[摘要] 楼市不太平，开发商各种不负责任的行为越来越多，而购房者在日常购房中，由于普遍缺乏专业知识，经常掉进开发商设置的陷阱中。情况严重的例如停工跑路等情况在潍坊楼市也并不少见，不少楼盘在多次易手之后，仍然不可避免的成为烂尾。情况稍轻的例如逾期交房、迟迟不动工更不是什么新鲜事。
楼市不太平，开发商各种不负责任的行为越来越多，而购房者在日常购房中，由于普遍缺乏专业知识，经常掉进开发商设置的陷阱中。情况严重的例如停工跑路等情况在潍坊楼市也并不少见，不少楼盘在多次易手之后，仍然不可避免的成为烂尾。情况稍轻的例如交房、迟迟不动工更不是什么新鲜事。
寿光一盘延期一年仍停工 违约金仅十万分之一
9月11日,家住寿光市的林小姐反映,她2012年5月份在寿光市洛城镇一楼盘购置了一套商品房,预售合同上签订的交房日期为2013年9月份,然而到现在为止已经延期交房一年了,该楼盘仍然处于停工当中。更让林小姐和其他业主生气的是,他们打算找开发商索要延期交房违约金的时候,才发现商品房销售合同上注明的延迟交房违约金仅为房款的十万分之一。
“史上交房违约金”
据林小姐说,她是在2012年5月下旬在一个名为“瑞地新居时代”的楼盘里贷款买了一套房子。“当时首付13万元,从银行贷款20万元,从6月份就还贷款了。”林小姐说,她每个月还贷款1300多元,此外还要掏将近1000元的房租,所以盼望能早点交房,省了这笔租房的费用。林小姐告诉记者,当初自己从该楼盘购房的时候,售楼处的工作人员一再保证2013年9月份就能交房,而且商品房销售合同上也是这样注明的,所以她并没有过多的担心,就签了购房合同。“可是没想到,从我交了钱买了房以后,这个楼盘基本就没什么进展。”林小姐说,自己买房的时候楼盘刚开始盖,现如今过去两年多了从外观看还是老样子,没有太大变化。
“因为很多业主们着急入住,就多次找到开发商给他们施加压力,同时索要延期交房的违约金。”林小姐说,直到后来打算索要违约金了,业主们才注意到销售合同上写明的违约金竟然只有十万分之一,这个其他楼盘承诺的违约金差了不少,而且比同期银行存款利率都低许多,被业主们戏称为“史上交房违约金”。
房管局:没有规定违约金系数的范围
签订补充协议 违约金提高50倍
“照这个比例算的话,延期一年一个业主只能得到几百元的违约金,还不够一个月的租金呢。”林小姐说,在业主多次催促下,开发商于今年3月份补给了业主们违约金(从2013年9月份到2014年2月份),每户业主分得几百元。
同时,开发商还和业主们签订了补充协议:如果今年8月31日前不能交房,从今年3月份往后的延期交房违约金提高到万分之五。违约金一下子提高了50倍。在这样的承诺下,业主们本以为8月31日以前就能交房了,没想到楼盘仍然处于停工状态,一点开建的迹象也没有。
林小姐告诉记者,现在业主们之间议论纷纷,认为是开发商把业主们交上的房款挪为他用了,没有做到“专款专用”,才导致没钱盖楼迟迟不能交房。“我记得买房的时候只签了纸质的商品房销售合同,没有网签,不知道这里面有没有房管局的责任。”林小姐说,现在业主们认为不仅开发商有错,寿光市房管局、洛城镇政府都有监管不力的责任。业主们都希望相关部门能尽快找出解决办法,协调开发商将楼盘尽快改好。
记者随后赶到了瑞地新居时代的建筑工地,但是并没有找到开发商的相关负责人。16日,记者拨打了该小区的售楼热线希望能联系上开发商,但是一位女性人员说,该小区房子基本卖完了,只留自己一个人值班,联系不到开发商的负责人。
对于业主林女士等业主反映的违约金、以及商品房的网签问题,记者随后找到了寿光市房管局商品房管理办公事的相关负责人。
“只要是开发商和业主双方互相约定的违约金系数,就是有效的。”该负责人称,相关法律法规上没有规定违约金的范围问题,只是规定业主延期交款和开发商延期交房的违约金系数要一致。同时,该负责人告诉记者,当初业主买房时,应该要看清楚购房合同上所表明的违约金系数,如果觉得不合理,完全可以不签合同或者不在此开发商出购买楼房。合同都是双方自愿签订的,具有法律效力。
对于林女士提出的商品房买卖合同没有网签的说法,房管局的负责人给予了否定。“如果不进行网签、备案的话,业主根本就不可能从银行里面贷出款来。”
另外,对于瑞地新居时代的购房款专项账户问题,负责人解释说,2012年底潍坊市下发了关于购房款专项账户的正式文件,而瑞地新居时代是在正式文件下发之前就已经进行了预售。尽管如此,负责人表示,瑞地新居时代的购房款在之前确实已经打入了专项账户中,但是现在这笔钱已经全部用在该小区的建筑工程建设中了。
该负责人称,目前寿光市多个部门以及洛城街道已经成立了工作组,对瑞地新居时代小区问题进行解决处理。随后,记者来到洛城街道办事处,办公室的工作人员表示负责此事的领导不在,同时也不方便透露相关联系方式。
推荐阅读：
潍坊一小区业主交了认购金 房子八个月未动工
9月10日,潍坊的刘先生(化姓)反映,他认购了美丽华高尔夫花园小区的8套商品房,并交纳了48万元认购意向金。然而,八个月过去了,房子一直没有动工。刘先生等200多名准业主联合起来,想要退回多达上千万的认购意向金,但是开发商迟迟没有退钱。
10日下午,记者来到了位于玄武街和虞河路东北角的美丽华高尔夫花园小区的建筑工地。工地大门紧锁,没有任何施工的痕迹。记者从门缝中往里看,能够看到工地里面只有一个打地基挖出来的大坑。
“从今年1月份就是这个样子,一直到现在工地一点动静也没有。”刘先生指着大坑说,他们很多人是当初觉得房子价格便宜所以认购,没想到却是挖了个大坑自己跳了进去。
今年1月份,刘先生以每套房子6万元认购金的价格,认购了8套商品房。交钱后,开发商开具了一张收据。“当初开发商承诺交了认购金就能排号准备选房,而且5月1日就能选房。但是,工地一直就没有人来施工。”刘先生说,他们当初交认购意向金的时候,工地里就是一个大坑,一直到现在还是那个大坑,一直没有变化。据刘先生反映,当初总共200多名准业主买了250套左右房子,光认购金就交了上千万。因为房子迟迟没有动工,他们都联合起来,准备找开发商退回认购金。
“开发商说要递交退款申请,我们大部分人都交了。”刘先生说,退款申请递交上去之后,开发商却以各种理由推脱,总之认购意向金迟迟没有退还给他们。“我查过相关规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”刘先生认为,开发商向购房者们收认购意向金已经违反了相关规定,如今大家伙想要回这笔钱却遭遇重重阻挠更是不应该。
随后,记者来到了高尔夫花园小区的售楼中心。一名值班的工作人员告诉记者,高尔夫花园小区的建筑工地迟迟没有动工,是因为一个施工许可证没有办下来。“施工许可证办不下来,工人就不能进工地干活,所以也就这么拖了下来。估计这个月底或者下个月初,这个施工许可证就能办下来,到时候工程就能开始了。”工作人员称,对于业主要求退还认购意向金的问题,他并不是很清楚,会向领导汇报后在进行答复。
推荐阅读：
9月4日,家住奎文区北宫东街与潍州路交叉口附近水映幸福城小区的张女士向本报反映,他们小区存在交房延期和办理房产证延期的现象,而且现在又存在房屋实际面积比房产证上多的情况。多出面积多交钱,张女士没有意见,让她不满的是开发商称不补交钱就不给办理房产证,而且不愿支付合同中规定的延期交房和延期办理房产证所产生的违约金。
交房延期 房产证办理也延期
张女士表示,她的购房合同里明确写着交房日期是2012年12月31日,实际交房却是在2013年5月份。前段时间,开发商又通知她,房子的实际测量面积比房产证上多出1平方米,让她补交钱,“如果多出的面积在3%以内,这部分钱应该由业主承担,我对补交这个钱没意见。但为什么交房延期那么久,开发商到现在都不给我们违约金。”
该小区居民王先生说,他的房子2013年5月31日交房,没延期。但合同上写明交房后180个工作日内办出房产证,至今还没办出来。“开发商催着我去补交钱,却不提违约金的事。”王先生说,他的房子面积也多出1平方米。
在王先生的购房合同中,记者看到:“第十五条,关于房产登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列两项处理。项是买受人退房。第二项买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”
不补交房款 不给办理房产证
该小区居民李女士表示,她的房产证办理也延期了很长时间。更让她气愤的是,8月中旬开发商通知她去补交多出面积的房款,并称不补交房款不给办房产证,对交房延期和办理房产证延期的违约金却只字不提。而且现在业主只与开发商一名财务人员有过接触,该财务人员是一问三不知。
“我们现在找不到管事的人,售楼处也不肯说开发商负责人的电话。”李女士表示,补交房款她没任何意见,但开发商不出面解决违约金的问题,她觉得不合理。目前小区内的大部分业主已协商好,准备一起找开发商讨个说法。“现在开发商跟我们说不补交房款就不给办理房产证,这不是威胁吗?为什么违约金的事情就不提呢?”李女士说。
开发商：公司委托律师全权负责此事
9月4日下午,记者联系了水映幸福城小区的开发商——潍坊峰盛置业有限公司。工作人员杨女士表示,关于违约金等方面的问题,她也不是很清楚,公司里也没有专门人员处理这一系列问题。“现在我们公司这方面的所有问题都由一位孙姓律师负责,您有什么不明白的地方,还是去咨询孙律师吧。”杨女士告诉记者。
同时,记者也联系了水映幸福城小区售楼处的一位工作人员,对方告诉记者:“我们只是代理方,现在孙律师负责这方面的问题。”
律师：双方对合同中一条款存争议
记者随后联系到了孙律师。他表示,他曾跟小区业主协商过,但没结果,主要是因双方对合同中的一项条款存在争议。“合同中有一条是,如果延期交房是因为配套设施建设,90天之内不承担违约责任。在开发商快要交房时,燃气不能用,而当时市里规定冬天不能施工,所以就延期了。现在开发商认为延期交房是因为配套设施建设引起的,并提供了一些证据。而业主则认为要以综合验收时间为准,双方分歧较大。”孙律师说。
孙律师表示,按照合同规定,因为配套设施建设延期交房不超过90天的,开发商不承担违约责任；但超过90天的,开发商就应该承担违约责任。不过因为小区里业主太多,大家没有达成一致意见。“我们也曾建议业主去法院走诉讼程序,但他们不同意。”孙律师表示,他只能在开发商和业主之间进行协调,最后的决定还是由开发商作出。只要双方能找到一个平衡点,这件事就能得到妥善处理。
推荐阅读：
作为一个以刚需为主的房地产市场，尽管房价一直居高不下，但买房人却是不见减少。在商品房市场越来越热的市场形势下，由买房所产生的纠纷也越来越多：没手续、手续不全，楼盘照买不误；开发商虚假承诺；贷款未过定金泡汤；楼盘问题多，质量没保证……
买房是一笔不小的开支，对于普通老百姓来说或许是一辈子的积蓄，谁也不愿意自己高高兴兴地去买房，最后却遭遇权益受损。因此，购房者在决定买房前，需要对楼市有一定的了解，要学会如何保护自己权益。
注意事项一：买房常识的学习
面对售楼人员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解?购房前步，学习一些房地产基础知识，对楼市有个大概的了解。自己买房前应充分了解买房的流程，避免自己办理手续起来忙得团团转还不知所云，对于买房所涉及的国家调控政策：限购、限贷等也要有所了解，不但可以让自己买房过程比较轻松，还不会让那些售楼员觉得你是毫无购房经验的菜鸟。
值得注意的是，当我们来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。因为，这些销售员都经过专业培训，他们有着自己的一套缜密的销售技巧，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流时一定要自己多问多看，仔细考察，做到心中有数。
注意事项二：明确购房目的锁定目标
买房前需要问清自己，到底需要什么样的房子?准备多少钱来买房?购房是长期行为，购房者要根据自己工作、生活、社交等因素，来确定自己所购房子的位置;同时，根据自己的经济承受能力量力而行，购房者要初步估算购房的预算总价，选择合适的付款方式。此外，对于究竟是买现房还是期房，对房型有何特别的要求等都要有个规划，经过深思熟虑之后，再从众多楼盘进行筛选，选择适合自己的房子。
注意事项三：楼盘品质很重要
开发商的品牌，一定程度上决定了所购房产的品质，具有房产开发经验的开发商所建设的房子，必然要比那些没经验的更有品质保障，一般来说，品牌房企也比较稳妥，配套上也较为完备，更不会出现资金断链、开发商跑路等导致业主利益受损的情况。
同时，房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
注意事项四：查看五证一书
专家提示，购房者要有保护自己权益的意识，购房时应看房地产开发商和销售商是否能够提供齐全的“五证”、“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
注意事项五：收房需查看仔细
业主在收到收房通知书之后，应检查开发商是否能出示具备验收资格的证明，最基本的包括消防验收、单位竣工质量备案和规划验收。负责这三项的部门分别为消防、质监和规划等部门。如有疑问，可向相应部门反映。例如楼盘的建设没有按小区规划图进行，可拿楼盘的预售证号到规划局查询其原有规划的情况。另外，购房者应实地考察单元内外环境是否完全按照合同规定，否则购房者有权拒绝收房。
注意事项六：物业服务很重要
物业管理差的小区，财产和人身安全没什么保证，而且物业管理差的小区有各种乱收费，沙霸、侵占业主公共设施，加速电表水表转动等种种劣迹，了解这些差的物业小区，可从报纸、电视等大众媒体上获得消息，凡被曝光过的小区都不是置业的。
建议：买房不是件轻松的活，是需要慎重考虑的，从头到尾都不容一丝马虎大意。怎样才能在众多的房产中选出适合自己的房子?首先得了解些购房知识，其次要货比N家、综合考虑楼盘品质、户型、配套等各方面的因素，对于收房、物业、小区环境等小细节也不容忽视，切记多番考察，莫要仓促做决定。
另外，业主一旦遭遇权益受损想要维权时，一定走法律途径。同时，必须有充分的证据能够证明对方存在违约或侵权的行为，涉及到对业主个体利益的侵害的，其应当承担相应的法律责任等。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
