[摘要] 50万元的闲钱，有一个合适的投资渠道，年收益能达到8%，25年收益(不含复利)100万元。除去支付房贷利息56万元，还能赚44万元。
不贷款最省钱。这是众所周知的一个道理。许多人在选择房贷时总是尽量减小贷款金额、缩短贷款期限，为的是少付利息。
50万元25年的房贷，按7.05%的利率、等额本息还款计算，光利息就得56万多元。贷款利息之多让人咋舌。50万元的闲钱，有一个合适的投资渠道，年能达到8%，25年(不含复利)100万元。除去支付房贷利息56万元，还能赚44万元。
对于那些有房贷在身上背着的房奴来说，提前还贷未必划算。
一个房奴的求助帖
“最近有个问题纠结了一段时间了，大家帮我出出主意吧。”网友“家中的老黄牛”在社区论坛上发布了一篇求助帖。他所纠结的，也正是很多房奴们正在面临着的问题。
“三口之家，儿子今年小升初，年收入不太稳定，但3年内应该能保持现状，年结余20万左右，自住房一套120平方米，贷款余额还有10万左右，已贷6年了，等额本息还款，8.5折优惠利率。还有一套小房我娘家妈住着，这个是全款付的。去年年初又买了个投资性公寓，是商业用房，贷款15万，等额本金还款，利率上浮10%。目前手里有12万元闲钱，想把这个商业用房的贷款还了。所以请教各位，这个决定可行不？”
提前还自住房贷款省1.3万元，提前还公寓贷款省3.76万元，不提前还贷投资国债6.32万元。
支招一
提前还贷需考虑机会成本
以“家中的老黄牛”为例，如果提前还贷，我们可以算笔账，看到底能省下多少利息。
选择1提前还自住房省1.3万元
如果拿闲钱去归还自住房的贷款，同样10年期贷款已经贷了6年了。剩余本金10万元4年期的话，按7.05%的8.5折优惠利率5.99%计算，可节省利息约1.3万元。
选择2提前还公寓省3.76万元
如果拿闲钱去还投资性公寓的贷款，15万元10年期的贷款，去年年初贷款时，上浮1.1倍后的利率为6.53%。按原计划10年结清的话，等额本金还款、利息共计约4.9万元。
不过，去年以来央行几次加息，这笔贷款利率也是水涨船高。按当前利率标准，上浮1.1倍后的利率为7.755%。假设明年年初在贷款已归还两年(24期)的情况下提前还贷。届时，剩余应还本金为12万元，在不考虑剩余还款期间利率变化的情况下，可节省利息约为3.76万元。
选择3不提前还贷6.32万元
当然，手中的闲钱，也可以不提前还贷，拿这笔钱去投资，赚取比利息支出更多的钱可以说是个更不错的选择。
同样以“家中的老黄牛”为例，12万元不用于提前还贷，在此后的8年内做其他投资，如能找到一款年接近甚至超过7.755%左右的投资品种，就完全可以战胜负债成本。
以投资最近发行的一期5年期储蓄国债为例，年利率为6.15%。12万元存5年，为36900元。将这笔资金本息共计156900元，再存一个3年期国债(以最近发行的一期3年期储蓄国债为例，年利率5.58%，未考虑5年后利率变化因素)，为26265元。
对比下来，那边你为12万元支付了3.76万元利息，这边你从国债投资中获得6.32万元。
先还成本高的
“我个人认为，对于那些还能享受到7折、8.5折优惠利率的房贷客户来说，没必要提前还贷。”民生银行长春分行资深理财顾问乔岩华给出了自己的建议。”
乔岩华说，按现在5年期以上贷款基准利率7.05%计算，打7折后的利率为4.935%，而目前银行普遍在售的“低风险”人民币理财产品中，很多预期年化率都达到了5%以上。
5年期定期存款的利率为5.5%。最近发行的一期5年期储蓄国债年利率为6.15%，所以，如果房贷借款人手头有闲钱，又有较高投资回报的渠道，就不建议其拿这部分闲钱去提前还贷。
招商银行长春分行个贷中心主任吕占东分析认为，上述案例中，一个是仍可享受8.5折优惠利率的贷款，一个是执行1.1倍上浮利率的贷款，如果两笔贷款择其一考虑提前还贷，当然是优先选择贷款成本高的一个。
机会成本理论是指某种资源投入一种用途时所失去的将是其投入其他用途获得利益的机会。就提前还贷这一行为来说，当你将这笔钱还了银行的贷款，就不能享受这笔钱可能带给你的其他收入了，也就是说，你放弃了这笔“钱生钱”的机会。
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支招二
提前还贷还得考虑通胀
国家统计局公布的数据显示，今年前9个月的CPI涨幅大部分都在5%以上。CPI涨幅5%意味着什么？简单地说，就是现在的105元，相当于去年同期的100元。
也就是说，如果您在10年后，手中还握着100元的话，其价值已不足100元。以那些几年前贷款的房贷老客户为例，其中有不少还能享受到7折的优惠利率，而当前7.05%基准利率打7折后的利率仅为4.935%，比今年前几个月的CPI整体涨幅还要低。对于这部分客户来说，如果拿闲钱去提前还贷，反而会得不偿失。
理财建议
拿还债钱去投资也有风险
招商银行长春分行个贷中心主任吕占东认为，如果你的实际贷款利率比CPI还低，这种情况下，完全没必要提前还贷，不如考虑用这笔钱做合适的投资。
不过，浦发银行总行财富专家顾问刘禹提醒，未来的CPI走势不确定，如果CPI降下来了，而您手头的闲钱又没有合适的投资渠道，倒不如用来提前还贷；此外，在选择所谓高投资渠道时，也存在着投资风险，客户应谨慎选择。
参考经济学原理
今天的钱比明天的钱更有价值
经济学里有一个基本理念，叫做“今天的一块钱比明天的一块钱更有价值”。上世纪90年代初，大多数人的月薪不过3位数，那时月供3000元根本不可能，短短20年后，我们的工资已经是4位数了。利率持续上涨的背景是通胀率越来越高，倘若10年后你的月供攀升到五六千元，可能那时普通白领的月收入恐怕已经是五六万元了。
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提前还贷算不算违约？
记者采访中了解到，长春各家银行关于提前还贷的规定有所不同，对部分提前还款的次数及金额也有所限制。值得提醒您的是，提前还贷属于您单方面要求跟银行变更或者终止借款合同，在有些银行的合同文本中，将提前还贷行为视为“违约”范畴，将对借款人收取一部分的违约金。届时，要想提前还贷节省利息很可能是以向银行支付“违约金”为代价的。
以某银行为例，按提前还款金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为“违约金”。所以，遇到收取违约金的情况，需要把这部分多支出的成本考虑在内，看提前还贷是否划算。
提前部分还贷还是全部还？
考虑提前还贷一个大前提就是手中有闲钱。闲钱多到足以支付剩余的贷款，可参照本报列举的提前还贷准则以及家庭实际情况全额提前还贷。而另外一种情况是，手中闲钱积累的还不够多，但希望通过部分提前还贷以减轻贷款压力的。
针对这种情况，除考虑上述“违约金”因素外，还需向贷款行咨询清楚具体的规定。比如有的银行就要求：“在原合同还款期内，原则上允许部分提前还款3次。”
提前还贷五准则
准则一：从购房人角度来说，提前还贷无疑是一笔投资，是否划算，要看率多高。最简单的方法是以本人当期执行的按揭利率为参照，如果能找到高于它的投资方式并且风险程度适宜，就不宜提前还贷。
准则二：如果手头经常拥有大笔现金而找不到合适的投资渠道，资金利用效率较低且已认定要提前还贷，无论什么还款方式，都是早了比晚了好。
准则三：考虑到通胀因素，参照投资率就要减去通胀率，然后才能与提前还贷的率相比。一般来说，通胀对提前还贷有利。
准则四：加息与否不是提前还贷的决定因素。提前还贷的率是由剩余按揭期内各期的按揭利率综合决定。现在加息，并不意味着剩余按揭期内的利率水平一定会提高。
准则五：优惠舍弃难再来。享受优惠利率的购房人，一般不宜提前还贷。主要是这两类人：享受优惠利率折扣的首套购房人；公积金贷款的购房人。
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近日，各家商业银行提高首套房贷款利率的消息曝光后，年底打算买房一族不由得绷紧了神经。事实上，担忧与麻烦的远不止准房奴。记者采访中发现，随着房价下跌态势凸显，一些把房子在银行做了抵押贷款的人可能面临被银行追债的压力。
记者调查
房贷利率上浮早不是新鲜事
记者调查发现，在南京各银行实际执行中，首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5~10%早已不是新鲜事，只是没有公开统一规定而已。
鉴于房贷收紧既成事实，不少打算买房的市民对于接下来的房贷政策的关注超过了房价会下降多少。而根据刚刚公布的9月份信贷数据，上月新增贷款4700亿元，同比少增1311亿元，低于市场普遍预期的超过5000亿元。
一家大银行的个金部副总认为，下一步商业银行是否放松信贷，取决于央行的政策走向，现在来看未来几个月央行降低存款准备金率的可能性很小，因此短时间内不会“松绑”。
连锁反应
抵押房产贷款被迫追加还款
房价下行趋势凸显而房贷短期又不会放松，头疼的不止准房奴，把房子抵押给银行的生意人也在烦恼。王先生是一家公司的法人代表，2010年4月份将名下一套市价120万元的房产在银行做了抵押贷款，贷了80万元。今年8月底，他收到银行的电话通知：“由于现在房价下跌，您做抵押的这套房产市价比贷款时评估价跌了不少，导致您申请的80万贷款需要提前还款20万元。”
这让王先生陷入了困境，由于他的公司正缺钱用，一时间肯定是拿不出20万元还款的。同时，他质疑说：“我当初与银行签订的抵押贷款是有合同的，现在要我提前还款，不就是撕毁协议吗?”
就此，记者咨询律师获悉，房贷抵押短期贷款与通常的按揭贷款有所不同，如果合同中约定：一旦房价下跌导致抵押物价值缩水达一定幅度，银行可以要求贷款方追加还款额，王先生只能提前还款，如果合同中没有约定，王先生可以不予理会。
王先生的事例在时下并非个案。搜房网监控数据显示，今年8月份开始，南京全市商品房价格已经连续2个月环比下跌，9月份均价较7月份下降190元/平方米，跌幅为1.4%。随着未来房价跌幅放大，一些曾经通过银行办理房产再抵押贷款的客户，都有可能被银行追缴贷款。律师建议，遇到此类情况，参照合同约定执行即可。
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“金九银十”正值楼市销售旺季，对于购房者来说，买房无非就是选择期房、现房和二手房，但在购房时，有些购房者却常常存在误区。
心态一：买房不如租房
租房还是买房？这是一个困扰着很多人的问题。
记者在采访中发现，认可“买房不如租房”这种心态的人纷纷认为，因为不买房，他们未把双方父母几十年的储蓄折腾光;因为不买房，他们可以过着无压力的生活;因为不买房，他们可以耐心等待房价长期上涨后必然出现大跌时从容抄底。
如果真是这样，那些不快乐的房奴们岂不是花冤枉钱作茧自缚、自讨苦吃?
“租金这么高，甚至都超过月供了，感觉像在帮别人还房贷。”在市区某事业单位工作的李静小姐告诉记者，自己本来打算在市区租住一套环境较好的居室，但是高涨的租金让她望而却步。
我们以一套位于姚桥新区，面积为110平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较一下买房和租房的利与弊。
如若买房，需首付18万元，并办理商业性贷款42万元，分20年还清，每月月供为2100余元，加上利息，20年后购房者花了80余万元可拥有这套住宅。如若选择租房，我们以原先的18万元作为储蓄，并将每月2100余元的月供当闲钱拆开，假设月租金为800元，剩下的1300元仍然用作储蓄。那么在租金不变的情况下，20年共需支付房租近20万元，手头余钱约为40万元。
这样一个算法不很的例子却表明了这样的道理，投入相当的资金时，20年后租房者手握约40万元的存款，但仍旧需要租房，还要担心人民币贬值的风险;而买房者不仅拥有了一套住房，房屋的增值还会给购房者带来一定的。
心态二：攒够钱后再买房
这是一个的错误理念。
其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时，房价又涨了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。
记者曾在一论坛上看到这样的帖子，当大多数人只有1000元工资的时候，房价在2000元左右，100平方米的房子需要20万元。10年后不吃不喝攒够了20万元的房款时，不考虑房源的情况下，同一地段的房子早已涨到30万元以上。例子很简单，却说明了一个消费理念问题：工资是涨不过房价的，看准时机就下手。
记者曾经听过这样一个故事：西方老太太是贷款买房子，中国老太太是攒钱买房子。结果是西方老太太住了一辈子的房子，到老了说：我总算把房贷还掉了。中国老太太是等了一辈子，到老了才说：我总算把买房子的钱攒够了。这故事听起来多少有点心酸，但无不折射出不少人的消费观念实在太落伍。
针对那些攒够钱准备一次性付清的消费者，记者在这里不得不建议一句：尽量用的钱去买房，即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，千万别用50万元去买50万元的房子，只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，如果你投资40万元一年还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。
心态三：一味重视房价
买东西能便宜就便宜，节俭为上，这样的道理在我国的确是个传统美德，然而在购房的过程中，可千万别过度地“捡便宜”。贵的不一定好，但好的却通常贵。只重价格，极易一叶障目忽略购房本质，毕竟房子除了供我们使用外，更是具有的特性。
记者在走访中发现，目前，很多购房者都将目光放在了房价上，一味挑价格低的楼盘。虽然，房价是最终决定购买与否的关键因素，但过低的价格，背后常藏有隐情，俗称“便宜无好货”。只重价格，极可能忽视了价格之外，本应关注的问题。
只追求价格，很有可能忽视楼盘的配套设施，比如停车位，当你忙碌一天回到自己小区之后，却还要四处寻找车位，甚至因为小区内过于拥堵，爱车被划伤时，你才后悔当初为什么不考虑这些。
总而言之，买房子既是大事，也是一个复杂的过程，还请欲购房者，认真剖析购房时自己的心态是否存在误区。切记：“过错”是一时的，而“错过”有时则是一生的。（来源：四川新闻网）
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