[摘要] 部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。
部分机构和专家表示，目前很多三四线城市存在住房存量较大、消化速度相对不足的问题。如不能有效缓解这一问题，今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在土地财政的驱动下，前几年不少三四线城市大量供地，并在近期形成海量房屋供应。
同时，城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均以新城建设带动房地产开发，但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。多位受访者对中国证券报记者表示，在当前的三四线城市中，出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数，类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小，房价不高，因此未受到外界的较多关注。
然而事实上，三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。
而中金公司7日发布的研究报告指出，安徽宿州市主城区人口在40万左右，2013年市区房地产住宅销售量150万平米，批准预售220万平米。如果按照2014年新开工增长25%以上估计，宿州市区2014年批准预售将在270万平米以上，供给过剩风险较大。报告认为，三四线城市房地产市场冷热不均，目前80%-90%的需求来自地级市本市市区原城市居民，农民进城带来的购房需求有限。整体而言，未来两三年，供给过剩将是的问题。
多个城市房价下跌
在温州和鄂尔多斯楼市投资资金撤出、房价大跌之后，业界关注的是，同样存在供过于求问题的其他三四线城市是否也会崩盘。张大伟表示，房地产市场经历了十年的粗放、迅猛发展后，如今一、二、三线分化发展特征明显，房地产市场已很难用同一周期概括。2014年，三四线城市将面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市。在供应库存的压力下，崩盘的案例将会增加。
有专家表示，由于意识到市场风险，从去年开始，不少大开发商从三四线撤离，回归一二线。同时，投资房地产资金撤出，不仅会导致房价下跌，也可能出现烂尾楼。
而据中指研究院统计，今年1月，100个城市新建住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。其中，37个城市的房价环比下跌，比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口之外，均为三四线城市，乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
张大伟表示，避免三四线楼市崩盘，应严格限制大城市规模，将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市，提高三四线城市的产业聚集效应。中金公司的报告指出，要解决三四线城市楼市的问题，应引导农民入城，通过产业发展带来收入、就业，而非被动“保障”。
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如果说2013年以前的房地产市场是“高烧不退”，那么，从2014年开始，这个市场和行业将有可能日趋理性。长江证券实时报告预测，基于对人口增长率、城镇化率、人均居住面积和结婚人口的合理假设，2014年住宅刚需面积达到12.2亿平方米，而销售面积则达到12.4亿平方米，中国房地产从此进入了供过于求的阶段。不过，总量数据的逆转并不意味着房价将立马开启下行通道，房价涨幅将出现分化，诚如摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，而二线城市上涨5%-10%，三线城市则持平。
政策“潜伏期”
三中全会以来，对于房地产市场，政策的主基调一直是理顺政府与市场的关系，不过，房地产市场化机制的形成是一个渐进过程。不难料想，政策将在短期内难有较大的变化，这段时期“有形的手”或倾向于“潜伏”观察，但这也不是说政策将毫无作为。
众所周知，新的房地产市场政策框架可能将推出，长期政策更是包括推出房产税，农村土地制度改革和增加住房供应，尤其是保障房。但朱海斌称，在短期内，这些措施的影响将有限，楼市政策的调整仍以地方调整为主。
机构给中国经济网记者的一份报告中指出，就不同城市来看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调。
不仅如此，大部分二、三线城市政策面将有序放宽，2014 年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。
事实上，从去年年末各大城市争相出台调控政策以来，过去十年“一刀切”式的调控的确出现了改变，而中央层面上全局性的政策调控或许也难再现。
市场“层级化”
试想，一旦政策不再如以往那般频繁直接，市场还会像从前那样“疯狂”反弹吗？所谓理性回归，或许正是这样一种良性循环。
“我从来不悲观地看待市场，但我也认为2014年的房地产市场没有想象中的那么好。”专家告诉中国经济网记者，虽然性的调控政策依然没有，但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应，都会影响2014年的各地的市场，淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律。
不过，不同城市的市场分化也将更加明显。根据机构统计的过去一年土地数据分析，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅甚至可能为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。二三线城市的供需或与过去一年相比更为平稳。
就房价而言，机构报告还指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳；二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势；至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
房企“需冷静”
综上所言，2014年基本面可能将较2013 年降温，但降温更可能体现在增速上，而不是数的大幅衰退。
东方证券研究报告便指出，2013年住宅新开工面积增长11.6%，意味着2014 年供应增加幅度不大，还不足以单方面大幅改变供需格局。此外，2020年之前适龄购房人群仍在高位，“已城镇化人口向真正市民化转变“过程中总计可能有29 亿平米潜在住房需求，
值得注意的是，对于对房价仍有较强控制权的房企而言，市场不会出现大幅降温并不表示市场会持续火爆。
华远地产董事长任志强就最近在一次开发商聚会上发出警告，他说，“最可怕的是，所有地产商在期待着2014年房价上涨，于是很多人都会高价获取土地，获取银行资金。”
历史已经无法告知未来，开发商或许只能用心寻找答案。今年的市场势必又将在多空博弈间迎来纠结的一年。一方面，行业转型升级已成大势；另一方面，经济下行趋势也难以扭转。正如《双城记》所言：“这是的时代，这是最坏的时代。”
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