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九成城市房价收入比高于合理值 深圳差异最大

财经网   2014-06-20 13:44

[摘要] 《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示,2001年以来,35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势,且在2010年至2011年达到峰值,随后有所回归,但目前仍偏离合理区间。

《35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示,2001年以来,35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势,且在2010年至2011年达到峰值,随后有所回归,但目前仍偏离合理区间。

在35个大中城市房价收入比排行榜的基础上,报告重点分析及15个典型城市房价收入比历年变化趋势,分析其房价收入比合理值及偏离程度,最后对35个大中城市房价收入比偏离度进行排名。

报告指出:2013年,35个大中城市房价收入比偏离度有以下三个特点:首先,整体呈现东中西部递减态势,一线及部分东部沿海城市偏离度较大;其次,4个一线城市偏离度差异较大,深圳、北京位列35个大中城市、二位,上海、广州位列第十、十一位;最后,35个城市中有31个城市,即近九成目前房价收入比高于合理值,仅贵阳、昆明、沈阳和西安等于或低于合理值。

关于35个大中城市房价收入比的偏离度,我们有如下三点判断。

一是,2001年以来,35个大中城市多数房价收入比呈现上行态势,且在2010年至2011年达到峰值,随后有所回归,但目前仍偏离合理区间。值得提醒的是,房价收入比的偏离度并不完全等同于房价偏离度,因为这其中还包含了居民收入增长的因素。所以,房价收入比存在偏离度,比如北京偏离了45%,并不意味着北京房价需要下跌45%才算合理。

二是,房价收入比向合理水平回归,有两种方式,或者说两种可能性,一种是短时间(比如一年至三年)内房价明显下跌,房价收入比快速回归合理;另一种是渐进式回归,房价没有出现明显下跌,但涨幅变小,持续接近或低于居民收入增幅,则在一个较长过程中(比如五年至十年)。我们认为:未来几年我国调整方式属于第二种。实际上,自2010年就已开始渐渐向合理区间回归,预计2014和2015年还将继续回落。

三是,房价收入比偏离度小或者处于负值的城市,如贵阳、昆明、沈阳和西安,基本可以判定没有房地产泡沫。相比其他一二线城市,这几个城市近些年楼市温度不高,房价涨幅不大,房价水平与当地居民收入高度匹配。由于之前房价涨幅偏小,所以在现阶段楼市降温过程中,这几个城市的房价跌幅的空间相对较小。与之相反,房价收入比偏离度较大的城市,例如四个一线城市及杭州、福州、宁波等城市,在当前房地产短周期的下行过程中,房价调整幅度可能更明显一些。不过,房价短期变化主要由供求关系决定,比如严重供大于求的杭州和宁波,2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上,还需综合多种因素进行考虑。

 

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