[摘要] 2014年第35周,一线四大城市房地产成交面积81.88万平米,环比增31%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交299.38万平米,环比增9%。
整体成交情况:成交显著企稳
2014年第35周,一线四大城市房地产成交面积81.88万平米,环比增31%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交299.38万平米,环比增9%。上周成交环比提升显著,一线城市成交恢复速度快于二线城市,四市除深圳外,成交环比均实现了正增速,其中北京增速居首达65%;二线城市成交小幅上升,环比增9%,变动较大的有福州和厦门,环比增速均超50%,分别达57%和75%。从分区的数据看,三个区域成交环比均上升。其中环渤海地区增幅较大,北京和天津环比分别增65%和35%;长三角地区增速亦较大,样本城市中,上海、杭州和苏州环比增速均超20%;珠三角地区增长较缓,样本城市中仅广州环比上升,而深圳和东莞小幅下跌。中部地区成交环比小幅下降,南昌环比降幅超20%;其他地区成交先下降后回升,福州、厦门和海口三市环比增速均超30%。
整体库存情况:推盘力度增加,库存保持稳定
上周成交实现环比上升,一线城市表现尤其靓丽,长三角地区和环渤海地区增幅较大。开发商推盘量剧增,我们跟踪的15城市库存指数再次走高,北京情况较好库存下行,而上海在29日可售面积出现骤增推升库存水平。所幸成交情况可喜,缓解了部分库存压力,去化速度仍延续此前走势继续加快。根据开发商整体推盘计划来看,“金九银十”推货规模将延续8月最后一周的趋势,货量的保障将是未来两个月成交表现的重要条件。
本周观点:
除价格因素外,政策和贷款仍是影响成交的重要外因。上周限购松绑仍在继续,杭州、西安和贵阳28日齐出全面解禁限购令,海口购房入户政策再放宽。公积金和按揭贷相关政策也多有出台,上海、东莞和南昌公积金提取放宽,京沪广首套房贷利率均现松动潮,但对资质要求仍较高。本周基本面已经出现较显著的变化,“金九银十”大概率成交维持当前复苏走势,由此而带来的板块行情将成为本轮行情的第二轮机会,推荐配臵主流地产股以及14年基本面表现较好的成长类公司。
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今年以来,火爆的楼市逐渐展现颓势,成交持续低迷,价格徘徊不前,即使限购政策逐步放开,对市场并未有明显反弹,一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。
面对整体继续下行,即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段的房地产市场将何去何从?
限购松绑力度加大,会否扩展至一线城市?
8月28日,西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。
从限购放开的城市区域和面积来看,由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。
此前,杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策,主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后,杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策,到9月1日起全面放开楼市限购。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管地方政府已经放松限购等调控政策,但由于房贷利率仍然高企,放松限购对于市场成交量反弹的作用有限,至于全面放松限购,市场更观望于一线城市的动态。
“一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态,如果放开限购,改善型需求和刚性需求完全释放,供需“弱平衡”的状态将被打破,可能导致价格波动。
多位专家都认为,一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说,一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下,不会冒放开限购的风险。
信贷成楼市关键因素,是否将跟进松绑?
在业界看来,限购政策已不是影响楼市的关键,信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持等。
8月18日,中信银行总行与链家地产集团签约宣布,将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率,其中北京链家的首套房客户可享受利率9折优惠。
北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率,少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。
此外,部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。
张宏伟认为,8月份以来,房贷利率开始出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。
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