[摘要] “金九银十”大幕已经开启，一众房企拼优惠、拼活动，抢人气促销量。但各大专家仍然不看好金九银十，房价下跌之势仍被认为是主旋律。那么作为三线城市的潍坊，近期楼市又有何动向？当下是否是买房时机呢？房天下《每日谈》特盘点近期潍坊楼市新动向，政府救市、房贷利率、公积金缴纳……让您更加清晰的看清潍坊楼市。
“金九银十”大幕已经开启，一众房企拼优惠、拼活动，抢人气促销量。但各大专家仍然不看好金九银十，房价下跌之势仍被认为是主旋律。那么作为三线城市的潍坊，近期楼市又有何动向？当下是否是买房时机呢？房天下《每日谈》特盘点近期潍坊楼市新动向，政府救市、房贷利率、公积金缴纳……让您更加清晰的看清潍坊楼市。
潍坊开始救市? 基准利率重现江湖
2014年开年以来，楼市一直持续低迷，自呼和浩特打响“救市”枪后，其他城市也纷纷加入“救市”行列，目前已有近40个城市松绑限购。相较于松绑限购，业内人士认为放松限贷更能解决楼市低迷情况，对此，央行也及时推出“央五条”引导楼市走向。
潍坊从年初开始收紧首套房房贷利率，放款时间也比平常延长，马上要到“金九银十”置业季，潍坊各大银行房贷利率的情况如何？贷款额度是否仍然紧张？
据房天下调查了解，潍坊目前各大银行从放款的时间和额度来看，放贷情况已有明显好转。潍坊银行已执行基准利率，交通银行视客户情况执行基准利率。
| 潍坊房贷利率现状调查 | |||||
| 城市 | 银行 | 首套房 | 二套房 | ||
| 潍坊 | 首付(%) | 利率 | 首付(%) | 利率 | |
| 工商银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
| 建设银行 | 30% | 上浮5% | 60% | 上浮10% | |
| 交通银行 | 30% | 基准 | 60% | 上浮10% | |
| 潍坊银行 | 30% | 基准利率 | 60% | 上浮10% | |
| 浦发银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
| 招商银行 | 30% | 上浮5% | 60% | 上浮10% | |
| 中国银行 | 30% | 上浮10% | 60% | 上浮20% | |
目前潍坊首套房的首付仍为房款的30%，部分银行首套房房贷利率仍上浮，其中工商银行、浦发银行和中国银行首套房利率上浮为10%；建设银行和招商银行上浮利率为5%；交通银行视客户情况而定，执行基准利率；潍坊银行已经开始执行基准利率。
放贷时间也比年初有所缓解，只要贷款人把材料准备齐全，贷款审批需要10天，放款时间不会超过两个月。潍坊银行工作人员介绍，贷款情况一般是“年初松，年底紧”，目前这个时间段贷款还是比较容易的。
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潍坊首套房契税优惠政策征集意见稿传出
2014年开年以来，楼市一直持续低迷，自呼和浩特打响“救市”枪后，其他城市也纷纷加入“救市”行列，目前已有近40个城市松绑限购。潍坊虽然没有限购可言，目前也开始积极救市。近期，潍坊市住房和城乡建设局、潍坊市财政局、潍坊市住房公积金管理中心联合拟定《关于促进房地产市场平稳健康发展意见》，不仅在首套房契税上实施补贴优惠政策，在公积金贷款和经济适用房都有一定的优惠政策。
之前一直传言的契税优惠政策如今更加明确，征集意见稿中称购买90平以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平米以上，144平米以下首套商品住房或二手房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税50%补贴。不仅如此，潍坊还加大住房公积金信贷支持力度，职工为改善居住条件再次购买自用住房的，在首次公积金贷款结清后，可申请第二次公积金贷款，贷款额度比按首次执行。虽然此文件还未官方公布，但潍坊“救市”信号已很明显。
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供暖价每平降为19元? 潍坊今年供暖价格不变
近日,一条“省政府下发文件,2014-2015年度取暖费由每平方25元降为19元”的信息在网络流传,引起市民关注。8月31日,潍坊市物价局专门召开新闻发布会,澄清了此传闻,并表示今年供暖价格保持不变。
“山东省人民政府下发文件,2014-2015年度取暖费每平米由25元调为19元!取暖期10月25号至3月25号!为防止个别供热公司乱收费,请互相转发!”最近好多网友都收到了这条信息,很多网友表示,现在煤炭价格下降,或许供暖价格真要降低。
潍坊市物价局表示网上这条信息不属实,并解释称供暖价格一般是各地市根据实际情况自行制定,并不是由省里下文件。潍坊今年的供热价格政策与去年没有变化,即仍按照潍价格[2008]16号文件规定执行。潍坊市中心城区供热(蒸汽)价格分为居民生活采暖用热(蒸汽)和非居民用热(蒸汽)两类。其中:居民采暖用热终端按房产证建筑面积计,为25.6元/m2(低保户21.6元/m2)。非居民用热(蒸汽)实行政府指导价。供需双方在中准价上下10%的浮动幅度内协商确定销售价格,中准价格标准:非居民用蒸汽终端中准销售价格(含税)为210元/吨,按房产证建筑面积计算为31.2元/m2。
新闻背景>>
潍坊供热价格全省四点原因造成现状
供暖费未调整原因有5个
据了解,潍坊供热价格在全省,李树新表示是有自己特殊原因的。首先是因为是炭运输不便造成成本较高。城区热力生产主要原料是煤炭,并全部来自外地。潍坊水运不便,只能靠陆路运输。在陆路运输方面,潍坊市较省内其他地市运输距离远,运费高,导致成本增加,供热价格较高。
“二是供热体制不合理。由于历史原因,潍坊城区供热实行的是分片管理。现有供热企业14家,分布在潍城、奎文、高新、坊子、寒亭五区,其中有末端热用户供热企业10家,无末端热用户供热企业4家。供热企业多,供热面积小,不能形成规模效益,生产成本难以降低,这也是造成供热价格较高的重要原因。”
此外,潍坊输热载体效率低也是原因之一。目前,城区发展集中供热上网面积3638万平方米,实际供热面积2890万平方米(居民约2500万m2),用户35万户。其中:热水供热面积约1000万平方米;蒸汽供热面积1890万平方米。从供热方式看,存在蒸汽供热和热水供热两种,比较而言,蒸汽供热管网损耗大,热效率低,热水供热损耗小、供热质量高。目前,热水供热约占城区供热面积的1/3,蒸汽供热占大多数,这也是潍坊城区供热价格高的原因之一。潍坊正加大蒸汽供热向热水供热的改造力度。
另外就是供热环节多,部分供热企业热源生产、输送、换热站管理分属不同的经营主体,中间环节管理费用增加,提高了供热成本。
今年的供热季即将到来,由于2013年以来煤价持续下降,供热价格成为社会关注点之一。物价局新闻发言人李树新向记者就供热价格未调整及相关问题做出了解答。
供热价格与成本倒挂。李树新表示潍坊市现行价格是2008年制定的,其成本依据是2008年1-6月份的标煤(按每千克的热值为7000千卡的标准,将不同品种、不同含量的能源按各自不同的热值换算成的标准煤)价格,即728元/吨。按照此价格核算,终端定价成本为26.8元/m2。市政府考虑到居民承受能力,最终制定的供热价格为25.6元/m2,低于供热成本。供热价格低于定价成本部分和供热企业的合理利润,由财政予以补贴。
当前标煤价格降低的幅度不足以影响调低价格。从近年来煤炭价格看,2008年8-12月份,每吨标煤价格涨至1000元以上,达到历史高位。2009-2013年每吨标煤平均价格分别为:720元、860元、920元、875元、765元(其中:2012年的标煤价格875元/吨为发票价格)。据了解,今年目前的标煤进货价格在700元左右,虽然比2008年定价时依据的标煤价格(728元/吨)降低了30元左右,但以此价格为基础测算,供热成本仍然在26.5元/m2左右,仍高于现行价格。
煤碳以外的供热成本近年来涨幅较大。供热成本除煤炭成本外,还包括折旧、水、电、人员工资、环保支出、财务费用、管网损耗等成本。2013年与2008年相比,工资标准提高了112%,电价提高了约10%,水价提高了10.2%。这些非煤炭成本因素的上升,一定程度上抵消了煤炭价格降低的影响。
财政补贴与煤炭价格联动。为弥补供热企业经营状况,市财政每年都对供热企业进行补贴,并且补贴标准是与煤炭价格挂钩联动的。2009年以来,根据煤炭价格不同,每年的财政补贴数额不等。今年煤炭价格有所下降,预计财政补贴会随之减少。
新规定对取暖期室温提出了更高要求。从今年开始,潍坊供热期间由“室内不低于16度”,改为“具备保温条件下,用户卧室、起居室的温度不低于十八摄氏度”。供热质量提高,将导致供热成本增加。
李树新表示,综上所述,潍坊市城区供热价格下调目前尚不具备条件。
关于供暖标准今年又有新规定: 具备保温条件的房子 温度不低于18度
将于今年9月1日实施的《山东省供热条例》规定,“在室外温度不低于供热系统设计温度、建筑围护结构符合当时采暖设计规范标准和室内采暖系统正常运行条件下,供热企业应当保证采暖供热期内用户卧室、起居室的温度不低于十八摄氏度。”从今年开始,潍坊也将执行《山东省供热条例》,供热期间由“室内不低于16度”,改为“用户卧室、起居室的温度不低于18摄氏度”。
市民如认为室内温度不达标,可向供热企业提出温度检测要求,供热企业应当在24内进行检测,因供热企业原因导致室内温度不达标的,供热企业应当承担检测费用并减收热费。工作人员建议,市民在供热季到来之前可对家中的供热设施进行必要的维护,疏通管道,清理暖气片等,地暖用户可冲洗过滤网。
根据《条例》,供热企业、房地长开发企业等建设单位未按照规定安装供热系统调控装置、用热计量装置和室内温度调控装置的,由住房城乡建设主管部门责令改正,处10万元以上30万元以下罚款;供热企业、房地产开发企业等建设单位未组织供热工程竣工验收的,有供热主管部门责令改正,处3万元以上5万元以下罚款;未取得供热经营许可证从事供热活动的,由供热部门责令停止违法行为,没收违法所得,处5万元以上50万元以下罚款;供热企业擅自中断或者停止供热、停业的,由供热主管部门给予警告,责令限期改正,并处10万元以上50万元以下罚款,情节严重的,将吊销供热经营许可证。
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潍坊企业不给职工缴公积金 将被拉入"黑名单"
9月3日,记者了解到,为促进全市住房公积金事业健康发展,市政府印发了《关于进一步加强住房公积金管理工作的通知》(下称《通知》),探索建立不缴、欠缴住房公积金企业“黑名单”制度,将未按规定建立住房公积金制度或拖欠住房公积金的企业不定期曝光。
《通知》强调,对不依法办理住房公积金缴存登记或不为职工办理住房公积金账户设立手续、少缴或欠缴公积金等行为,依法进行行政处罚或申请人民法院强制执行。
按照市政府与各县(市、区)政府、市属开发区管委会签订的住房公积金管理工作目标责任书,将缴存扩面任务进行量化分解,作为对所辖各县(市、区)政府、市属开发区年度考核的重要内容。到2015年末,全市住房公积金缴存基数和比例达到国家规定标准。
《通知》要求,要制定出台进城务工人员和劳务派遣人员住房公积金缴存管理办法。探索建立不缴、欠缴住房公积金企业“黑名单”制度,将未按规定建立住房公积金制度或拖欠住房公积金的企业不定期曝光。
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潍坊老旧小区改造初步方案出台 惠及近20万人
近日,记者从潍坊市住房和城乡建设局了解到,该局起草了《市区老旧小区改造整治提升行动方案》,现在处于意见反馈修改阶段。根据初步方案,2014年至2018年,市区完成危房拆除安置278户,棚户区改造3800户,整治提升老旧小区5.6万户,共惠及群众近20万人。
整治提升为重点
本轮改造的整治内容共分三大项,为危房拆除类、棚户区改造类、整治提升类。老旧小区改造整治提升资金坚持“政府补贴、政策支持、市场运作、社会参与和业主适当承担”的原则,多渠道进行筹集。
危房拆除类是指经鉴定为D级的危房,到2018年,完成危房拆除安置278户。危房拆除类依据现行国有土地上房屋征收补偿政策进行补助,征收安置费用由各区财政列支,市财政按5000元/平方米进行补助,具体工作由各区承担。群众选择现房安置的,可由相关区政府利用补偿资金,在周边或适当位置集中采购部分商品住房进行现房安置,实现房屋搬迁“零过渡”。安置房屋享受价格、税费减免等优惠政策。
到2018年,我市将完成市区棚户区危旧房屋改造3800户,惠及群众1万余人。采取现房安置,实现“零过渡”,限度地让利于民。
整治提升类项目是本次改造的重头戏,到2018年整治提升老旧小区5.6万户,18万人受益。记者了解到,在市区的整治提升类项目,费用方面市和区各承担50%,寒亭和坊子区的项目,市承担25%,区里承担75%。市级财政约需每户扶持5000元至10000元。
是否改由业主定
记者了解到,每年年初,各区、开发区确定年度任务目标,然后通过“两轮征询法”,广泛征询群众意愿,确定本年度整治提升的老旧小区名单及整治提升方案,报市级备案组织实施。
其中,轮征询确定“是否改”的问题,就补偿安置方案、搬迁征收程序、整治提升初步设计方案及需业主承担的大概费用等问题征求业主意见,90%以上业主同意的,方可列入改造整治提升计划。
第二轮征询解决“怎样改”的问题。对房屋征收的小区,85%以上签订预征收补偿协议后,区政府再下达征收决定,正式启动征收工作。对整治提升的,方案进行详细设计后,分类、分项征求业主意见,经85%以上业主同意后,作为小区最终整治提升方案。对个别有异议的,由区里分类做好群众工作,严格工作程序,依法推进。本报记者 刘钦
操作程序
个人申请。符合危房改造条件的农户,由户主自愿向所在村委会提出书面申请,并提供身份证、户籍、五保低保等证明材料。
集体评议。村委会接到申请后,召开村民会议或经村民代表会议评议,初定危房改造对象,并在村务公开栏予以公示,公示期不少于3天。
镇级审核。符合条件的,报县级住房城乡建设部门审批。不符合条件的,将材料退回所在的村委会,并说明原因。审核结果在镇政府(街道办事处)政务公开栏进行公示,公示期不少于3天。
县级审批。县级住房城乡建设部门对镇政府(街道办事处)上报的材料进行实地复核,根据《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》,组织人员上门进行房屋鉴定核查。
签订协议。镇(街道)、村委会、农户三方签订危房改造协议明确三方责任、改造后房屋结构面积、开工时间、竣工时间、补助资金、资金拨付方式等内容。
组织实施。县级人民政府根据省、市下达的年度农村危房改造任务和补助资金,结合实际组织实施。
竣工验收。改造住房验收合格后,县级住房城乡建设部门与补助对象办理交接和入住手续,并在改造住房的显著位置设置“农村危房改造工程”标识。
补贴标准
修缮加固户均补助不低于0.5万元；
五保户重建房屋户均补助不低于2.0万元；
农村低保户、贫困残疾人家庭重建房屋户均补助不低于1.6万元；
其他贫困户重建房屋户均补助不低于1.4万元。
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