[摘要] 限购令使得借名买房这一现象在近两年又火了起来，但是，此举存在很多隐患。今天上午，昌平区法院审理了一起借名买房引发的索赔案，此类案件在该院极为常见。
限购令使得借名买房这一现象在近两年又火了起来，但是，此举存在很多隐患。今天上午，昌平区法院审理了一起借名买房引发的索赔案，此类案件在该院极为常见。
这起案件的原告是聂某。2005年3月，潘某以聂某的名义购买了昌平区回龙观镇的一套经济适用住房。由于聂某的名额被占用，他自己无法再购买经济适用房。因此，聂某起诉到法院，要求潘某给付住房补偿款，补偿款数额参照争议房屋所在区域的商品房价格评估后确定，暂定20万元。同时，潘某提出反诉，要求聂某协助办理房屋解押手续和过户手续。
由于原被告双方均申请撤诉，并声称要私下协商解决，法院遂准予撤诉。记者了解到，由于昌平区拥有回龙观和天通苑两大保障房区域，借名买房案件非常多。常见的案件有房屋归属、过户、补偿纠纷。
北京洪范广住律师事务所的原森泰律师分析说，根据《物权法》，不管谁是实际出资人，在房屋登记机关登记的产权是谁的，那房子就是谁的。至于借用别人的名字买房，这种行为违反经济适用房管理办法，是规避行政法规和损害国家保障房体系的行为。任何人不能从自己的错误或违法行为中获益，因此不能索要所谓的补偿。
原森泰律师介绍说，对于“借名买房”纠纷，法院常见的判决是房本上是谁的则房子就归谁，如果出资人能证明自己出资或者装修等，则由对方返还出资。私人之间约定房屋归实际购买人的合同不能推翻房产证，因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格，其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定，因此合同无效。
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案例分析：你的房产证安全吗？
身份证换代，银行卡加“芯”，为了维护使用者的安全及合法权益，各种技术手段层出不穷。对于业主而言，房产也有一张“身份证”——产权证。然而，利用房产证管理漏洞的各种违法犯罪事件仍层出不穷。为此，本报记者采访中国法学会会员、中允律师事务所合伙人商宏冬律师，为您扫描房产证相关的诸多安全隐患，提供典型案例供您参考。
风险1 继承人擅卖共有房屋
◎ 案例
申先生有一子二女，子女皆已成年。申先生于辞世前曾口头表示，自己名下的一套三环边的125平方米的住宅由子女各继承三分之一，但并未订立正式遗嘱。
在办理遗产手续时，由于亲属间的信赖和尊重，申先生的三位孩子在房产证过户时，房产证上写的仅仅是申先生大儿子的名字，且并未签署任何其他协议。
三年后，申先生的二女儿由于经济困难，提出将自己手中三分之一的房产份额出售。但直至此时才发现，申先生的大儿子已经将这处房产出手获利400余万元，且以房产证上仅有自己的名字为由，拒绝向其他子女分配售房所得房款。
◎ 分析
这是一例比较典型的房屋权属的共有权利纠纷，这类权利纠纷在家庭成员、亲友间发生的几率较多，也会发生在共同出资购买房产的人群之间。主要特征就是房产证上只登记有权属人之一的名字，而该权属人在出售或抵押该房产时没有征得其他房屋共有权属人的同意。按照《物权法》规定，房屋权属为共有时，需要共有权利人三分之二以上同意，方可对该房产进行处置。但在实际中，这类房产证上仅有权属人之一的名字的情况很多，而在这种情况下，产权人之一完全有可能通过合法手续将房屋出售并签订合同。
这类交易完成后，房屋其他共有权属人能够通过法律诉讼使购房行为无效的成功率相对来说很小。这是因为法庭在实际审判中，会倾向于保护合同交易过程的合法性和安全性，也就是说，不能因为出售者自己的原因，而让第三方(即购房人)的权益受到损害。
◎ 支招
那么，共有权利人如何维护自己的权益？
有两个方面的措施：从积极角度来讲，的办法是在确定房屋权属时，能够把自己的权益明确地公示出来，其中把自己的名字写在房产证上是关键中的关键。当然，也可以通过签订共有权利者之间的协议、或者通过有效的遗嘱等，向法院主张维护自己的合法权益。
如果以上措施皆未采取，共有权利人可以尝试通过举证该房买卖时，第三方与出售人存在恶意串通等行为，来申请合同无效。
我办理的一次共有权利纠纷，就是通过大量密集举证第三方与售房人之间存在恶意串通而胜诉的，其中比较关键的证据诸如：合同中确定的成交价低于市场价的70%，购房人没有看房就决定购房；合同中没有规定明确的房款交付日期等。最后该合同被判定存在恶意而无效。
风险2 夫妻一方私卖共有房屋
◎ 案例
贾某和伊某婚后购买了一套110平方米的住房，落在女方名下。然而在贾某和伊某办理离婚手续分割财产时才发现，伊某早已将该套房出手给第三方，并拒绝将售房所得作为共有财产进行分割。
◎ 分析
一般来说，婚后所购买的房产为夫妻共同财产，这是一个比较普遍的共识。
当然，也有少数其它情况，如夫妻一方中的父母亲友在双方婚后全部出资为其中一方购买住房，并特别约定该房仅为其中一方所有，但总的来说比较少见。
婚后购房为共同财产是一个共识，但在实际的司法实践中，落在其中一人名下的案例屡见不鲜。要在这种情况下合法维权，同样存在难度。如前文所述，法庭依旧会倾向保护第三人的利益。
◎ 支招
在这种情况下的维权，除了前述的证明第三方存在恶意或串通行为之外，还有一个途径，就是举证第三方购房人明确知悉该房产为夫妻双方共有财产，并且还知悉其中一方并未同意或并不知道该房将出售给第三方。
当然，这并不是说被隐瞒的一方就无法依法维护自己的合法权益。准确地说，是其中一方很难通过举证证明合同无效来防止住房被转卖，但仍可以根据《婚姻法》的相关条款，要求分配对方的所得。
当然，这类情况很难举证，因此在实践中，还存在利用这类举证来企图造成合同无效的另一类情况。
风险3 夫妻一方佯称不知情
◎ 案例
李某向张某购得一套房屋，作价300万元。在此房出手后的一个多月里，该区域的二手房价开始大涨，同样面积的一套房屋售价达到近400万元。张某向李某要求补偿部分差价未果，张某的妻子遂向法院起诉，主张因为张某未经自己同意而单方面出售夫妻共有的房产的合同无效。
◎ 分析
这类案例在目前的司法实践中比比皆是，原因就是由于房价涨幅较快，出售人感到后悔，利用“夫妻一方未知情”作为理由申请合同无效，以达到推翻合同的目的。
在这类案例中，需要维权的往往是第三方购房人。而维护合同有效的办法，是要证明对方夫妻是共同同意并知悉了该房的转让。
◎ 支招
在我经历的实践中，要证明夫妻共同知情，主要的证据要在交易前的链条中去寻找。如出售住房这样的大事情，夫妻往往会共同参与接待看房，共同在中介机构出现咨询、办理有关手续，以及办理产权证转移等过程中共同出现等，如果可以找到相应的音像、影像材料，是足以作证对方夫妻是共同知情而非一方不知情的。
风险4 租客伪造房产证 擅卖出租房屋
◎ 案例
白某从李某手中租得一套二居室，在签订租用协议时，白某要求李某提供房产证复印件。李某拒绝后，白某提出用手机拍摄一张李某房产证的照片作为保障，李某同意。此后，在租到住房后，白某通过手机拍摄的李某房产证样本，伪造了一个房产证。并以此向第三方出售房屋，在取得第三方信任后，骗取定金20余万元后逃遁。
◎ 分析
由于我国现有的房产证缺乏特殊的防伪手段，所以通过租用房屋，伪造房产权证来违法的案例十分多见。这类案件属于合同诈骗，已经触犯了《刑法》中的相关条例，应该对当事人追究其刑事责任。
此类案件又有两个细分方向，从大多数案例来说，伪造房产证者的目的仅仅在于欺骗购房人，并不指望伪造的房产证可以通过房屋交易管理部门的审核。所以这类诈骗主要发生在过户前，即通过要求购房人支付高额定金的方式来进行诈骗，犯罪者往往套取定金后便会一走了之。
但也不排除极少数造假手段的高超的犯罪分子，会通过直接伪造房产证欺骗过户办理人员，全额骗取房款。这种情况下，由于从事房产过户转移的办事人员并不具备除一般经验外的专业鉴定办法，也有可能造成诈骗得逞。
◎ 支招
此类事件应该把防范放在优先的位置上。在出租房屋时，应切实保护好房产证的信息安全。另外，出租中介机构也有配合业主保护相关信息安全的义务，否则业主可以追诉其连带责任。
风险5 借他人之名买房 随时会被出售
◎ 案例
叶某因为没有购房资格，因此与朋友楚某商议，通过签订双方“借名买房”协议的方式，使用楚某的购房资格，由叶某出资购得住宅一套。双方的协议规定，叶某向楚某支付一定的“借名买房”管理费(即购房资格租金)，而房屋实际所有权为叶某所有，且叶某持有所有相关权属证明。但随后，楚某通过挂失的方式，重新申领房产证后，将该住宅转手给第三方并获利500余万元。
◎ 分析
这类“借名买房”的案例在现在有增加的趋势，类似的“借名买车”等也在增加。总的来说，由于购房资格、购车资格等并不允许出租或出借，所以此类合同缺乏法律效力。即便能够证明协议双方的交易情况，但无法对抗善意第三人。所以实际出资者的合法权益存在较大的风险，即便不出现恶意转卖的情况，如果出租资格者因负债被执行名下财产，两人间的协议也无法保护实际出资者的权益。因此应尽量避免签订此类“借名”协议。
◎ 支招
此类案件的一个特征是住房的相关权证往往由借用者保管，故购房人在遇到出售者无法完整出示购房系列证明(如发票、收房通知、物业合同等)的情况下，应谨慎辨识对方是否存在虚构事实的行为。
同样，此类合同由于较难向购房人展示全部的证明文书，往往会通过和他人恶意串通，虚构转让的方式转让房屋所有权。要举证恶意串通以证明合同无效，可以通过合同价格是否明显低于市场价、买房时有没有看房、签订的合同中是否有明确的房款支付时间、或只收取少许定金就急于直接过户等细节来举证。
建议
以上的几个例子都属于和房产证有关的共有权利纠纷。我感到，要杜绝或减少这类事情的发生，相关部门、中介和售卖、买人都应该加强责任意识。对于房产证的管理机构来说，应该建立更严格的制度，如在有共有权利的住房交易中，应要求共有权利人悉数到场，或出具有法律效力的授权文件；中介应该尽到调查义务，如处理已婚人群的卖房时，应调查了解其夫妻双方的知情情况；而购房人也应该尽可能地主动了解此类较容易产生纠纷的住房的共有权利状况。
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