[摘要] 按照惯例，每年3-5月，楼市往往迎来成交量回升，这被业内称为“小阳春”。在没有调控政策突然干预的情况下，上半年的“小阳春”与下半年的“金九银十”往往是一年中房地产销售的高峰时段。购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理逐渐占了上风，供需格局悄然生变。
楼市降温趋势日益明显。国家统计局18日发布的统计数据显示，2月，在70个大中城市中，57个城市的新建商品住宅价格环比上涨，创最近13个月新低，房价整体涨幅明显收窄。2月70个大中城市新建商品住宅价格同比平均上涨11.1%，比1月份回落1.3个百分点。
相关人士认为，国家统计局的数据与春节后多个地方楼盘降价的现象颇为吻合。楼市传统的“小阳春”恐难出现，今年楼市成交量将明显走低。
同比涨幅整体收窄
据国家统计局数据显示，2月，在70个大中城市中，57个城市的新建商品住宅价格环比上涨，4个城市价格下降，9个城市价格持平。4个价格下降的城市分别为牡丹江、温州、安庆、济宁，价格持平的城市包括哈尔滨、杭州、海口、唐山、丹东、吉林、九江、韶关、大理。平均而言，当月70个大中城市新建商品价格环比上涨0.28%，涨幅创最近15个月新低。
和同比而言，2月有69个城市房价上涨，但涨幅均明显收窄。在一线城市中，上海的同比涨幅，达18.7%，而北京、广州、深圳的同比涨幅分别为15.5%、15.9%、15.9%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，据计算，2月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比平均上涨11.1%和6.4%，分别比1月回落1.3个和1个百分点。
2014年春节之后，不少三四线城市传出房地产供应过剩、市场消化迟缓的消息。杭州、南京等城市近期出现零星的降价并向广州、上海等一线城市蔓延的趋势。多家机构认为，国家统计局的数据走势与当前的市场表现颇为一致。
相关人士认为，在连续多个月没有实质性调控政策出台的情况下，房价涨势放缓和降价现象的出现，体现了市场的自我调整。链家地产的分析称，2012年以来房价的快速上涨导致部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，房价调整压力增加。
开年以来，面对楼市明显偏淡的情况，房企采取多种方式应对，如推出促销活动，或以明显低于预期的价格开盘。这些举措进一步增强了房价下降的预期。
实际购房成本难下降
3月16日，位于北京南六环大兴区天宫院区域的“住总万科橙”项目开盘。其毛坯房销售均价2.1万元/平方米，比销售人员此前预计的2.6万元/平方米的精装房价格低5000元。即使剔除装修价格，开盘价也要比预期价格低约3000元/平方米。作为北京近两年来的“低开”项目，万科橙的降价被认为具有信号意义。
分析人士指出，由于银行房贷政策收紧，即使房价有所下降，购房者的实际成本不仅没有下降，甚至还有所提高。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，首套房贷款利率8.5折的优惠如今已绝迹，目前执行基准利率已成主流，部分银行甚至要求利率上浮5%。
张大伟表示，银行提高首套房贷利率，对刚需购房者压力很大，开发商的降价可能赶不上房贷增加的利息支出。
除北京外，在多个热点城市，首套房利率优惠政策也已基本绝迹，这在很大程度上对冲了房价下降给购房者带来的实惠。分析人士表示，从今年以来银行房贷操作的实践来看，差别化信贷政策尚待真正落实，刚需购房者的实际购房成本仍难以下降。
或遭“倒春寒”
购房成本的提高抑制了成交量。以北京为例，据北京市住建委的实时统计数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%；新建住宅签约297.2亿元，二手房住宅签约521亿元，合计818.8亿元，同比下降58%。
按照惯例，每年3-5月，楼市往往迎来成交量回升，这被业内称为“小阳春”。在没有调控政策突然干预的情况下，上半年的“小阳春”与下半年的“金九银十”往往是一年中房地产销售的高峰时段。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，从当前市场的交易情况来看，在自住商品房推出、银行信贷收紧、价格回落预期等多方面因素的冲击下，市场观望情绪有所增强，注定今年3月的“小阳春”难以重现去年的盛况。有业内人士称之为“倒春寒”。
张大伟表示，从春节过后的一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房地产企业与购房者之间的博弈已出现微妙的变化。购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理逐渐占了上风，供需格局悄然生变。去年北京市单价在2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4，目前已经降低到1:2左右。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦对房价回落形成一致性预期，则需求很可能突然锐减。
近日，万科、碧桂园、中海地产等一批“千亿房企”公布2013年业绩。记者在业绩会上了解到，虽然多个房企存货增加，但对于2014年的销售目标“加码”已经呈现谨慎态势。
而在土地市场上，也以谨慎为主。目前已经有部分地区的部分楼盘出现了暗降或者折扣促销的现象，在此背景下，购房者何时才是入市的时机？业内人士称：第二季度将出现较好的投资机会，房企或增加促销力度。
房企业绩看点：
1、销售目标：今年预增趋缓
记者在多家大型房企业绩发布会上了解到，虽然经历过去年业绩的“高歌猛进”，但面对今年偏冷的销售形势，不少千亿房企在制定销售目标的时候显得十分保守。碧桂园集团去年一年实现了销售额增长，跻身“千亿军团”，全年合同销售金额达1060亿元，同比增长约123%。于本周在港举行的业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌将2014年的销售目标定为1280亿元，相比去年，仅预增20%。
而中海地产主席兼首席执行官郝建民在业绩发布会上公布，2014年的销售目标为1400亿港元，相比去年1385亿港元的销量仅有1%的增长。
而其余几家尚未召开业绩发布会的千亿房企也已经通过各种公开渠道公布下一年的销售目标，销售目标增幅绝大部分低于去年增长速度。其中恒大地产在去年迈入了千亿军团后，将今年销售目标定为1100亿元，较2013年目标高出10%，略高于去年销售额的增长速度。
绿地则是一个大幅提升销售目标的千亿房企，其2014年销售目标定位2400亿元，比2013年增加近50%。而去年，绿地销售额的增幅为53%。
2、存货大增：或转向质量效益模式
在碧桂园业绩发布会上，其财务副总监刘嘉毅透露，碧桂园今年可推出的货源大约有3800万m2，市值大约有2500亿元。他表示，目标是达到65%以上的去化率。而记者计算得知，如果达到这个去化率，意味着可以实现1625亿元的销售额，远高于其1280亿元的销售目标。
中海地产的目标也明显偏向保守，结合此前机构的研究数据，2013年中海地产推货量为1600亿港元，最后实现1385亿港元的销售额，销售率达86.65%。而今年，中海地产拥有2200亿港元的可推货量，若按其去年销售率计算，销售额有望突破1900亿港元。相比起1400亿港元的销售目标值高了35%。
对于货量和销售目标值之间的差异，郝建民表示，历史上公司风格一向保守，“这样很好，可以保证做到，但未来有可能调整。”
而行业“老大”万科则再次没有公布今年的全年销售目标。
3、土地市场：竞争减小房企态度趋向谨慎
2013年，土地市场火热，而今年年初，土地市场虽依然延续火热态势，但房企的态度已经趋于谨慎。碧桂园的莫斌对于拿地的表态是“继续积极并审慎地在国内外拓展新的优质土地，严控投资风险的同时，确保土地投资拓展带来的回报。”
“今年在土地市场上的竞争明显小了，只能说明有些房企没钱了。”郝建民在业绩发布会上表示，在广州拿的这几块土地，他自己都亲自考察过，是优质地块。而如此优质的地块，却并无太多房企参与竞拍。郝建民坦言，未来中海地产仍将以审慎的态度参与土地出让。而万科董秘谭华杰透露，由于土地市场偏热，万科去年拿地总量较少。“我们不主张太多的土地储备，两到三年的土地储备比较合理”，谭华杰称，去年底万科全部土地储备权益建筑面积是4495万平方米。
投资机会：小阳春之后楼市将走向火热
面对目前楼市的情况，何时才是入市的时机？“从目前的情况来看，市场对今年"小阳春"的担忧不是没有道理。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13%左右，意味着今年上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。但是，他判断，品牌开发企业的大范围的营销动作将驱动“小阳春”之后的楼市再度走向火热。
而严跃进认为，对于投资者来说，应根据房企的转型进行新的调整。“从区域市场看，一线城市的投资需要更谨慎。实际上在汇率市场逐步放开的情况下，目前很多投资者开始撤离一线城市，转而投向美元资产。而从二三线城市的角度看，新型城镇化仍有较好的机遇，所以在此类城市中心的物业投资仍有较大的盈利空间。”从时间上看，2014年仍然会有一个较好的投资机会。尤其到了四五月份，大型房企会有比较大的推盘力度。这个时候的楼盘售价相对低，在这个时间节点介入符合投资策略。
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