[摘要] 全联房地产商会创会会长聂梅生在“博鳌·21世纪房地产论坛”接受21世纪经济报道记者采访表示，房地产市场迷时期已过，市场已经处在底部。但什么时候能回升还不好说。同时聂否认全国会出现如业内所担心的崩盘情况。
全联房地产商会创会会长聂梅生在“博鳌·21世纪房地产论坛”接受21世纪经济报道记者采访表示，房地产市场迷时期已过，市场已经处在底部。但什么时候能回升还不好说。同时聂否认会出现如业内所担心的崩盘情况。
聂梅生认为，当前房地产正处于高位盘整期。“为什么说是高位，因为2013年房地产各项数据达到了位。而今年一季度出现了盘整，主要特征就是涨幅下降。到了4、5月份，部分数据出现负增长，但负增长不代表下降。”
“房价同比涨幅很清楚，从去年的7.7%下降到目前的负值，1-5月份是负的1.7%。并没有急挫，总体来说不会崩盘，比如下降30%到50%，不会有这样的情况，目前已经走稳。”聂判断，目前房地产市场已经走稳，在向良好方向发展。如果政策不出大的问题，市场信心会慢慢恢复。同时，她认为，开发商目前都“活得很好”。
聂梅生表示，从数据上看，房地产开发投资增幅从去年底的19.8%，降到今年1-6月的14.1%，商品房销售面积同比下降6%，这是很多人没有预料的，甚至看起来形成了全线的资金紧张。但仔细分析，这属于特殊情况。
聂梅生称，开发商的资金组成包括五部分。部分是个人按揭贷款，即个贷；第二部分是订金收款；第三部分是自筹资金；第四部分是利用外资情况；第五部分是开发贷。开发商一季度投资之所以出现急挫和个位数的增长，这是因为一季度个贷卡得紧。
“开发商与购房者签订协议之后二三个月，个贷规模就下降了，开发商的订金收不回来，最终表现在数据上与去年5月份相比相差很多。开发商资金来源中，涨幅的就是企业自筹资金，包括信托、基金以及海外发债等等，自己找来的都是自筹资金。由于银行出现了大量影子银行问题，个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块，银行当然不愿意放贷，因为表外可以达到15%，个贷是6%，开发贷是8%到9%，谁愿意做呢？开发投资为什么会下降这么快，这与上半年银行的货币政策，银行自身的运转是有关系的，这造成企业不得不拿贵的钱顶着。企业去年拿了很多土地，现在又无法融资，今年的情况是特殊的。”
聂梅生呼吁，政策应当支持改善性住房部分。她认为，这部分需求属于误伤。同时，应该调整限贷政策，银行不应再提高当前的首套房房贷利率。以前偏紧的信贷政策已经不适用于处于调整期的房地产市场。
聂还表示，限购、限价也不适用于当前调整期的房地产市场。取消限购基本上是地方政府的做法。“目前取消限购的城市主要分为两种，一种就是本来当时就不该限，当时限购是一个性的举措，一刀切，该限不该限的都限了。一些地方政府现在觉得它那个地方本来应该支持房地产的消费，而且也没有很大的投机炒房的问题，没有很大的泡沫，就不该限，这次就把它撤了。还有一些城市原来需要限购，但现在如果不取消限购，对当地的房地产市场是毁灭性的打击，在这种情况下，地方政府就取消了限购措施。”
聂梅生称，两个取消限购的做法，后者可能多一些。“比如像温州等城市，房地产已经折价了一半，这种情况之下你如果再限购，市场预期就更糟糕。本来还存在的一些购买能力也不能释放，最终导致整个资金链断掉，这对当地的经济摧残很大，所以要把原来的限购政策取消。”
聂梅生认为，地方政府现在取消限购稍微晚了点，今年一季度开始就该有一个态度。“既然中央政府基本上不出针对房地产的性政策，在这种情况下，就应该让地方政府作主，谁出的政策谁负责，这个话应该早说。地方政府已经耐不住了，想要出了，又怕喊停，又怕被问责。在这种情况下中央政府才有一个态度，你们自己调。我觉得晚了，中央早就应该有这种态度。本来房地产调控政策就应该因时因地制宜，不应该一刀切。”
【】：深圳等一线城市楼市走出泥潭 需要价格实质性下跌
预计未来“量跌价涨”的局面难以持续，价格出现实质性下跌是必然的事情，由于待释放的需求仍旧存在，降价也一定会有助于成交量走出泥潭。
一直被誉为楼市“马其诺防线”的一线城市，今年上半年的表现非常糟糕，在成交量上领跌：北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%，二手房更是创下了有网签记录以来的半年成交水平，而上海、广州和深圳新房成交规模下跌幅度普遍在40%左右。
相比较而言，二、三线城市的楼市反而表现得平稳很多。根据中指研究院的数据，二线和三线代表城市今年上半年月均成交面积同比分别仅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的商品房销售面积同比仅下跌7.8%。
2010年实施限购政策以后，开发商纷纷转战二、三线城市，但由于城市化质量、居民收入水平、人口吸附能力和产业集聚、产业升级方面的先天不足，二、三线城市无法消化房地产市场的海量供应。从2012年开始，有关二、三线城市供应过剩、泡沫破裂、楼市崩盘等报道充斥于媒体，温州、鄂尔多斯、秦皇岛等很多二、三线城市的楼市爆出“空城”、“鬼城”等泡沫破灭的消息，更是给人以强烈的心理冲击。与此同时，一线城市由于土地资源紧张、住房自有率低、购房需求旺盛，房价一直处于上升的态势，因此，2012年以来主流开发商纷纷高调回归一线城市。
业内和专业人士认为，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源却比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%-10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌，交出的成绩单与预期差别太大，不仅没有稳定住市场，反而却成为楼市每况愈下的推手。
对于一线城市楼市逆预期下滑，媒体认为基数效应（2013年上半年成交过于旺盛）、住房信贷紧缩、经济增速放缓、唱空论调、需求观望等因素是主要原因。毫无疑问，一线城市的楼市在过去10多年一直非常坚挺，房价相比10年前翻了4-5倍，成交量也随价格上涨而持续火爆，并没有经历真正的深幅调整，即便是在2008-2009年的楼市下滑，时间也很短。因此，在经济金融形势和政策突然出现不利于楼市的变化时，火热了多年的楼市出现调整也是在情理之中。
但事实上，大家可能忽略了一个事实。回顾我国每一轮楼市调整，基本都是从以一线城市为主的大城市开始的，而且调整的幅度也往往会大于二、三线城市。例如，轮调整（2008年-2009年）首先发轫于华东的上海、杭州；2011-2012年楼市调整则起始于北京的通州。轮调整中，深圳房价相比点下跌近40%；上海50%的区域房价下跌，部分区域房价下跌35%；北京通州、顺义、望京等供应热点区域的房价下跌达30%多。
一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。与我国类似，那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律，1980-1990年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中，东京楼市下跌更严重，这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值，是日本乃至亚洲的中心城市，投资需求集中；2008年金融危机后，韩国各地区整体房价下跌，但首尔的房价下跌幅度，至今没有恢复，而其中富人集中的江南区，房价降幅达30%以上。
目前来看，尽管中国一线城市住房成交量下跌非常严重，但房价还在逆市上涨，可以用“量跌价涨”来概括。根据中指研究院的统计，上半年一线城市房价指数上涨2.64%。同比看，上半年北京、上海、广州和深圳新房价格涨幅分别为18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是说，如果从成交价格看，一线城市的楼市依旧比较火爆，并不能称得上是真正调整。而且，随着一线城市新房供应区域从中心区开始全面向城郊转移，一线城市新房的价格水平越来越没有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2万元的均价水平，2014年上半年一线城市披露的新房价格在两年半的时间里上涨40%左右，而更具有代表性的二手住房价格在同一时期则至少上涨了50%以上。
站在当前的时点上看，一线城市的住房价格有两个特点，一是在2012年-2013年的一轮上涨周期中，房价年均涨幅远超过过往任何一年；二是价格连续上涨10多年之后，处于历史水平。也就是说，与前两轮楼市下调相比，本轮一线城市的调整仅限于成交量的单方调整，而非价格的调整，这事实上是一种“畸形调整”，而非真正的调整。在价格不降反升的情况下，一线城市楼市调整只能以成交量“腰斩”的形式来表现。
根据笔者的调研，除价格居高不下外，供应效率低是成交量“腰斩”的另一个原因，表现在供应集中在远离城区的城际边界。这些远离主城区的区域，在开发住房方面，本身就面临着基础条件先天不足的缺陷，公共服务设施建设滞后，生活和工作的成本将居高不下，并不匹配刚需占主体的市场需求。而即便是这些区域，目前的房价水平也涨到了历史高位。例如，北京主力供应区域—通州的房价水平在27000元/平方米左右，深圳主力供应区域—龙岗的价格水平在22000元/平方米左右，广州的主力供应区域—增城（郊县）和南沙的房价水平至少在12000-15000元/平方米。相比较2012年初，这样的价格水平上涨幅度在50%以上，而按照这样的价格水平计算的本地房价收入比在10倍以上。
在价格太高、供应效率低的情况下，一线城市楼市调整必然表现为成交量急剧下滑，“畸形调整”局面的形成是购房者用脚投票的结果。未来，一线城市楼市若要走出调整深渊，或者要在价格上面做出有诚意的下调，或者在补足公共服务配套上面痛下苦功。短期来看，补足公共服务配套并不现实，住房供应的效率难以提升。因此，预计未来“量跌价涨”的局面难以持续，价格出现实质性下跌是必然的事情，由于待释放的需求仍旧存在，降价也一定会有助于成交量走出泥潭。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
