[摘要] 从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。
从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。
“没有什么能阻挡我对地王的向往……”一句改编的歌词很能说明一二线城市土地争夺的热烈。
今年以来，在楼市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，楼市成交不断回暖，主要一二线城市的土地市场也持续火爆，地王频现，但整体土地出让金却持续下降。
一二线城市地王频现
10月20日，备受关注的北京丰台区花乡樊家村地块入市交易，在经历了104轮激烈争夺后，终被葛洲坝以49.5亿元的总价摘得，溢价率高达50%。据初步测算，该地块楼面价高达7.5万元/平方米，晋身北京新单价地王。而这也意味着，该地块未来售价或将达到15万元/平方米。
叠加前期已经待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一个月左右时间，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。
专家分析，在未来一个月待售的土地中，预计将起码出现5~8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前区域纪录。在北京，2013年开始出现了地价超过房价的现象，从2015年6月大兴等南城系列地王开始，出现了地价远超房价的现象，这也表明房企对一线城市土地争抢非常激烈。
2013年曾在北京、上海频繁拿地的泰禾集团近日也以27.75亿元夺下北京昌平南邵一地块。这也是蛰伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“这表明我们坚定看好北京市场、深耕北京市场的决心。”泰禾集团相关人士说。
不光是在北京，在其他一线城市和二线核心城市，土地市场同样火爆。10月28日在南京的一场土地拍卖会上，保利以21.6亿元的价格拿下河西G39地块，楼面价24026元/平方米。其他几个地块也纷纷以高溢价成交。在今年9月24日举行的一场土地拍卖会上，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) 以20.8亿元拿下城北G34地块，22373元/平方米的楼面价成功晋升为南京的新单价地王。时隔一个多月，“地王”头衔被刷新，显示出南京土地市场的火热程度。
福州，10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/平方米，总价为33.4亿元，成为福州“史上贵商住地”。自7月份起，福州土地市场就骤然进入加速状态，在不到四个月的时间里，土地市场完成了近5年来罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让，连续创下商住地块楼面价新高。
数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创造年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。
三四线城市拖后腿
不过，在一二线城市地王频现的同时，土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。
“关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经日报》分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。
福建南部某县城一家开发商说，现在当地政府也推出了不少地块。“他们一直都挺希望我们再拿一些土地的，但现在我们手上的地都还要开发好多年，也不可能再去拿。”
专家表示，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几个多20个城市，其它城市多进入到不温不火的状态，而土地市场火热的也就集中在这20个城市。“北京现在可以出现楼面价7.5万元一平方米的土地，但绝大多数城市楼面价7500元也卖不出去。”专家表示，这20个核心城市在的城市总数中，毕竟只占很小的一部分。
专家表示，目前整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然无力回暖。
重点房企越来越关注一线城市
江西一家小型房企负责人陈先生曾到位于江西吉安的恒大楼盘考察发现，虽然吉安当地的房子也不好卖，但恒大在当地的楼盘还是卖得很不错。“其实三四线城市也不是完全没有需求。只是他们要好多年才能滋长出一批需求，而这些需求已经被碧桂园、恒大这样的巨头像‘割韭菜’一样地扫过一遍了，短期内三四线城市机会已经很少。”
而即使是恒大和碧桂园，这两年也逐渐将重心转移到一二线城市。10月21日下午，经过98轮举牌，碧桂园中国金茂联合体以34.2亿元的总价摘得北京丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.9万/平方米，溢价率高达140%。历经多次进京拿地未果的尴尬局面，此次赶考，碧桂园终于实现进入北京市场的梦想。
统计数据显示，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看，重点房企越来越关注一线城市。
在三四线城市普遍过剩后，对开发商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一线城市和二线城市。福建一家上市房企人士说，现在开发商可选择的空间越来越少，就集中在核心城市，因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。由于土地价格越来越高，中小开发商将逐渐被淘汰出房地产市场。
那么，房企应该进入到哪些城市呢？这其中，库存是一个很重要的指标。上海易居研究院智库中心28日发布的《中国50城住宅库存报告》显示，库存去化周期较长的10个城市分别为北海(30，单位：月，下同)、烟台(26)、呼和浩特(25)、荆门(24)、三亚(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈阳(20)、济宁(19)、海口(19)。而去化周期较短的10个城市分别为合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、苏州(7)、郑州(7)、南昌(8)、济南(8)、武汉(9)、厦门(10)。
其中，北海排名靠前，为30个月，说明库存去化周期长，市场压力大。而合肥排名靠后，为6个月，说明库存去化周期短，市场压力小。从报告上看，库存压力大的主要集中在三四线城市，而去化周期较短的则集中在一线城市和二线核心城市。
严跃进表示，从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏大的城市，投资方面则要谨慎。
推荐阅读：一线土地市场持续高温 北京高达每平15万
北京、上海等一线城市土地市场持续火爆，高价地、高溢价率地块频频出现。随着丰台区花乡两地块的成功出让，北京土地交易市场再次开闸，两地块共计收入出让金60.5亿元。其中，花乡樊家村地块以近50亿元的高价成交，溢价率达到50%，为此有机构测算，该地块楼面价超过7万元/平米，预计未来房价将达到15万元/平米。
北京丰台两地块一日揽金60.5亿元
十月份，北京土地市场在经历半个多月的沉寂之后，终于迎来新地块的成交。昨天，丰台区花乡两地块经过开发商激烈争抢，分别花落葛洲坝集团房地产公司、中铁置业与中铁投资联合体，一天内共收得出让金60.5亿元。
其中，花乡樊家村地块现场竞拍尤为激烈，多家房企轮番叫价，终葛洲坝集团以49.5亿元、溢价率50%的高价将其收入囊中，同时该地块需配建4.1万平米公租房及6.18万平米“农民回迁房”。另外一地块以11亿元成交，溢价率达到55%。
北京再次出现高价地，业内免不了又是一番热议。事后有机构测算，樊家村地块的楼面价超过7万元/平米，远超周边在售楼盘价格。值得注意的是，新“地王”的产生不但给周边楼盘带来十足的底气，也为周边曾经的高价地成功解套。
梳理发现，与樊家村地块紧邻的就是懋源地产的钓云台以及夏家胡同地块。其中，在2013年，懋源地产拿下夏家胡同地块楼面价超过4万元/平米；就在不久前，紧挨着樊家村6号地的钓云台项目刚刚公示预售证，4栋楼均价都在10万元/平米以上，有房源高均价甚至超过13万元/平米。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，樊家村地块是今年以来四环内出让的第二宗住宅用地，其位置更优于上块“地王”石榴庄地块，稀缺程度不言而喻，因此遭到“疯抢”也就不足为奇。如今，新樊家村地块楼面价超7万元/平米，预计未来售价将在15万/平米左右。
北京土地市场再现集中供地热潮
据了解，今年以来北京土地市场供应表现不足。据亚豪机构统计显示，2015年1-9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应278.62公顷住宅用地，创自2006年以来近10年新低。前三季度，北京仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%。
现如今，随着丰台两地块的高溢价成交，北京第四季度土地交易市场全面开闸。
从北京市国土资源局网站看到，未来近一个月时间里，正在交易的各类地块还有32宗，其中经营性用地29宗，且多为住宅类用地，初步统计规划建筑面积近400万平米，几乎与前8个月北京成交宅地的规划总建面持平。这也是继2013年年底之后，时隔近两年北京土地市场再次出现集中供地热潮。
为此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去化后，库存已大幅消减，年末补充土地储备的意愿大增，因此国土部门集中推地，一方面满足房企购地需求，另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。
据《东方早报》等媒体报道，9月16日，上海土地市场当天挂牌出让的三幅地块溢价率全部超过100%。同样在国庆假后，上海相继有多幅地块成交。不过，日前上海土地市场却遭遇“泼冷水”，相继有5地块被叫停。
一线城市土地市场火热背后却难掩市场的萧条。来自中指研究院的数据显示，2015年前三季度，300个城市各类土地共成交10.2亿平米，同比下降30.1%，降幅大于推出量。同时，各类土地成交出让金13507亿元，同比减少22.7%。其中，住宅用地成交4.4亿平米，同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%。
另据国家统计局新公布的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。可见，土地市场整体趋冷，热点城市成交大涨，市场分化现象日趋明显。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
