[摘要] 目前在北京实行的自住型商品房，即带有一定共有产权的性质。从试点初衷(或本意)看，一是通过共有产权的方式使一部分人通过自己支付一部分钱解决住房问题，二是规范、抑制经济适用房和限价商品房分配中的腐败。从试点效果看，或许只是“看上去很美”。
“共有产权房”，指出售给个人时政府优惠总房款的一部分，与个人共同拥有该住房产权，当个人意向将该房产推向市场，需先交齐此前政府优惠的那部分房款，方可进行出售，出售后或需将增值部分中一定比例返给政府。目前在北京实行自住型商品房，即带有一定共有产权的性质。从试点初衷(或本意)看，一是通过共有产权的方式使一部分人通过自己支付一部分钱解决住房问题，二是规范、抑制经济适用房和限价商品房分配中的腐败。从试点效果看，或许只是“看上去很美”。
首先，“共有产权房”并非国内的首创，在国外并不“叫座”。早在2008年，英国政府即规定，年收入六万镑以下个人首次购房，可从市政府或房管局租房购买共有产权房，可买的产权为25%到75%，其余产权需象征性缴纳房租。但是，由于拖欠房租会被没收房产，所以尽管有一定产权，但公众并不“趋之若鹜”。
其次，国内试点效果“差强人意”，公众对共有产权房接受度有限。2007年，江苏淮安在经济适用房中推行“有限产权房”，至2009年“彻底”变更为“共有产权房”试点，随之江苏其他地区也随着启动。上海2009年6月就推出了“有限产权”房，官方更是高调宣称“上海的‘共有产权、有限产权’制度是惟一的，该运作机制可有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，减少寻租可能。”但上海的房价至今高企。所以，尽管目前北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等六个城市被确定为“”共有产权住房的试点，但由于机制等因素影响，不少城市在试点过程中面临的“房等人”窘境，仍将影响着试点的成效。
作为政策性住房一种新形式，共有产权房是否能压缩购置型保障房中的牟利空间，乃至遏制保障房分配中的腐败，“实践是检验真理的标准”。尽管在改革(或试点)方案中，深圳将单一的共有产权模式增为三种，其中“政府与企业”、“企业与个人”两项还是首创。但是，从一些城市的试点实践看，如何压缩投机牟利空间，才是试点的难点与重点。企业逐利天经地义，房价的虚高和疯狂，在某种程度上就是拜企业逐利所赐。倘若再允许企业在共有产权房中名正言顺地“分一杯羹”，共有产权房非但不能压缩个人非法牟利的空间，甚至可能演绎成下一个经济适用房，乃至滋生更大的问题。
深圳之所以在共有产权房中引入企业共有的模式，表面上是让共有的方式更加灵活多样，其根本原因是让渡部分产权“套取”企业资金。以经济适用房为例，一些地方政府既想完成保障房建设任务，又不想投入真金白银，明知法律法规“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发”，但一些地方政府还是“变着法”把经济适用房建设任务推给了房企。
市场不是“试验田”，共有产权房也不能使“居者有其屋”。其实，就整体需求而言，保障房的覆盖率已经很高。在此语境下，再发展“共有产权房”，不但资金难以到位，即便是建起来，市场能消化得了？公开的数据显示，2008年到2012年，上海市计划供应30万套经济适用房，但最终只有四万套被市场消化，实际26万套放空。从“经济适用房”到“共有产权房”，“试点”不能一误再误。在目前大背景下，大面积试点共有产权房必须谨慎，以保证受惠对象的纯粹性。所以，发展保障房最关键的一点是要“量力而行”、“尽力而为”，不能急躁冒进。
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（来源：新快报）
深圳等6个城市已被确定为试点
据新华社电住建部总经济师冯俊4日表示，发展共有产权住房，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间。
所谓共有产权住房，即居民个人与政府在土地出让初期，便明确供应对象、供应价格和户型等条件，政府以让渡部分土地出让金等方式，按比例与购房个人共同拥有住房产权。
据冯俊介绍，共有产权住房起到两个作用，一个是通过共有产权的方式，可以使得一部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；另一个是规范现在的经济适用房和限价商品房制度，通过这样的机制，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买下来这个房子主要是解决住房问题，而非投机牟利。
目前，已有北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市被确定为共有产权住房试点。冯俊说：“实施过程中很多问题需要试点来解决，现在有些地方已经开始准备做方案，尽可能地使试点工作制度更完善，弊端更少。”
分析
共有产权房对楼市影响几何？
专家：一定程度上可平抑房价
据新华社电 业内人士分析认为，随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显，并将有助于推动房地产调控模式的有效“切换”。
德佑地产市场分析师赵葆根认为，共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力，保障了其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。另外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权房体现了社会公平性。
一些研究机构还认为，共有产权房将为转换房地产调控方式起到积极作用。
国泰君安证券发布的一份研究报告指出，房地产调控方式逐渐向市场化方向转变。其中一个突出表现就是通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力。
国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，共有产权住房的本质是政府住房公共政策在商品住房领域的体现。共有产权住房一方面为居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”;另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构；共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，在一定程度上能够平抑房价，疏解高房价的困扰。
释疑
共有产权，如何分？
据新华社电 据住建部介绍，开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。
根据试点情况，分摊比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。
近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在60%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。
从江苏淮安来看，通过政府产权分摊减轻购房人出资负担，根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例，从5:5、6:4到7:3,困难家庭出资额不少于50%。
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