[摘要] 在全面取消限购政策9天后，南京楼市又迎信贷松绑利好，尽管“房贷款还清便是首套房且可享7折优惠”这一新政并未落地执行，但市场心理已微妙转向，因此促成的入市需求尤其是改善型需求，直接抬升国庆长假期间楼市认购水平。
在全面取消限购政策9天后，南京楼市又迎信贷松绑利好，尽管“房贷款还清便是首套房且可享7折优惠”这一新政并未落地执行，但市场心理已微妙转向，因此促成的入市需求尤其是改善型需求，直接抬升国庆长假期间楼市认购水平。
据南京网上房地产数据，截至7日晚8点，长假7天，南京共卖房2812套，刷新2007年国庆7天卖房2000套的历史纪录，创同期新高，日均认购量达401套。
南京城北复地新都国际，每套房总价250万元左右，是典型的改善型楼盘，长假期间，开发商7天揽金3个亿；江宁楼盘雅居乐藏龙御景5日上演抢房戏，当日下午4点，一位买房人看中一套面积251平方米、总价300多万元的大房，正找关系“讨”优惠，未料一后就被人认购走。节间，这里每天售出五六套大户型房。此前，该楼盘大户型销售冷滞。
长假期间，南京多家改善型楼盘售楼处人气爆棚，它们中，有的曾在五六月间充当楼市降价急先锋，从卖难到旺销，行情骤变。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，长假7天去库存的情况，是判断限贷放松威力的主要指标。南京商品住宅库存已从节前5.3万套回落至5.16万套，库存下降趋势明显，松限贷加之此前松限购，成了楼市“强心剂”。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华则分析，长假期间南京有20多家楼盘趁松限利好推出特价房或买房折扣，这在往常长假不多见。此次长假楼市回暖，与此也有关联。
然而，一些开发商已在长假结束之际释放“即将涨价”的消息，称国庆长假是买房最后窗口期，“逼定”意味浓厚。
南京碧桂园凤凰城5日给购房者发出“涨价通知”，称“房价即将全面上涨，10月8日开始，所有在售房源价格上涨200元/平方米”；另一家知名上市房企内部文件中也称，国庆长假后江苏地区公司在售房源价格上涨3%。
“开发商针对前期特价房源进行价格调整，目的是追回前期由于低价出售而折损的利润空间，有逐利的需要，也是营销的手段。取消此前优惠将成为开发商的普遍选择，但涨价还不能成为主流。”南京林业大学社会学系主任孟祥远说。
事实上，尽管长假南京楼市“成绩单”炫目，但楼市供大于需的基本面并未改变，库存仍处在5万套以上的高位，较年初3.2万套的库存低谷，销售压力仍不小。
南京新景祥房地产经纪有限公司常务副总经理何晔称，市场预期转暖或将抑制房价下行，但各家开发商销售压力不减，接下来基本还是以跑量为先。
分析人士更称，央行公布的只是原则性利好，后续各地银行如何执行、信贷额度的松动有多大等具体条款，才将对市场产生更直接的影响。实际上，2012年央行就下发过文件表达过首套房利率7折的意思，但这两年并没有银行愿意提供7折利率，利润及风险成为地方银行的考量，此轮地方银行的执行力有待观察。
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（来源：中国新闻网）在房贷松绑消息传闻漫天飞舞之际,房贷政策终于有了实质性松动。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》),将实行“认贷不认房”的政策,首套房首付30%,可执行七折利率,二套房贷还清按首套房贷,此外,在已经取消限购的城市,三套及以上住房可申请住房贷款。
对此,业内专家指出,这一政策对于楼市是极大利好信息,降低房贷利率可释放居民的购房需求,拉动楼市成交,四季度楼市将会逐步回暖。
“认贷不认房”:首套房执行七折利率二套房贷还清算首套
《通知》明确规定,对于购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对已经还清首套房贷款的购房者,改善型需求的二套房贷执行首套房贷款政策;此外,对已取消限购政策的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行机构可以提供购房贷款。此外,银行业金融机构根据当地城镇化发展规划,也可向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
按照原先住房贷款规定,以北京地区为例,根据此前的政策,购买第二套房首付款比例不低于70%,无住房但有贷款或有公积金提取记录的不低于60%,这对改善型购房者会造成非常大的经济压力。贷款利率方面,首套房普遍为基准利率,二套房按照1.1倍的基准利率甚至更高的利率标准执行,三套房则根本不可以贷款。
房贷政策放松后,以北京一套总房价为400万的房子为例,如果购房者为首次置业,首付三成为120万,还款周期以20年计算,房贷利率打七折之后,房贷共计可少支付约74万。如果购买第二套房,首付可由之前的280万减少到120万,大大减轻了购房者的资金压力。
今后房贷的审批速度也会大大加快,《通知》还指出,银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
另外,银行也会加大在对房企融资的支持力度。文件提到,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
专家:释放购房需求 促进楼市回暖
对于银行此次房贷政策的调整,多位专家表示这一政策极大利好楼市,是回归市场的表现,有利于刺激楼市回暖。
中新网房产频道采访了原住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林,他表示,贷款利率降低,可以增加居民的消费能力,释放一些消费需求,改变库存增加的现状,对市场是一大利好。
中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞则表示,房贷政策的调整,会使得楼市调整期提前结束,是“给房地产市场加了一把火,打了一针强心剂”。
本次政策调整不仅可以提高购房者的购房能力,对于银行也是一大利好消息,中国房地产协会秘书长顾云昌在接受中新网房产频道采访时表示,“二套或三套购房者的支付能力比首套房客户要高,即使出现还贷风险出现,二套或三套购房者也有首套房来做抵押,将来处置的时候也有法律保障。”
截止目前,46个限购城市中,仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市未取消限购政策。本次限贷政策的也出现实质性松动,在政策的双重利好下,多位专家对于后市表现很有信心,王珏林预测,“今年第四季度肯定有所翘尾,会明显好于前九个月。”
但对于房贷利率调整对市场后续作用,牛凤瑞谈到,金融手段对于刺激房市是最有效的,但各地银行方面考虑到住房贷款的风险和,在执行层面可能会有所“打折”。本次调整力度是否足够,在改变双方预期方面的作用还有待观察。
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