[摘要] 地价急跌困死开发商 央行澄清救助违约房企传闻 四线城市房企违约样本：地价急跌困死开发商。
一家县级市房企的债务违约，牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。
而经当地政府核查，目前浙江兴润置业投资有限公司（下称“兴润置业”）及关联企业总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及10多家银行，其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。
而与此同时，兴润置业非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业单位人员7人。目前，奉化市成立的专案组和应急工作领导小组已多次与银行沟通，希望妥善解决这一问题。
而昨天甚至有外媒报道称央行已经介入，并与建设银行及奉化市政府官员召开紧急会议，讨论兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。
而对此，奉化市委宣传部、奉化市金融办有关负责人对《财经（微博)日报》记者表示并不知情。央行也于昨日公开澄清报道与事实不符，并对该媒体予以强烈谴责。
而据记者了解，尽管兴润置业违约事件主要与部分“问题楼盘”有关，但多名学者均对记者表示，该事件无论对房地产公司还是银行业来说，都有可能形成链条反应，风险警示意味甚浓。
两大“问题楼盘”
兴润置业是奉化当地较大的房地产企业，拥有30亿元资产，曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。尽管如此，兴润置业在宁波房产界并不知名，其项目开发也多位于奉化本地。
3月11日，兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公众存款罪，被移送奉化检察机关审查起诉。
而在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴广为人知，他从一个泥水匠、包工头起家，把兴润置业做到当地房企龙头企业。
而奉化锦屏为民中介所负责人叶海波说，沈财兴是一个专心做事的人，之前他们开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘，在奉化市场的口碑都很不错。然而，沈财兴对企业并不善于经营管理，公司比较混乱。“下面的人赚钱了，他自己倒没有赚到多少钱”。
而在叶海波看来，这次兴润置业倒下，与其在建的“长汀村旧村改造”项目和“桃源府邸”项目有关。
昨天，长汀村村委会书记张善明对《财经日报》记者表示，兴润置业此前从宁波洛兹置业有限公司（下称“洛兹置业”）手中接盘了长汀村旧村改造项目，对300多亩地实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。
洛兹置业在此前的开发过程中遭遇了村民的抵制，最终与项目缘尽。“此后没过多久，兴润就进来了。”有知情人士表示，当地政府在和兴润置业谈了之后，“他们这才进来拿地”。
而张善明说，兴润置业建设长汀安置房18万平方米，建设成本投入在五六亿元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意见，该项目后期用于商业开发的150多亩地块拆迁进展缓慢。
“这个地方非常难拆。”一名参与过长汀村拆迁的律师称，这正是兴润置业遭遇难题的一个重要原因。
“时间拖了三四年，成本也在上升。”张善明说，关键是，兴润置业用其他项目的贷款，以及借来的高息民间融资，用于安置房建设。这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。“听说每天的利息都要50万元左右。”
于是，长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入、没产出”的尴尬境地。随后开发的桃源府邸，又加剧了兴润置业的资金紧张情况。
桃源府邸是兴润置业在建的高档别墅楼盘，规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。根据公开资料，该楼盘排屋起价560万元/套，独立别墅售价3000万元/套。
但在桃源府邸项目工地上，本报记者看不到建筑工人的身影，施工现场也是大门紧闭，只能看到建了一半的别墅和排屋，沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。叶海波说，由于这几年限购等房地产调控政策出台，桃源府邸的别墅只实现了少量销售。
房地产风险警示
叶海波认为，兴润置业的倒下，除与其管理不善有关外，还与这几年楼市的急剧变化有关。目前，奉化房价比峰时下跌了20%左右，地价也出现急跌。
2010年1月，兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块，折合楼面价7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。
此外，去年年底绿城集团在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩，与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。
张善明说，离长汀村旧村改造项目不远的中央花园地块，楼面地价7000多元/平方米，业界认为只有卖到13000元/平方米才能保本。现在，中央花园市价在11000元/平方米之内，有的大户型每平方米单价只有8000~9000元。“听说这个开发商至少亏损好几个亿。”
于是有开发商抱怨，兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候，政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。现在市场不好，政府为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。
而对此，一名奉化官员认为，地价走势的依据是市场变化，开发商要在市场中学会“游泳”。他表示，目前省市政府非常关注兴润置业事件进展，奉化也在积极寻找“接盘者”，同时也与银行多次协商，希望予以妥善解决。
而事实上，房价下跌、土地贬值，开发商因此承受巨大的开发压力，这在三四线城市已较为多见。
而招商证券发展研究中心宏观研究主管谢亚轩对记者称，发生违约的事件其实并不意外，这是对银行开发贷款风险的一种警示。不仅仅是银行，其他金融机构和房地产都存在着联系，同样也是一种风险警示。
同时，中原地产市场研究部总监张大伟表示，这起房地产贷款违约案例，无疑将促使房地产融资收紧，包括银行贷款和其他渠道的融资。
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（来源：每日经济新闻）大风起于青萍之末。近期，兴业银行停止房地产贷款的风声传出，加上杭州有楼盘降价、温州房价“腰斩”的消息，均被解读为银行业将收紧房地产贷款的信号，随后多家银行发公告澄清并未对房产业停贷。
但该来的终归要来。“停贷风波”背后隐藏的风控忧虑，在宁波奉化出现了真实样本。
记者获悉，一家宁波地产界曾经的房企大佬，日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行，而整个事态的处置远未到划句号的时候。3月13日，记者从奉化官方获悉，该企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。
曾是当地房企
这家房企是浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业）。工商资料显示，兴润置业成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇。实际控制人是其父沈财兴。
根据企业网站留存的信息显示，企业始创于1987年，原名奉化市城镇建设开发有限公司。在2003年以股份制形式转为有限责任公司，并于2005年经工商注册更名为现用名。企业总资产达30亿元，已获国家房地产开发壹级资质。在宁波奉化开发了桃源府邸、长汀项目、阳光水岸、阳光茗都和甬山新区等楼盘。
沈财兴名下还有多家企业。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司。
记者从奉化当地消息人士处获悉，沈财兴是象山人，做建筑包工头出身，直到今天以兴润置业为主的整个企业，从未离开过建筑和房地产领域，也几乎没有涉足过其他领域和业务，是一家非常纯粹的房企。兴润置业是奉化当地的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。
记者还了解到，沈财兴和他名下的企业，曾经入围宁波百强企业榜单，且排名相当靠前。
浙江沈氏建设有限公司的前身浙江兴润建设有限公司，2006年以25.01亿元的收入，排名由宁波市企业联合会、宁波市企业家协会、宁波市工业经济联合会发布的2007年宁波百强企业榜单33名。
公开资料显示，兴润置业旗下企业还与浙江大学圆正控股集团有限公司（原浙江大学投资控股有限公司）共同组建浙大新宇集团，沈财兴和另一股东沈春儿还担任新宇集团董事，另2名董事是浙大管理学院院长吴晓波和新宇集团副总裁徐瀛。
土地跌价或是祸因
根据奉化市金融办的通报，沈财兴和沈明崇因为涉嫌非法吸收公众存款罪，已经于3月11日移送奉化检察院起诉。目前已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。
奉化市金融办主任邬永本告诉记者，还有4亿债务是工程款和人员工资。银行贷款共涉及约15家银行，额度的是建行，将近12亿，浦发第二，近3.8亿元。而据中新网向官方核实的数据报道，欠贷涉及19家银行，而兴润置业目前资产不到30亿元，资不抵债。
兴润置业办公场所已经人去楼空，正在开发的高档豪华法式别墅区“桃源府邸”也已停工多时。看门的老大爷告诉记者，去年就该完工的别墅只造了一半，一期二期都没卖光。
邬永本告诉记者，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地跌价了。“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”
桃源府邸项目更反映出土地跌价严重。兴润置业2010年1月11日拍下该项目所在地块，楼面价是7853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。
按照官方的认定，兴润置业及关联企业资金链断裂，经营不善，被高利贷搞垮是主因。
当地政府正协调处置问题
虽然早在2012年上半年，杭州有一家叫金星房地产的企业破产，但从企业规模和银行债务及涉及银行数量上来说，都无法和兴润置业相比。兴润置业的没落，从某种意义上来说凸显了房企融资的风险。
虽然之前的银行房地产停贷传闻，最后均遭各家银行澄清。某国有银行浙江分行的行长也向记者表示，房地产贷款政策没有变化，尚未监测到风险。
不过去年上半年，银监会就下发《2013年大型银行监管工作要点》，要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，其中就提到了房地产。专家估算，涉房贷款、企业集群和产能过剩行业贷款总共达三四十万亿元之多，集中度高、影响面大。
而2月28日发布在中国银监会网站上的《中国银行业运行报告》显示，银监会将积极防范房地产贷款风险，要加强房地产开发贷款风险管理。并严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
记者采访当天，正好碰上奉化市分管副市长召集金融办和其中6家银行开协调会，讨论兴润置业资产处置情况。邬永本告诉记者，政府正在想办法，争取把银行的不良率降下来，“因为这个问题马上就要暴露了。”
据消息人士透露，政府在兴润置业银行贷款这块资产的处理上，托盘70%，其余由银行核销，以降低区域不良率。不过此信息未得到奉化市金融办的证实，邬永本表示，具体处置方式还未最后商定。
对于兴润置业的相关债务问题，建行方面则婉拒了记者的采访，表示一切由当地政府在处置，不便再接受单独采访。
上海房展会“遇冷”
国内楼市开局低迷，正在举行的上海春季房展会也遭遇了前所未有的冷遇。有业内人士用“海外参展项目比国内项目多、外地参展项目比上海本地项目多、工作人员比购房者多”来形容今年房展会的境遇。
除了人气不旺，更让主办方“抓狂”的是大牌房企的集体缺席。一个有意思的细节是，在上海展览中心门口，历年开发商比拼实力、博取眼球的广场上，今年竟然没有一家开发商搭建展台。
由于房展会现场基本难觅大幅优惠，前来参观的购房者更多的只是“随便看看”，留下联系方式、前往售楼处看房的购房者较少。
“感觉规模比以往小了很多，十几就可以看完了。”一位前来参观的购房者对记者表示，“房展会不仅优惠少，不少楼盘还涨价了，现在房价太高了，暂时还是会选择观望。”
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔认为，目前上海楼市成交量依然低迷，回暖力度不及往年，房展会出现冷清局面，有一定必然性。
黄河滔表示，去年“沪七条”出台后，楼市热度持续下滑，近期银行信贷层面持续紧张，购房者入市步伐放缓直接导致楼市回暖力度不及预期；其次，部分二三线城市降价导致市场观望氛围较浓。“不过，上海的土地成本和楼市供求关系决定了房价相对坚挺，市场还未到降价的局面，供求双方博弈情绪较明显，目前，开发商的备战重点或已转移到第二季度。”
其实，上海部分区域的二手房价格也已经出现松动。例如，数据显示，去年房价涨幅达到三成的上海外高桥[0.00% 资金 研报]板块已风光不再，二手房价普遍出现了5%~10%的跌幅。
21世纪不动产上海区域市场研究部的一位人士告诉《财经日报》记者，2014年1、2月，外高桥板块二手房成交量较2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体。进入3月后，行情依然未见起色，往昔“小阳春”行情被浓重的观望氛围取代。
“上海核心地段的一些二手房目前也是有价无市。”上海闸北区的一位中介人士表示，今年以来，上海二手房的成交确实非常冷清，但价格仍比较坚挺，一些户型、地段较好的房源仍在试探涨价。
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