[摘要] 住建部17日公布新增限购城市5项标准后，18日，国家统计局发布7月份70个大中城市房价数据。统计显示，虽然房价环比下降或持平的城市比上月增加5个，但仍有39个城市的房价保持上涨态势。山东多个城市或进限购名单，潍坊房价涨幅明显接近限购条件，或有危险。
住建部17日公布新增限购城市5项标准后，18日，国家统计局发布7月份70个大中城市房价数据。统计显示，虽然房价环比下降或持平的城市比上月增加5个，但仍有39个城市的房价保持上涨态势。山东多个城市或进限购名单，潍坊房价涨幅明显接近限购条件，或有危险。
“70个城市中，近半数城市房价下降或者持平，主要是受到限购政策的影响和调控的结果。5项限购标准的出台，从长远看对房地产市场影响很大，但仍需细化并提高门槛才能真正发挥作用。”18日上午，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗接受经济导报记者采访时表示。
标准待细化门槛待提高
据导报记者了解，住建部给出了新增限购城市的5条建议标准：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二、三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部提出，符合限购条件较多的，即两条标准以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
“标准中提到了处于房价涨幅前列、涨幅较高、增幅较高、购房比例较高等几个标准，但这些标准模糊，难以落实。”山东师范大学房地产经营管理系主任、导报特约评论员程道平分析，这一政策的出台，表明了中央政府对房地产市场加强宏观调控、加大限购力度的态度。但由于标准不明确，只有定性标准，没有定量标准，或许会悬在空中。“因为标准并未确定房价具体涨幅多大会限购；排名靠前，到底是前几名会限购？”程道平认为，当前对于二、三线城市也并未有明确的划分或规定，此限购5项标准门槛仍然较低，应该进一步量化每一条标准。
程道平告诉导报记者，5项限购标准的出台，对于房地产市场来说，或许会增加购房者的观望氛围，并因此造成成交量的减少，但暂时不会影响房价。对二、三线城市的限购或许会增加中小城市的需求，投资者将会转向投资四、五线中小城市，从而推动当地房价上涨。
李铁岗则认为，此次公布的标准该具体的具体，该模糊的模糊。如“群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市”，实际上引入了社会监督机制，较为科学。“此轮限购传达出了中央加强调控的信号，将对房地产投资和消费者购房预期产生影响。”李铁岗表示，限购政策在二、三线城市继续深入，将利于房价加速下行，房价调控的叠加作用将显现。一方面，限购力度不放松，表明政府调控楼市的决心，消费者对房价下行的信心将持续增强，房价明显下降前，商品住宅成交量将回落；另一方面，限购城市已占较大比重，投资需求受抑制程度加深，对房价推动作用减弱。
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山东多城市或限购 潍坊很危险
有房产经纪机构对二、三线城市住房价格进行监测，预计可能有30-35个二、三线城市被列入新增限购城市名单。我省哪些城市会进入限购名单？业内人士预测，极有可能有三四个城市因满足两项以上限购标准而进入限购名单，如烟台、威海、淄博等市。
导报记者注意到，7月份70个大中城市房价数据显示，烟台商品住宅销售价格指数环比增0.1%，同比增5.0%。而国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据则显示，烟台6月房价同比涨幅也在5%以上，且连续3个月同比涨幅超5%。从6月份百城住宅价格指数看，我省潍坊、淄博和烟台的环比涨幅列前10名。
对此，程道平认为，我省烟台的房价一直较高，增幅也较大，极有可能被限购。李铁岗也对导报记者表示，我省的烟台、威海、潍坊、泰安、济宁都接近限购的条件。据悉，济宁、潍坊今年上半年商品住宅成交量同比涨幅在20%以上。
据了解，潍坊目前房价平均水平为4500元/平方米，是全省地级市中房价较低的城市。潍坊官方统计数据则比4500元还低，1到6月份的统计数据显示，潍坊房价为3351.9元/平方米。因此，此次潍坊限购的可能性不大。
与潍坊相比，据搜房网的统计，今年6月烟台的楼盘平均报价为6525元/平方米。烟台容大置业董事长孙爱民认为，烟台未来必然会呈现整体向东移的发展趋势。同时，不可复制的海景资源也是东部三区的极大优势。高新区更是东部三区的核心地带。烟台莱山区目前平均房价竟达9418元/平方米，比去年同期增加了1200元/平方米。李铁岗认为，根据多个标准指标，烟台都“榜上有名”，目前来烟台购房的外地人呈上升趋势，因此烟台成为限购城市并不意外。
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国家统计局8月18日公布7月份房价统计数据。在楼市即将进入金九银十之际，二三线城市限购令也在呼之欲出，有业内人士表示，如果限购令不尽快出台，部分城市房价可能会暴涨。
根据国家统计局刚刚公布的房价数据，在新建商品住宅不含保障性住房价格变动情况下，实现与上月相比，70个大中城市中价格下降的城市是14个，持平城市是17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平城市增加了5个，价格上涨城市中环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月缩小的城市有15个，而与去年同月相比，70个大中城市中价格下降的城市只有1个，涨幅回落的城市是26个。
根据的报告，各主要城市如北京、上海、广州、深圳目前房价保持平稳，虽然北京新建商品住宅仍然出现了一定的上涨，但涨幅并不大，而二三线城市最近一段时间成交量有所反弹，价格平均情况是出现了一定的下降。
对于一线城市，随着国家前期政策的逐步到位，到今天从量的积累应该说已经产生了一定质的变化，价格也出现了一定的松动。但是为了保持市场的平稳，很多专家分析，价格处于今天的位置已经较为合适，不会再有大幅的下降。而对于二三线城市，现在已经是8月了，马上进入9月，而金九银十是房地产销售最为旺盛的季节，九到十一个月的三个月间应该说很多城市的销售量都原来来看都是接近全年的一半。因此有专业机构分析，政府将在8月底前对二、三线城市的房地产市场实行限购，以压制可能出现的楼市金九银十的市场反弹。
据北京中原地产相关负责人透露，按照住建部的要求，8月20号之前，各省住建厅需要将所辖区内各城市房地产市场调控工作情况报告上质监部，是否采取必要的措施进行限购，也将包含在这份报告之中。
因此很多人士判断，目前房价出现波动的很重要的原因是来自二、三线城市限购令的消息。针对限购问题，中原地产最近也对15个省市50个尚未限购的二、三线城市做了调研，值得注意的是在被调研的50个城市中，没有一个城市的住宅价格出现下跌，而其中37个城市的住宅价格出现了小幅上扬，其余13个城市的价格基本持平。持平13个城市分别在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省。受周边核心城市出现限购政策的影响，部分二、三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或者居住需求，那么像福建省的厦门就出台了限购政策，部分投资需求就转向泉州市，而由于北京出台限购政策，部分外地打工者无法在北京买房，进而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地，这些就使得这些二、三线城市房价出现了大幅波动。
目前业内人士普遍认为，限购政策的出台应该已经是板上钉钉了，但事实上像二、三线城市楼市限购政策国家确实还没有明确对外公布。一些业内人士分析，二、三线城市的限购政策将直接反映出地方利益与监管层博弈的最终结果。而如果说调控政策维持现状，不出台新的这种二、三线城市的限购，很可能出现现在已经限购城市受到未限购限购爆发上涨的影响。从北京现7月份的情况来看，国家统计局公布的数据是上涨了0.4%，也就是说它的新建商品住宅价格上涨了0.4%，是有一定上涨的。
另据中原地产内部人士透露，7月底住建部已经向各省市自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照五条标准先行自查并据此拟定需要纳入限购范围的二、三线城市名单，这五条标准是根据国家统计局发布的70个大中城市房价数据。涨幅较高的二、三线城市，然后是今年上半年成交量同比增幅较高的城市，以及外地人购房比例较高的城市和群众对当地房价反映强烈，认为调控政策执行不利或者不到位的城市。
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