[摘要] 楼市下半场早已开始，在经历了不瘟不火的七八月楼市之后，迎来房地产市场销售旺季“金九银十”。受楼市调控政策的影响，传统淡旺季节奏已被打乱，“金九银十”往往成色不足。但对于今年的金九银十，业内却普遍看好，认为“金九银十”或成色足。
楼市下半场早已开始，在经历了不瘟不火的七八月楼市之后，迎来房地产市场销售旺季“金九银十”。受楼市调控政策的影响，传统淡旺季节奏已被打乱，“金九银十”往往成色不足。但对于今年的金九银十，业内却普遍看好，认为“金九银十”或成色足。
二三线城市楼市淡季不淡 "金九银十"或成色足
每年的7、8月份由于开发商很少大推楼盘而成为中国传统意义上的楼市淡季，然而今年部分二三线城市的楼市正如历史上少有的高温天气，在上半年持续6个月连涨之后依然“高温频现”，呈现出淡季不淡的状态。业界普遍预测，即将到来的楼市传统黄金季“金九银十”也将成色不错。
据国家统计局最近发布的数据，7月份中国出现房价同比上涨的城市为69个，这是同比上涨城市数量连续第三个月保持在69个，其中大部分都是二三线城市。
以安徽省会城市合肥为例，7月楼市销量比6月增长1050套，达到8950套，仅低于“金三银四”超9000套的成交量，供不应求现象突出。8月份，楼市销售热度延续。“8月下旬以来，我们明显感到楼市价格在上调，二手房也更好卖了。”合肥恒诺房地产中介的销售人员余婷婷说。
与合肥相邻的江苏省省会南京，据统计，7月认购量则突破了万套大关，房价环比增长0.8%。业内人士介绍，购房需求的持续旺盛促使南京房价连续13个月上涨。
上海业内人士在微博上称，“三季度的楼市温度，可与天气相提并论，35度高温频现。下半年房价仍坚挺，明年将有所降温。”
随着并不淡的“淡季”即将过去，众多房企已经在摩拳擦掌备战“金九银十”，这一时段的楼市成绩，被普遍看作下半年整个楼市的风向标，众多开发商选择在这个黄金季节放量。杭州市“金九银十”期间预计将有近50个楼盘扎堆上市。
记者走访房市时了解到，各开发商多着重于加推房源或开盘活动，价格上的优惠却很可能在旺盛的市场需求下难以实现。
吴渊表示，目前合肥不少楼盘“每开必涨”已经成为一种趋势，而“金九银十”由于市场火爆，目前现有的99折折扣到时不可能再加大。
合肥华润一楼盘的置业顾问金鑫则介绍，目前各大房企都在争相购地，“新国五条”等一些国家层面的政策虽然出台，但许多二三线城市没有出台具体的实质性政策，因此房价完全没有受到影响，总体都呈上升态势。“在‘金九银十’期间大多数房地产商不会加推价格优惠政策。”他说。
“7、8月的确有不少大户型产品入市，这还是因为改善性客户的增多，而且这部分人有很强的买房实力。他们为什么会选择这个时候买房，与当下的市场较好有关系，还有就是因为全面限购这个政策还未执行，未来又有实施的可能性，这就造成这部分人急于在新城区买房。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌分析。
而安徽社科院房地产研究所所长孔令刚则指出，合肥在7、8月份楼市销量相比去年稳步上升，在金九银十期间，合肥房价可能还会略涨，成交量也会有所增加。
业内人士在微博预测，9月主要城市成交将显著环比增长。“‘金九银十’仍有一定成色，但成交量难超3月了。”
还有不少业内人士表示，对于即将到来的“金九银十”，近年来过多的信贷供应和偏少的土地供应等致使房价上涨的因素在9、10月份仍然继续产生影响，不尽快出台调控楼市的长效机制依然难以有效抑制房价上涨趋势。
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不仅是二三线城市，就连北京、广州等一线城市，金九银十也被看好。
8月北京新房成交量上涨33.8% 金九银十或再迎井喷
在经历了7月份的短暂沉寂后，8月份北京的房地产市场再度延续了此前的火热状态。
根据中原地产市场研究部统计的数据显示，截至8月28日，北京月内新建住宅签约套数7839套，环比增长33.8%；二手房住宅签约套数9680套，同比增长9.8%。住宅合计签约量为17519套，上涨幅度达19.4%。
对此，中原地产研究部总监张大伟表示，“二手房成交涨幅低于新建住宅的主要原因是因为7月初的计税价格上调，有个税和营业税的房源成交锐减。预计9月份二手房的计税价格可能会继续调整，成交量也将保持平稳。同时，新建项目绝大部分销售情况良好，多个中低价位的项目占据了成交的大部分，从热销的前10个项目看，只有位于丰台区的中海[简介实时动态]九号公馆项目的平均售价超过了3万元/平方米。”
资料显示，2013年前7个月，商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场供应与成交量上涨近一倍，同时二手房价指数一路上扬，标杆房企也是业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超过三成。而在市场表示良好的情况下，标杆房企并未加紧推盘，说明其对后市的信心较为充足。
从目前楼市看，一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。
有业内人士认为，2012年以来过多供应的信贷是市场出现反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年下半年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策执行的相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。
“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标的难度非常大”，张大伟表示。
此外，由于市场量价爆发式上涨，导致大部分开发商对10月后出台长效机制有所预期，且大部分房企都不愿错过“金九银十”的销售旺季，因此房企纷纷打算在此期间密集推盘，今年“金九银十”的成交量或将迎来井喷。
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房价步步走高 房企纷纷蓄水备战“金九银十”
房企憋足了劲儿，等待着即将开启的“金九银十”。基于2013年前半程的走势，房企怎能不乐观看待“下半场”呢？首先，相对宽裕的资金水平让房企可以自由驰骋在土地市场，为继续开发增加储备。
媒体实时发布的关于2013年上半年房地产企业资金状况报告指出，2013年上半年，房地产开发企业到位资金在提速，资金状况自2010年以来首次步入“宽松”区间，宽松意味着房企现金流充裕。截至8月27日，Wind统计显示，沪深两市已有111家上市房企发布半年报。今年上半年，这111家上市房企净利润总计达到341.69亿元，同比增幅为29%；营业收入总计为2430.72亿元，同比增幅为44%。
资金面的宽裕令标杆房企底气十足。据中原集团研究中心监测，上周标杆房企权益购地金额为167亿元，权益购地可建面积达到198万平方米，购地城市主要集中在一、二线城市。7月份10家标杆房企权益购地金额为412亿元，另外，今年前7个月，10家标杆房企权益购地金额为1387亿元，同比去年增2.9倍之多。
其次，房价步步走高，国家发改委主任徐绍史坦言“房价反弹压力大”。国际统计局公布的实时数据显示，7月份一线城市新建商品住宅价格指数同比涨幅偏高，其中，北京以同比18.3%的涨幅位居榜首，广州涨幅为17.4%，深圳涨幅为17%，上海涨幅为16.5%，厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳新建商品住宅的同比涨幅也都超过了10%。一线城市的二手房涨幅同样较高，北京涨幅为15.3%，上海涨幅为10.9%，广州涨幅为10.7%，深圳涨幅为10.5%。
在稳定经济的大前提下，房地产调控执行力度与意愿减弱。虽然这些微调松动政策在实际执行中对市场直接影响不大，但累计多次对购房者入市积极性、开发商定价心理有非常大的影响作用。“一、二线城市下半年将面临非常大的价格上涨压力。”有分析机构如是指出。
再次，买涨不买跌的心理将进一步加剧房价的走高。7月监测的43个城市中，近六成城市成交量环比下降，但降幅相对不明显，进入8月份，大多数大中城市市场成交量继续维持7月份市场状况，并没有出现明显好转，整体上呈现出传统淡季的市场特征。但房价并未因此出现松动，热点区域还有继续攀涨的迹象。有分析认为，成交量下降与开发商备战“金九银十”，以及当前推盘力度不强有关。
“买涨不买跌”的心理，在国人的购买行为中体现得淋漓尽致，无论买的是股票、黄金还是房子，人们会因为价格相对长时间的走高而对整体价格做出继续攀涨的预判。当国际金价徘徊在低点时，“中国大妈”并无更多举动，反倒是价格开始反弹时，金店的客人开始骤增。
综合房地产市场运行来看，以行政手段为主的短效调控政策如今已经基本失效，房地产市场长效调控机制亟待出台。在不改变购房者预期、地王迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力。可以说，用“堵”的调控政策不是长久之计。
虽然行政调控的作用毋庸置疑，但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变，对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产最终走向健康发展之路，还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。
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金九银十或将延续至11月 潍坊房价将稳中有升
楼市七、八月份淡季不淡，仍旧保持高温热度；潍坊楼市迎来“金九银十”，而“金九银十”适逢中秋佳节和国庆节，作为楼市传统的销售旺季2013年的“金九银十”将如何演绎？潍坊的房价又将怎么变化？为此，房天下特地采访了瑞景嘉苑的项目经理韩勇。
“金九银十作为传统楼市的销售旺季，总是会得到重视。但是今年的金九银十里包含了中秋节、国庆节两个传统的节日，总是会对销售有所冲击的。”瑞景嘉苑的项目经理韩勇告诉房天下。
韩经理表示，9月初是开学季节，都忙着为家里的孩子而忙，购房者应该无心购房，购房意愿会有所降低；9月的第三周是中秋佳节，走亲访友是不可避免的，销售也会受到冲击；因此9月的第二周、第四周会是销售的佳期。
韩经理还透露，“进入十月，首先是国庆节，一个七天的长假。现在好不容易有个长假，大家想的都是如何充分的休息，如何出门旅游休闲，因此房源的销售应该也会受到影响。”韩经理告诉房天下，为了避开这几个“不利的周期”，瑞景嘉苑将选择在9月开启认筹，蓄客一个月后，预计于10月份开盘销售。
“瑞景嘉苑项目的主推户型是80、90平米的刚需户型，我们的主要客户群还是刚需一族，刚需族最关注的就是房价，因此我们在定价上会考量刚需族的购房能力。”谈到潍坊的房价，韩经理也有话要说。“潍坊的房价肯定是要上涨的，虽然不会像一二线城市那样疯涨，但也会稳中有升。”
韩经理对金九银十还是充满了信心，“瑞景嘉苑紧邻主干道胜利街，有一定的交通优势；而且我们规划的都是多层项目，很是稀缺；此外我们还有高达50%的绿化率，居住环境有保障；一楼有庭院，顶楼阁楼完全按照一般楼层的交房标准施工，这些都是我们的优势。”
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