[摘要] 《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年至2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。
《35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年至2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。
在35个大中城市房价收入比排行榜的基础上，报告重点分析及15个典型城市房价收入比历年变化趋势，分析其房价收入比合理值及偏离程度，最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。
报告指出：2013年，35个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点：首先，整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大；其次，4个一线城市偏离度差异较大，深圳、北京位列35个大中城市、二位，上海、广州位列第十、十一位；最后，35个城市中有31个城市，即近九成目前房价收入比高于合理值，仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。
关于35个大中城市房价收入比的偏离度，我们有如下三点判断。
一是，2001年以来，35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势，且在2010年至2011年达到峰值，随后有所回归，但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是，房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度，因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以，房价收入比存在偏离度，比如北京偏离了45%，并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。
二是，房价收入比向合理水平回归，有两种方式，或者说两种可能性，一种是短时间（比如一年至三年）内房价明显下跌，房价收入比快速回归合理；另一种是渐进式回归，房价没有出现明显下跌，但涨幅变小，持续接近或低于居民收入增幅，则在一个较长过程中（比如五年至十年）。我们认为：未来几年我国调整方式属于第二种。实际上，自2010年就已开始渐渐向合理区间回归，预计2014和2015年还将继续回落。
三是，房价收入比偏离度小或者处于负值的城市，如贵阳、昆明、沈阳和西安，基本可以判定没有房地产泡沫。相比其他一二线城市，这几个城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价水平与当地居民收入高度匹配。由于之前房价涨幅偏小，所以在现阶段楼市降温过程中，这几个城市的房价跌幅的空间相对较小。与之相反，房价收入比偏离度较大的城市，例如四个一线城市及杭州、福州、宁波等城市，在当前房地产短周期的下行过程中，房价调整幅度可能更明显一些。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。
【各地"救市"潮涌 年底部分城市房价或平稳上升】
低点已至5月半数城市房价环比下降
低点已现？5月份70个大中城市中，一二手房价各有35个城市现同比下调，这是近两年以来首次，上海、深圳、北京均出现新建商品房或二手房指数的同比下调。楼市遇冷，今年4月份以来抛出各种“救市”政策的城市或区域已增至30个。分析称，年底部分城市房价将现企稳并平稳上升。
国家统计局昨日公布了5月份70个大中城市的房价数据。结果显示，上月70个城市新建商品住宅价格平均环比跌幅为0.16%，是23个月以来，70个大中城市房价环比增幅首次由涨转跌；房价环比下跌的城市数量，也首次超过上涨城市。分析称，楼市短周期调整性质的房价低点已现。
一手房价格环比下跌城市
为两年来
2012年5月曾经出现过43个城市新建商品房价格环比下调，随之下调的城市逐渐减少。不过，这一数据已连续5个月下探，目前下调城市的数目已经成为近24个月以来。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。
此外，同比而言，上月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数依然达到69个，但涨幅仅为11.3%，涨幅为0.9%。
本轮降价力度难超2012年
据经纬行研究中心统计，此轮降价主要从“五一”之后开始；不含推少量特价的楼盘，广州目前有实质降价的楼盘约有16个，大约占在售楼盘的8%；降价楼盘一般调整的幅度在10%~15%之间，值大多在2000~3000元/平方米；目前降价比较集中的是番禺，其次是萝岗，均是外围供应多，刚需价位的楼盘。预计今年的降价还会深化，但力度不会超过2012年那轮。
“估计接下来一段时间内，政策及房贷难有明显利好。在这段胶着期，降价是打破房地产市场僵局的最明智策略。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，当前楼市已经进入类似2008年末及2011年末的3年一度的周期性下行通道。当前需要有更有效的举措来增加有效需求规模，银行降低二套房贷门槛，把首付7成降回6成，是合理要求。
趋势：
数据还将下行年底部分城市或企稳
不过，即使多地楼市调控政策已经渐趋宽松，楼市数据继续下行依然是大概率事件。链家地产市场研究部张旭认为，“信贷政策持续收紧，下行预期浓厚导致的需求冷淡也会加剧供大于求的矛盾。预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营。”
而同策咨询研究部总监张宏伟则认为下半年部分城市房价将企稳，“预计第四季度，由于银行信贷对首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。”
近期各地“救市”潮涌
据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计，2014年4月份以来抛出各种“救市”政策的城市或地区已增至30个，其中江苏无锡、杭州萧山等22个城市是通过半公开或全公开方式实施政策调整，而佛山、福州、厦门等多个城市对于其调整政策进行了辟谣。
广州
日前，广州市增城区传出“限价”事实放开，记者从多位业内人士处了解到，目前不仅南沙、黄埔、增城等周边区域已放开限价，连海珠、越秀等绝大部分市区楼盘也已可顺利“单合同”网签。不过，政府部门仍未公开对限价的行为松口。昨日、记者致电增城市房管局办公室，一位工作人员表示对于放开限价一事细节并不知情，而广州市国土资源和房屋管理局宣传科教处处长康峰则对记者表示，广州一直执行国家的楼市调控政策，楼市政策尚未有任何调整。
佛山
5月初，佛山传出“市政府拟在佛山五区调整限购政策，调整将以高明区先行试点”的消息，随之政府又一次暂缓其松绑限购的行动，但是，多个开发商及业内人士向记者证实，目前佛山市事实上已暗地“松绑”了其限购政策。“据我们楼盘销售说，现在交易所收个房产证明就完事，已经不查验证明的真假。”一位佛山在售楼盘开发商内部人士对记者表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
