投资有限公司开发的绵阳经开万达广场一期项目开发建设。
上证报记者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有大业信托有3款产品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括国民信托、杭工商信托、北京国际信托等。
二线城市项目里，涉及近17家信托公司，其中华融国际信托有3款，中融信托、陆家嘴信托、方正东亚信托各有2款，而在三四线城市项目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京国际信托各有3款。
此外，记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家共同发布的2014中国房地产百强企业名单，上述79款地产信托产品中，共有15款产品开发商在百强之列，占比仅18.99%，包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。记者注意到百强开发商的项目基本都在一二线城市。
除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。信托公司副总经理告诉记者，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。“现在三四线城市的房地产市场库存高企，过剩严重，未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入，进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”
（来源：上海证券报）
2015年伊始，受累于相对疲弱的地产市场，此前信托市场上的“香饽饽”房地产信托产品，却再次响起警报声。
近，地产商佳兆业的危机也波及信托行业，包括平安、华润、爱建信托在内的数家信托公司均被曝有信托项目卷入其中。而恒盛地产爆发危机牵连到了四川信托和中融信托，似乎再次向市场发出预警：地产业疲弱的现状下，未来或有更多房地产信托个案风险爆发。
“此前，由于房地产调控的影响，不少房地产开发企业融资渠道不畅，信托成为不少房企获取融资的重要方式。”用益信托研究员帅国让告诉记者，他同时指出，信托产品“刚性兑付”潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本，更使得房地产信托受到高净值客户追捧，使其在前几年获得了极为快速的发展。
从房地产信托存量数据来看，信托业协会数据显示，截至2014年三季度，信托资产管理余额达12.94万亿，其中房地产信托规模1.27万亿，占比9.77%。得益于过去几年信托行业的高速增长，房地产信托规模从2010年一季度的2,351.29亿元增至2014年三季度的12,653.10亿元，增幅高达438.13%。
“房地产开发天然带有周期长、投入大、高杠杆运作等风险因素，叠加国家宏观调控和行业周期波动带来的大环境扰动，房地产信托成为目前为止风险为频发的信托产品类型。”国金证券新发布的一份关于地产信托的报告如此表述。
该报告更是指出，融资方的不诚信行为，信托公司尽调失职、风控把关不严、错误评估项目前景、投后管理失职，抵/质押物价值高估，以及法律风险等因素，成为房地产信托风险爆发的共性原因。
而在帅国让看来，与2014年类似，今年仍是房地产信托的兑付高潮年份，“因此在房地产市场整体走弱的前提下，今年地产信托爆发个案风险的可能性很大。”根据帅国让的统计，2014四季度到2015全年，集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。
实际上，面临市场环境的变化，信托公司也已开始收缩其房地产信托业务的规模。记者采访的多位信托业内人士均表示，从2014年起信托公司对房地产信托业务的态度就已发生了转变。
“不仅慎选交易对手，更对产品形态、项目所在城市甚至所处地块严格限定。”沪上某信托公司副总经理向记者坦言，“房地产在未来一定不是香饽饽，其高增长时代已经过去，因此信托公司也在调整策略；业内的共识是不做三、四线城市项目，仅与地产龙头企业合作，风控严格一些的公司甚至只愿意与大型上市房企合作。”
值得我们关注的是，尽管自2014年以来，房地产信托已经为为信托业风险的“高危地区”，但是信托业内人士均表示目前出现的仅仅是个案类事件，房地产信托尚无系统性风险。“从此前出事的地产信托项目来看，后信托公司都通过项目出让等资产处置方式完成了信托本息的安全兑付。
而且目前信托公司也都加强了风控手段，加之大众对于住房的刚性需求依然存在，因此我们认为整个房地产信托发生系统性风险的可能性很小。”某信托公司地产业务部门负责人坦言。
据信托业协会统计，截至2013年底，全行业计提的信托赔偿准备金已达90.60亿元，可以覆盖200亿元问题资产的45.30%；全行业净资产高达2555.18亿元，是200亿元问题资产的12.78倍。“当前信托公司的增资潮一直在持续，加上信托业保障基金的成立，相当于信托公司不断增加的资本金和整个信托行业正不断提升的风险消化能力在为房地产信托可能爆发的风险提供‘防火墙’。”帅国让总结道。
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（来源：重庆晚报）
三大地产巨头“论剑”喜马拉雅
房地产到底还灵不灵?到底还能不能投资房产?真正的豪宅应该是什么样?日新月异的互联网对房地产行业有什么影响？1月9日，“新常态 新未来”2015两江峰会揭幕，中国房地产业协会副会长、房地产界“名嘴”任志强、SOHO（中国）董事长潘石屹、阳光100置业集团董事长易小迪“三剑客”齐聚重庆豪宅项目喜马拉雅现场，纵论中国经济发展、房地产走势等热点问题。三位大佬现场妙语连珠，甚至因为观点分歧，直接互掐，引发阵阵高潮。
当天上午，任志强作了“市场运行与预期”的主题演讲。他认为，影响中国经济增长的个因素是投资，2013年以来，我国的投资一直在下滑，明年可能有继续下滑的趋势。房地产开发增速也在持续下滑。“有人说这是房地产不灵了，其实主要是增长能力减弱，我们只是增速降低了，仍然是增长。房地产投资下降影响对中国经济的影响，大于其它任何行业。”
任志强表示，市场将仍然保持一个可持续发展的良好状态。总体上，房地产今年将好于去年。他给出的具体理由是：从我国住房面积数和住房条件来看，有极大的发展空间。“还有很多平房要拆，这就告诉我们有很大潜力。对于城镇化来说，我们还差得很远，我们的发展相当于韩国和日本30年、40年以前的水平，所以还有很大空间。”
任志强在PPT里，还专门引用了法国经济学家托马斯·皮克迪的新著《21世纪资本论》里的数据，来证明他对房地产市场的看法，“别老说房地产不灵了，从1700年到2100年，法国资本的比例中，住房是值钱的，法国是这样，德国也是这样，英国还是这样。”他认为用数据说话是好的明证。
看市
房地产今年会好于去年 市场将保持可持续良好发展
房地产没进入白银时代 “拐点”到来还有十几年
当天，任志强仍不改“大炮”本色，炮声隆隆。有记者问道：现在有一种说法，中国地产从黄金时代到了白银时代，这个拐点是不是到来了？
“这是谁说的！”任志强不以为然，他认为，过去开发商拿地就能赚钱，但现在不是有地就能赚钱，只是你要努力，把房子做好了才能赚钱。如果这个行业还有人不断去投资，还有这么大的一个产量额，还有一个较长的发展时间，它就会不断增长。
对于“拐点”之说，任志强解释，当城镇化率达到70%之后，二手房交易将超过一手房，一手房交易率就会逐步下降。目前，发达的二线城市，他们二手房交易和一手房比例是2：1，北京是1.1：1，上海是1.3:1，就是二手房略多于一手房交易，但是真正要颠倒过来起码还有十多年时间，“拐点”还远未到来。但即使像美国这样二手房交易超过一手房的国家，房地产仍是美国的支柱产业。
当天活动在号称重庆贵的“第四代豪宅”喜马拉雅项目现场举办。在刚刚迎来的豪宅大时代的重庆，“豪宅”自然成为当天记者关注的热点。那么在地产大佬的心目中，到底什么样的房子能被称为豪宅呢？
十多年前就给北京富人盖豪宅的任志强认为，豪宅必须要有超大的面积，因为家里房屋的功能要能代替公共场合的功能，比如要搞个大型家宴，200平方米的房子是不够的，必须在200平方米以上。豪宅是高等级的奢侈品消费。跟经济型房子要利用好每一寸面积完全不同的是，奢侈就是要把很多面积浪费掉，让人能够自由走动、畅快享受。比如在刚需的家庭，沙发都是靠墙的。而奢侈是什么，奢侈就是小两口亲嘴的时候，从沙发后面亲。所以，你得把面积浪费了，就在沙发后面空一块地，这就是空出来的浪漫和享受。
而对此，易小迪有很不一样的新观念。“过去买豪宅，要求房子要豪华，是面子工程，坐车也是这样。现在很多人早就过了这个阶段了。现在人是中心，人大的诉求，高的奢侈是他要舒适，健康重要，私人医生也好，健康生活也好，我们抓住这两点，而不是说房子多好看，多大。”
易小迪这样说，源于他在重庆打造的让他引以为傲的喜马拉雅，他称其为第四代新型豪宅。他说，这不仅仅是建筑与科技融合的智能建筑，可以净化室内的空气、水，还可以测试居住者的健康状况，包括心率、血压、血糖等。
易小迪还特别指出，人的大需求是社交需求。豪宅更大的贡献应该是提供更多的公共空间，公共空间就是同一圈层的社交平台。电影院、酒吧、游泳池等功能，都可以在公共服务平台解决，可以更专业，比在自己家更好、更方便。“现在可以通过互联网随时订制这些服务，不需要一定在家里有游泳池。其实不在于为你所有，而是为你所用。”
一直“很会说话”的潘石屹在一通肯定易小迪的健康住宅理念后，说到了房子大的价值是景观。对矗立于两江汇地段之上中国生命屋—喜马拉雅也给予了高度肯定。
交锋
豪宅是被表面的“奢侈”绑架 还是满足以人为本的大诉求
易小迪在谈到自己新打造的豪宅时，说到了对互联网的应用，以及自己对互联网的困惑和思考。潘石屹更是于近日借助O2O推出了移动办公产品，成为传统房地产商中，积极践行互联网思维的先行者。
潘石屹认为，互联网对世界带来巨大变化，对传统行业造成很大颠覆。互联网目前与房地产这样的传统产业的结合，就是O2O，就是从线上到线下，线下反冲线上的模式，“在这样的模式冲击下，所有你提供的服务，所有的速度都非常快，都是按照秒来算。”
“人们不能居住在互联网里，但是可以居住在房子里。”任志强继续与潘石屹开掐。他认为，房地产公司还是房地产公司，他可以延伸，通过网络管理服务，顺便卖菜、送奶，给客户提供互动的服务。但这是延伸服务，这不叫转行。“房地产商尤其不能转变方向，互联网是房地产商借用的手段，但是终不动产就是不动产。你不能把房子搬来搬去。所以，不要把互联网的东西移植在房地产里面。”
这一次，易小迪站在了潘石屹一边。他举例说：连人们到宾馆开房，都是到互联网下订单，钱交给携程，不跟携程签合同或许会倒闭的。你说互联网难道还不会影响房地产吗？
在易小迪的帮腔下，任志强开始有所松动，他抛出来新说法：我觉得，高科技就是把人变懒，比如人不想走路的时候就发明了自行车，自行车也挺累，然后发明了汽车。马云因为懒，就弄了一个淘宝网。现在的互联网其实也是这样。所以现在凡是能把人变得更懒的东西都是卖得好的。我们的房子也是这样，安装一个智能控制、移动式管理系统等等来给人方便。但变懒并不是说让人躺在那儿不动，而是把不必要的时间节约下来，干你想干的事。以后开发商互相竞争，就是怎么样把人变懒，所以房地产未来也是需要互联网思维来破局的。
“其实互联网本质上抓人，抓住了人的需求和利益，一切都有了。”易小迪说，房地产不能只关注产品和设计，要关注到人。阳光100的产品开始转型换代，就是要突破一些传统的模式，“我不认为互联网就是拿一个手机就变懒了，互联网只是改变了生活方式。”易小迪说，他全力推出的中国生命屋喜马拉雅，就是包括了这样的延展性和多种可能性，让服务性平台化。“这个创新在重庆成功了，我有信心在能够成功。”
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