[摘要] 作为中国全面深化改革重要内容之一的户籍改革在这个夏天正式破冰，我国建立城乡统一户口登记制度，“农”与“非农”将成为历史。户籍制度改革会让更多的农户进城，也就意味着城镇住房需求的增加，这将有利于房地产市场的发展。那么，山东目前的户籍改革情况如何呢？
作为中国全面深化改革重要内容之一的户籍改革在这个夏天正式破冰，我国将建立城乡统一户口登记制度，“农”与“非农”将成为历史。户籍制度改革会让更多的农户进城，也就意味着城镇住房需求的增加，这将有利于房地产市场的发展。那么，山东目前的户籍改革情况如何呢？
山东省多市已试水户籍改革 济青释放降低门槛信号
山东省济南和青岛城区人口都已经突破了300万，其中济南2012年主城区户籍总人口是349.2万，而青岛2013年城区人口为481.4万人，因此其符合《意见》中“城区人口300万至500万的城市”。根据《意见》要求，要适度控制落户规模和节奏，可以对合法稳定就业的范围、年限和合法稳定住所(含租赁)的范围、条件等作出较严格的规定，也可结合本地实际，建立积分落户制度。大城市对参加城镇社会保险年限的要求不得超过5年。
其实早在2011年,我省就要求济南和青岛进一步降低外来人口落户条件。此后，济南和青岛多次释放推进户籍制度改革的信号， 但是尚未有具体政策的出台。《济南市城镇化发展纲要(2014—2020年)》中明确推出，将进一步降低市区购房落户门槛。
在实践中，济南市商河县于2012年11月试水户籍管理制度改革，将落户县城区的门槛降到，其中“从县外迁入我县人员，有合法稳定职业和合法稳定住所 （含租赁）的，可申请迁移入户”。 居民转户后可依法保留“农村六项权益”，享有“城市六项待遇”。
多地落户门槛从“有住房”降为“有房住”
《意见》中在户口迁移中多次出现 “合法稳定住所 （含租赁） ”，特别值得注意的是租赁房屋成为户口迁移的一个非常低门槛的条件，而在此前多处城市执行的是购房落户的政策。30日，记者查阅了山东多个城市的政府网站，发现不少于9个城市此前户籍改革中体现了这一精神。2011年，德州在山东省首次尝试低门槛的落户政策， 并取消了以往外来人口与当地居民的差别待遇。2012年，德州正式推进户籍管理制度改革， 对于 “进城务工农业转移人口”和 “租住成套住房”迁入城区进行门槛的放开。
自2012年以来，日照、淄博、烟台、滨州、聊城、菏泽、潍坊、济宁、曲阜等多城市的户籍制度改革中添加了租房落户的宽松条件， 但是对于实际租住时间有不同的要求。其中，日照要求 “租住成套住房并实际居住5年以上”；淄博要求 “租住成套住房并实际居住3年以上”；德州、潍坊、聊城和滨州等要求“合法租住成套住房并实际居住2年以上”，而烟台和菏泽只需要“实际居住1年以上的”。
进城落户农民可享 “两头甜”
《意见》中专门以“农业转移人口及其他常住人口合法权益”作为一个大项进行详细阐述，强调尊重农民意愿，保证农民的各项权益。 此前我省进行户籍管理制度改革的城市中， 对于进城落户农村人口在享受城镇居民权益的同时， 同样强调保护其土地权益不被侵犯和剥夺。以潍坊市户籍制度改革意见为例，其中强调要依法保护进城落户农民的宅基地使用权和土地承包经营权， 而且可继续享受目前农民的粮食直补、农资综合补贴和良种补贴等与承包土地相结合的国家各项惠农政策， 也可按照有关规定依法、自愿、有偿流转土地承包经营权。
除了土地权益之外，计划生育政策也是进城落户农民关注的问题。多个城市的户籍制度改革中对此都有特别的安排， 保留了一定的过渡期。同样以潍坊为例， 落户城镇的农村人口5年内可继续执行原户籍地生育政策。
进城落户农民多数渴求城市教育、医疗等资源，而 《意见》 中要求 “扩大基本公共服务覆盖面”恰恰就是解决此类需求。商河县推进的户籍制度改革中将其称为享有同等 “城市六项待遇”：养老保障、教育保障、医疗保障、就业保障、住房保障和人才保障。
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7月30日，随着国务院相关意见的正式印发，中国户籍制度改革全面启幕。该意见亮点，莫过于建立城乡统一的户口登记制度。这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。农业户口取消，今后每位中国公民的户口均统一登记为居民户口。早在此意见下发前，国内已有部分地区先行探索，取消“农业户口”和“非农业户口”的划分。
据公安部统计，目前已有河北、辽宁、江苏、浙江、福建、山东、湖北、湖南、广西、重庆、四川、陕西和云南13个省、自治区和直辖市相继取消了农业户口和非农业户口的二元户口性质划分，统称为居民户口，建立了城乡统一的户口登记制。
户籍改革进行时：山东省不分“农非”已有十年
我省早在2004年，就已部署在全省范围内逐步取消户口的农业、非农业之分，完全打破城乡分割，实行统一的户口登记管理制度；这领先进程已有十年之久。目前，山东省户籍改革具体方案正在准备中，将适时推出。
2004年9月29日，山东省公安厅公布《关于进一步深化户籍管理制度改革的意见》（以下简称“意见”），宣告了我省的户籍制度的重大改革。
此次改革引人瞩目的一点，就是明确提出，从当年9月份起到2005年9月底，在全省范围内逐步取消户口的农业、非农业之分，完全打破城乡分割，实行统一的户口登记管理制度，实现公民身份法律意义上的平等。此次改革，还提到“县域之内户口迁移全面放开”，即指在一个县(市、区)行政区域范围内，只要公民在现住地有合法固定住所，就可以不受限制地将户口迁至现居住地。而合法固定住所，是指已取得房屋所有权或租用单位分配的住房且拥有房屋使用权。
记者从省公安厅了解到，山东省户籍改革方案还在准备中，该方案将以国务院印发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》为主要依据，并将结合山东省的实际，近期将推出。
此前，省内部分高校的有关专家学者已经配合户籍改革在全省展开调研，内容包括山东省人口城镇化等课题，调研历时一年之久，结果即用来作为山东省户籍改革政策的依据。
专家说法：山东省拟用7年时间消化现有落户意愿者
山东师范大学人口资源与环境学院 青介绍，早在国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》前，山东省已经在全省进行了近一年之久的调研，其作为参与的专家之一，负责了与人口城镇化有关的课题研究。
经估算，山东省流动人口中准备要落户而等待落户的数量很大，省里初步提出的目标是，先用7年的时间解决现有的待落户人口，然后再解决每年增加的量。
青说，推行户籍改革，主要涉及三个方面，其中最重要的是财政问题，“财政是城镇要面临的问题，户籍制度改革后，流动人口自身、城市、企业都应该共同分担。城乡未来的发展，城市要解决财政负担问题，农村要解决土地流转问题。农村土地如何流转？农民能否带着土地落户？这些都是户籍改革的关键。”
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作为中国全面深化改革重要内容之一的户籍改革在这个夏天正式破冰。
7月30日，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)，从调整户口迁移政策、创新人口管理、切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等三大方面提出了具体措施。其中全面放开建制镇和小城市落户限制、有序放开中等城市落户限制、合理确定大城市落户条件、严格控制特大城市人口规模，建立城乡统一的户口登记制度，扩大义务教育、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面等一系列举措，无疑将对中国的城镇化改革进程产生重大影响。 未来，可以预见的是，将有更多人的生活伴随新一轮人口大迁徙而发生改变。而在此进程中，房地产行业的机遇不言而喻。
“国务院此轮户籍改革，对房地产行业长期是利好政策。”华业地产副总裁陈云峰在接受中国房地产报记者采访时认为，现在房地产市场格局已经形成，户籍制度改革的推进对房地产行业利好主要在长线效应。 有专家预测，户籍改革将是中国房地产未来十年持续健康发展的动力。
直接利好房地产行业
“对房地产是好事!”对于户籍改革新政的出台，阳光100副总裁范小冲在接受记者采访时直接肯定。他认为，户籍的有序有规放开，直接结果就是会加快城市化。 在他看来，“还是会有很多农村人口愿意进城享受城市的公共资源、社会福利和获得更多包括自身就业、子女就学机会的。”
按照规划，国务院户籍改革的目标是到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。“到2020年，户籍改革红利对GDP总体的贡献率将达到5%。这其中，对房地产、基建等领域而言，利好最为直接。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受中国房地产报记者采访时分析道。
另外，对于新型城镇化建设中要着力解决的“三个1亿人”问题，随着户籍政策的支持，人口导入的速度将不断加快，而这部分人群无疑也将成为未来房地产市场的需求主体。
“户籍制度改革增强了市民的流动性，如果一些配套公共服务政策能够实现，将会增加房地产市场的需求量，从这个意义上说对房地产行业是有积极意义的。”牛凤瑞坦言，农业转移人口和其他常住人口中蕴含着巨大的房地产市场需求，而城市能否留住这部分人，统一的社会保障制度是个掣肘。
二三线城市机遇更明显
“随着户籍改革的进一步落实，未来中小城市将进一步完善交通条件，支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。因此，未来二三线城市将是房企的机遇。”谢逸枫在接受中国房地产报记者采访时认为。 他的这一判断与长期受益于城镇化概念的荣盛发展集团的发展理念不谋而合。“我们不做‘镇’的开发，大部分项目都位于发展较好的二三线城市。而且，我们做的是城镇化的后续工作，为城镇化带来的进入人口服务。”荣盛发展集团副总经理兼董秘陈金海在接受中国房地产报记者采访时表示。
而王涌彬的定位更精准，他更看好二线城市。“前两年房地产商投资三四线城市比较多，而这些库存需要一定时间的消化。有实力的房企还是更关注一二线城市的市场，而一线城市的拿地成本过高，目前还是二线城市更有优势。”
对于四线及以下城市，上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，对于人口的吸纳能力不会太好。“此类区域过去的落户难度也不大，而且产业导入的速度比较慢。这样一来，此时户籍制度改革，若没有积极为农业人口提供在‘失地’、‘上楼’后的高福利，可能并不能如政策意愿，进而对于房地产市场的刺激作用不会太大。”
而在具体产业业态上，芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆认为后续公共服务的改革跟进最值得期待。“一些住宅销售不好的城市主要是公共服务配套跟不上，解决了这些问题，才能增强城市吸引力。我们主要做商业地产，主要布局在新城、新区和旅游发达的城市。”
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取消农业与非农户口界限，破题城乡二元壁垒;特大城市可积分落户，北京等地将出台相应政策;调整户口迁移政策，引导人口“梯度转移”;健全人口信息管理制度，促进政策精准有效;充分尊重农业转移人口意愿，力保合法权益……
30日，备受关注的中国户籍制度改革方案得以面世。在外界看来，这一酝酿数年、着眼新型城镇化的新政，至少在如上五方面有所突破。站在全面深化改革的起跑之年，户籍新政如何落地收效，仍有诸多难题待解。
亮点一：取消农业与非农户口界限，破题城乡二元壁垒
“这次户籍制度改革决心之大、力度之大、涉及面之广、措施之实是以往所没有的。”正如公安部副部长 所言，这一脱胎于计划经济时代的制度，正在新型城镇化的浪潮之下，谋求力度空前的改革。
首先值得一提的是，在“泛二元化”格局凸显的当下，此次改革着眼于创新人口管理，提出“建立城乡统一的户口登记制度”，备受关注。
官方文件对此的具体表述为：“取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口，体现户籍制度的人口登记管理功能”。
“在解决城乡二元壁垒的问题上，这确实是比较大的突破。”中国社科院经济与社会建设研究室主任钟君对中新网记者谈道。
在钟君看来，作为户籍改革的一大进步，取消城乡之间的户口界限，不仅有形式上的意义，还有消除农村歧视等实质意义。
盘古智库理事长、国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏对此表示，需要警惕的是，有些地方即使形式上取消农业与非农界限，但户籍背后的公共服务差距并没有取消。
“也就是说，统一户口登记制度之后，公共服务的差距要补齐，通过多渠道筹措资金，逐步实现群体间基本公务服务均等化。”易鹏说。
亮点二：特大城市可积分落户，北京等地将出台相应政策
此次户籍改革明确“严格控制特大城市人口规模”，并指出，“改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。”
在30日举行的新闻发布会上透露，“北京等地会根据中央的精神，认真贯彻、及时出台本地的积分落户制度。”
“公共服务没有办法满足一步到位的户籍制度改革的需求，所以推出积分落户制度。”在钟君看来，作为中国户籍制度改革的过渡措施，旨在解决人户分离的问题，是适合当前城镇化现状的创新举措。
其实对于积分落户制度，目前，天津、上海、广东、浙江等多个城市已经开始进行积极探索。但是，大城市在积分考核中的高门槛也引来一些舆论质疑。
“一些地方在学历、社保、住房等方面设计门槛，而且是一刀切的门槛，这实际上是为引入高素质人才。”易鹏表示，特大城市落户的积分制，也是针对当前中国国情的一项措施，但是在落实过程中，要注意不同阶层之间的公平。
有评论称，城市运行是一个供应、服务的综合体，各个工种之间理应唇齿相存、彼此依靠。“积分落户”的门槛设定，首先要考虑引进人口的平衡性和多样性。既要鼓励高端人才入户，也要给普通劳动者以希望。
钟君对此表示，最主要还是信息公开，让老百姓能有据可查，所以，步的顶层设计至关重要，“规定非常明确，同时整个过程公开公正，这是落地收效所必需的。”
亮点三：调整户口迁移政策，引导人口“梯度转移”
中共十八届三中全会提出，“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”
针对上述规划，此次出台的《意见》逐条进行了政策明晰。《意见》指出，进一步调整户籍迁移政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制。
合理确定大城市落户条件，100万-300万人口的城市，符合条件可以申请落户;300万-500万人口的城市，要适度控制落户规模和节奏，也可结合本地实际，建立积分落户制度，大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年。改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。
对于这种差别化的落户政策， 在发布会上解释称，“要兼顾大中小城市和建制镇，东中西部地区不同的实际，根据人口的规模和各地综合承载能力的不同情况”。
“一个城市是有它的承载极限的，在当前的实际国情下设置差别化的落户政策，主要是以流动人口对城市的贡献和与这个城市的‘粘度’为标准的。”钟君表示，户籍制度政策不能“一刀切”放开，如果对北上广“门槛”定得太低的话，就谈不上“严格控制特大城市人口规模”了。
钟君说，城市化进程中，要争取人口在农村、乡镇、城市之间逐步实现“梯度转移”，而不是集中涌向大城市。
亮点四：健全人口信息管理制度，促进政策精准有效
值得注意的是，此份《意见》在创新人口管理方面，将“健全人口信息管理制度”单独列出。意见指出，建立健全实际居住人口登记制度，加强和完善人口统计调查，全面、准确掌握人口规模、人员结构、地区分布等情况。
此外，还将建设和完善覆盖人口、以公民身份号码为标识、以人口基础信息为基准的国家人口基础信息库，分类完善劳动就业、教育、收入、社保、房产、信用、卫生计生、税务、婚姻、民族等信息系统，逐步实现跨部门、跨地区信息整合和共享，为制定人口发展战略和政策提供信息支持，为人口服务和管理提供支撑。
在专家看来，建设国家人口基础信息库，这一政策信息透露出在大数据时代，政府部门在人口服务和公共管理方面做的一项基础工作。
“一些公共管理和服务决策收效不佳，很大程度上可能是因为决策缺少真实的人口数据信息支撑。”钟君表示，人口无时无刻不在流动，所以，人口政策应该是一个动态决策，虽然目前有几年一次的人口普查，但是，不能满足政府部门对于人口的动态信息掌握。
易鹏也表示，在互联网时代，中国有必要建立国家人口基础信息库，“人口政策和公共服务政策，首先要对人口存量进行动态掌握，要有准确的数字，实现政策的精准有效。”
亮点五：充分尊重农业转移人口意愿，力保合法权益
“到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”
这是此次中国户籍制度改革的发展目标。钟君对此指出，总体而言，这是中国向社会福利的城市化迈出了重要一步。
其中值得一提的是，为切实保障农业转移人口及其他常住人口的合法权益，这份官方文件予以专门论述。
官方此次明确要求，“坚持依法、自愿、有偿的原则，引导农业转移人口有序流转土地承包经营权。进城落户农民是否有偿退出‘三权’， 应根据党的十八届三中全会精神，在尊重农民意愿前提下开展试点。”
文件进一步明确，“现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体分配权作为农民进城落户的条件。”
钟君也注意到了这一点，他说，作为法律赋予农户的用益物权，土地承包经营权和宅基地使用权，是农业转移人口的两大重要权益，上述规定非常有必要。
“这是充分尊重了农民的自主权，你愿意退就退，不愿意退也可以不退。”在钟君看来，此次关于完善农村产权制度的相关规定，是一个很大的进步。
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