[摘要] 前日央行力挺首套房贷款，昨日银监会却发文提示房地产风险，这似乎让商业银行陷入两难选择，因此昨日表态加快个贷的银行有之，严格执行既有政策的银行亦有之，楼市前景难测。
央行力挺房贷银监却提示风险 靠房贷难改房企困境 房企期待降准
前日央行力挺首套房贷款，昨日银监会却发文提示房地产风险，这似乎让商业银行陷入两难选择，因此昨日表态加快个贷的银行有之，严格执行既有政策的银行亦有之，楼市前景难测。
然而，昨日港股地产银行板块突然联袂拉升，据说与坊间流传央行将在本周末降准的消息有关。分析称，一旦降准成真，市场流动性预期将扭转，房企资金链压力有望获得缓解。而对于资本市场而言，降准虽带给股市，尤其是银行、地产板块明显利好，但是在整体经济环境未获好转的情况下，长期利好依然受限。
“房地产领域的风险是各家银行都担忧的，涉房贷款都难一下放开。”一位业内人士昨日接受记者采访时表示，央行发话支持首套房房贷，大家肯定要支持，但毕竟没形成文件，且银监也同时发了房地产贷款的风险提示，此次窗口指导的作用还有待观察。
从2012年开始，部分银行已开始逐步压缩房贷业务，“商业银行办理房贷业务偏低，住房不良贷款的处置目前变得很困难，个别城市甚至规定抵押房屋的处置必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲来签字三个条件，因此房贷这种原本低风险的贷款变成了高风险的贷款。”一位银行高管对记者坦言。
传周末降准 地产股拉升
连日来，多个机构发表报告称预期央行将降准。香港比富达证券分析师何天仲昨日接受本报记者采访时表示，央行全面降准的可能性比较大。现在很多地产商资金链出现问题，银行收紧房贷是催化剂。
澳新银行前日也表示，近期数据显示，中国降准的几率显著增加。野村更是明确预计5月或6月将降准50个基点，之后三季度再降准50个基点。
事实上，这两日关于央行将在周末降准的传言不断，昨日港股地产、银行板块均出现拉升，中国海外发展、华润置地等内房股涨幅均超4%，而中资银行股也出现大涨。
而A股方面，虽然银行板块未现明显涨幅，但地产板块出现高开高走，最终涨幅居两市之首，招保万金四大龙头股中三只飘红。
降准将改变流动性预期
经历多年的限贷及资金紧缩，从今年3月至今，短短两个月的时间，便有十数家房企爆出由于资金链断裂陷入破产危机。
而国家统计局公布的数据也显示资金全面趋紧：1~4月份，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1~3月份回落2.1个百分点。其中，利用外资116亿元，下降28.7%；其他资金14999亿元，下降5.5%。在其他资金中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。
“现在银行并不缺钱，而是出于风控的考虑，不敢给房企资金。假如降准50个基点，释放的资金对于市场的冲击其实并不算大，但是会造成市场预期扭转，从而使资金注入房地产。”一位券商资管部门负责人分析称，一旦降准，房企资金链压力将得以缓解。
资本市场：
银行地产板块：短期利好 长期仍受限
“即使降准，银行贷款如不能流到有迫切需要的企业手上，效果将适得其反。”何天仲坦言，降准后银行有大笔资金流入上市公司或者股民手中，无论哪方持有资金，对股市都是利好，“短期内港股特别是内银板块会受到降准提振，但持续性有限，重点还要看整体经济情况。”
上述资管人士也认为，“在市场对楼市整体的走势判断彻底逆转之前，就算降准导致地产股上涨，行情也难以持续。”
而野村证券则认为，单靠央行近日举措并不足以显著扭转房地产业下行的势头，“预计当局将继续推出更多宽松措施，如取消二、三线城市本地居民限购等”。
实时消息
部分银行表态 提高房贷效率
本报讯 （记者林晓丽、李婧暄）昨日，本报报道了央行召集15家银行，要求优先满足居民家庭首套房贷款需求。昨日下午，工行率先表态，称将加快个人住房贷款审批。工行称，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。
同日，中信银行也向媒体表示，对于刚需首套房的融资需求，中信银行始终保持积极态度，但其准入标准依据抵押房产情况、开发商及客户资质等风险特征有所区别，执行利率因客户资信状况不同存在一定差异。递交到该行的房贷申请3天内就可完成贷款审批，放款时间会有差别。同时，该行将会尽快改进首套房贷款工作，提高效率，更好服务刚需。
另外，有消息称，招行上海分行个贷部开会，放松二套房认定标准，基本是认房不认贷了。不过，招行总部称此事子虚乌有，招行依然执行“认房又认贷”的政策。
推荐阅读：
推荐阅读：央行喊话保房贷信号意味浓 房贷后市或轻微放松
央行周一召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下，我国金融调控部门首度发声，力保首套房贷需求。
央行此次喊话的一个大背景是，楼市惨淡的同时房地产贷款增速亦出现回落势头。自去年底资金面紧张导致“房贷荒”以来，除开已经停止个人住房贷款业务的平安、民生、花旗，一般银行都不再接受公积金加商贷的组合贷，只做纯商贷。而且，根据某研究中心近期对22个城市的69家银行分支机构的电话调研，房贷利率优惠几乎不见踪影，仅2家银行还有优惠利率；近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%(6.9%/年)到10%(7.2%/年)，个别上浮20%(7.8%/年)。而即使有银行利率相对低，放款速度却极慢，审批后至少两个月方能放款。根据央行报告，今年一季度末，房地产贷款余额为15.42万亿元，同比增长18.8%，增速较上年末低0.3个百分点，这是房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。
央行副行长刘士余强调支持房贷要“讲政治”。在表述中，他指出金融机构要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任感，可以理解为对刚性需求的保护。不过，对于“讲政治”的内涵，亦很难令人相信仅限于保护刚需，业内更多观点倾向于与美林美银的解读相似———他们需要关心社会稳定以及今年7.5%的经济增长目标。
今年以来，楼市一片惨淡。根据5月13日国家统计局的数据，1-4月的商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点，其中住宅销售面积下降8.6%。此情此景之下，与房地产市场通过土地财政紧密相连的地方政府纷纷赤膊上阵出招“救市”，但地方政府的立场一向明确，且无论是变相放宽限购、放松公积金贷款、实行契税优惠或是加大力度推地等等方式，在看空预期与银行限贷下都无法起到明显的实际效果。此时，所有目光都投到了中央的表态上，而银行的限贷也成为的焦点，这就是为什么北京一传出9折房贷的消息旋即引起大量关注。而此次央行喊话，确实涉及到缓解目前的限贷状况，无论其初衷如何，实际结果都会释放出“救市”信号。因为中国经济与房地产市场的关联度很高，而刘士余亦明确强调“个人住房贷款有经济增长的稳定功能”，很容易产生稳住房地产市场以稳住经济的揣测。况且，对于开发商而言，若个贷松绑则有助资金回流，即使只是原则性表态亦有降低政策风险的效果，有助其通过银行的授信评审，间接有助于获取开发贷。
然而，即使商业银行头顶“商业”二字未必全然符实，亦不妨碍他们在表面“讲政治”的同时实质上“讲商业”。从去年底开始，银行再度陷入资金紧张，直至现时保本理财产品年化利率都在5%-6%的高位徘徊，可见紧张程度，而由于存贷比限制，今年银行又出现存款搬家状况，资金紧张程度进一步加剧；融资环境偏紧且违约传闻不断的情况下，在固定的贷款额度内，银行自然会倾向于投放去更高的领域。更何况个贷不仅微利甚至无利，目前房地产市场不景气的前提下风险更是走高，中国银行三河支行房贷部门相关负责人直言：“房价太高了，我们认为，目前的房子根本不值这么多钱。”通俗地解释了银行的风险偏向。如农商行出现的9折个贷更多是出于小银行扩展市场的策略需求，就资金状况与风险偏好而言，从商业角度大部分银行都会逃避个贷。
更重要的是，本次央行并未提出具体的额度约束，并强调银行“保本或微利就好”。那么，定价权仍掌握在银行手中，根据现时银行实行优惠利率即会亏损的说法，最有可能是维持现状，或作出轻微放松。至于放宽限贷对刚需者的影响，远远及不上对市场预期的影响来得大，如看涨的一线城市“笋盘”，没有个贷优惠亦难将潜在刚需群体挤出市场；而对于三四线城市而言，目前的惨淡状况下，即使7折优惠重现亦未必会改变刚需者的观望状态。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
