[摘要] 9月18日，搜房网《大话地产》——城市房地产发展对话第一期在潍坊住博会德润企业展区内举行，在场嘉宾就潍坊房地产发展十年展开热烈讨论。
9月18日，搜房网《大话地产》——城市房地产发展对话期在潍坊住博会德润企业展区内举行，在场嘉宾就潍坊房地产发展十年展开热烈讨论。
【搜房网】今年是2010年，通常我们在时间的划分上，每隔十年划分为一个年代，中国房地产在21世纪的个十年里长足的发展，有哪些不足，未来中国房地产的走向，是大家非常关心的。
世联地产堪称中国首屈一指的代理顾问机构非常具有发言权，所以请您分析一下中国房地产的市场。
【麦湛威】谈中国房地产的十年发展。昨天聊到我们公司17年的历史，回顾十年前中国房地产市场是怎么样发展的？包括我们谈到的过去十年，咱们有哪些长足或者不足的。我们过去十年的中国房地产市场，我认为其实只是近十年中国经济发展的一个缩影。因为这个跟中国近十年的GDP的发展是密切相关的，可能各位置业者知道，GDP增长11%。所以近十年房价涨的那么快，从的时候十年前可能有些地方还没有房价，所以说十年的发展是比较长的。
西方的国家发展，西方很多发达国家GDP是负增长。我们去年统计过数字，有一家上市的房地产开发企业一年的住宅的销售量是西方某个发达国家一年的住宅的销售量。这个就是近十年中国经济发展给中国房地产发展的一个的机遇。
有些什么不足或者是做过什么东西？十年之前，甚至更长的时间，中国出现了反感。包括银行按揭的方式成为主流，消费者购房的途径。以前买房子资金购买都是一次性付款，现在不需要了，银行按揭有很大的推波助澜的作用。
第三个近十年我们有这样的房地产会，有营销队伍，以前不会看到。来这里没有样板房，但现在不一样了，至少看到这样大的发展会，二线品牌进入了潍坊。这是十年给中国房地产的变化，这是很关键的。
【薛惟宾】那么分析完了中国房地产发展，请麦总从其他二三线城市房地产发展给我们分析一下，潍坊具有哪些优势，将来潍坊的房地产发展会有什么，到底涨多少钱，老百姓赚多少钱？
【麦湛威】城市比较多，这次根据现在中国的房价，把咱们一些地级市以上的分了几大类，研究成果，给大家说一下。基本上以前根据一、二、三、四线排列，现在排到五、六、线。改变一下，分成一类、二类、三类城市，跟线没有关系。以前传统说一线城市是北京、上海、广州，但是近几年房价发展，其实还有一个城市很勇敢地跃了一线城市，那就是杭州。
浙江的杭州，之前的四大城市挂钩了。二类城市，谈到的山东的济南、青岛，福建的厦门、福州、南京等等这样的城市，一类城市目前的房价大概是多少钱呢？大概是在好一点的房子在一万六到两万五之间。最近的杭州，历城的房子基本上4500块。二类城市的房价基本上在八千到一万六之间。那我们比较熟悉的青岛，青岛最贵是过五万也都有了。
三类城市，现在潍坊、烟台、日照，三类城市。在南方的话，佛山。现在房价大概在什么程度呢？在4千到8千之间。潍坊是属于三类城市。
三类城市怎么发展呢？我们来自于广东，比较熟悉的类似于中山，珠三角经济发展的一个城市，小家电等等发展相当的快速，中山，我们说万科没有进去之前，中山的房价还不如现在的潍坊，也是三千多。中山人有钱投资了很多的小企业发展，但是万科进去了，现在中山的房价基本上好的已经过万了。类似的还有中海进驻珠海之前，一线海景基本上5千块左右，目前有大的变化。
讲这两个例子是为了说明一个城市的房地产发展有几个推手。一个是政府，跟政府土地供应量有相当的关系。浙江的房子为什么快，跟土地供应量有相当的关系。不像潍坊供应量特别的大。第二个推手是知名的房地产开发公司，带来了很多营销理念，新的一些产品，我们现在看到一些排在比较知名的开发企业。这是给潍坊的一个机会，包括一些房地产中介公司，营销公司。潍坊车时发展，或者是高品质住宅挺好的发展机会。类似于德润十年，那么多先进的开发公司，营销公司带来的理念有关系的。
那么我觉得潍坊未来的房价，未来高品质的房子的发展是指日可待的。潍坊房地产是什么时候来推介，什么时候被激发，咱们有一位嘉宾讲到，潍坊这个城市属于那种外来的购房者，并不是那么多。像那些温州炒房团，他们喜欢去一类城市多一点。但是潍坊的城市化进展非常快，大量的住宅。
第二个潍坊的房价进速不高。有很多投资人来说有倾斜，对外来的开发企业也是。
第三个，三类城市发展是跟房价不成正比的。尤其是我们来自深圳，感受相当的深。深圳除了著名的企业，大量的人才，像天津、武汉，像我们这种房地产企业的人招聘很困难。回到内地发展，因为空间特别大。我们潍坊本地人出去求更大的发展，不需要去青岛、济南，、北京。因为那边人的生活成本特别高。回来这边可以买一套很好的房子。所以这一些对潍坊将来有挺大发展。这个是我们为什么选择跟德润合作，为什么选择进潍坊很重要的一个原因之一。
【搜房网】新政是大家最关心的，从国十条下来之后，整个的市场有的涨，有的降，所以大家有点茫然。您认为新政对大家的影响，有多久，影响有多大？
【麦湛威】新政，包括新政的拐点，如果有人注意看，现在的一类城市，甚至有一些价格上。但是更多的大面积的没有。从国家政策导向来看，无论是副总理各个场合讲，跟消费者讲，今年年内一定要保证稳健，稳健发展。所以说国家看到房价大幅度的涨下去，所以调控现在不会是停滞下来。只会手法、手段更多。
但是回过头来看，买还是不买这个问题。分几类形式，基本上有这么一个规律，一个城市房价特别高，那部分房子房价依然坚挺，特别高。我们说一类城市4万以上的哪些。存在的量，存在的价格，去年的9月27号到现在，没有什么大的变化。还是比较稳。房价也不会降。
第二类，4千到1.6万，厦门4.15之后，跌幅比较大，南京的价有变化。第三类，咱们这类城市的，4千到8千之间的，需求相当强烈的城市。目前的房价比较看好的。最重要的一点，引用陈教授的观点，对消费者而言，我们买这个房子来干什么。已经有一两套了，买这套房子来投资，较低洼的城市是相当关键的。如果是买来真的想住的，改善需求，或者说小孩子结婚用的。调控的价格比较低，没有明显的作用，因为毕竟消费者买来需要用，所以这一块最终怎么看待房价不好评论。但是我觉得对消费者来言，我们买这个房子来干什么的，一定要想清楚。
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