[摘要] 我们涨的前提条件有几个，比如说一个是我们的土地供应制度改变不改变，按现在这样是不行的，第二个是公共资源条件改变不改变，按现在的办法也是不行，因为他只把学校什么最好的东西，配置在核心城市，你也是不行，一定要在这些地区猛涨的，没办法。
未来房价还将会上涨
房产税不可能普遍推行
主持人：那么这两年的一个土地供应量的情况来看，如果在没有更多的大力的干预之下，你认为未来三到五年的房价，楼市会有怎样的一个趋势？
任志强：房价涨的前提条件有几个，比如说一个是我们的土地供应制度改变不改变，按现在这样是不行的，第二个是公共资源条件改变不改变，按现在的办法也是不行，因为他只把学校什么的东西，配置在核心城市，你也是不行，一定要在这些地区猛涨的，没办法。
主持人：资源过度集中？
任志强：户籍制度问题和人口流动问题，这几个政策，相关政策你如果不解决，他就是要往大城市跑，因为大城市就业程度高，而且大城市要饭都能活得下去，擦皮鞋也能活得下去，在一个中小城市，你坐在那儿，没这么多人穿皮鞋，你活不下去，所以这就是大城市集中度高的时候，一种特殊表现。
主持人：所以未来还是一二线城市涨得快，三四线城市会分化？
任志强：户籍制度改变以后，不等于三线城市就不涨得快了，因为我们可能需要的是，不同的资源，什么叫不同的资源，比如我前几年，刚从银川回来，银川对周边的吸引力，主要是普通教育，就是从小学到中学这段时间的教育，它比周边的300到500平方公里的范围之内，指定范围之内的一个，所有的城市都好。所以就是我为接受这阶段的教育，我也愿意到这儿来。
起码有十年时间，当你转移的时候，别人可能又进来了。如果你这个城市什么都没有，那肯定是不行的。有的可能是我有什么液岩气，我有什么木矿，金矿，可能就不一样。所以决定房子价格的，可能不仅仅是房子本身的位置，更重要的是窗户以外的东西。
主持人：但是我们也看到，中国的房产，除了自助之外，也是一个资金的蓄水池，很多人是把它当成一个投资品的，在十几年里面，买了多套的房产，到现在您觉得，是不是一个合适的抛出的时点呢？我们知道有一些北京的，有新闻，北京的财经记者，财经评论员，就抛出了十几套房产了，您觉得这个现象会不会扩大。
任志强：我没听说，我也不知道有这么个财经评论员，我认为这事是假的。他说的，人人都说低价抛售，他有病，现在高价抛售都抢，低价抛售吗？一定是骗人的东西。政府的限购政策，给社会的个信号是什么，供不应求。要供过于求的话，你还限它干什么，那你就是用限购政策，告诉大家供不应求，你使劲买吧，买了就能发财。这就是政府发出的信号。
所以我们认为政府用了一个最烂的政策，就是因为你给市场传递了一个，最不好的信号，这是最可怕的信号。限购政策取消，你们认为可能要爆涨，我个人反而不这样认为，限购政策的取消，市场的供求关系得到改善。
主持人：短期内会不会暴涨？
任志强：短期内那就要看你政策解释了，如果你解释得好，可能也不会。如果你政策解释不好的话，会的。
主持人：那你刚才讲到的这些堵手段，除了限购令，还有像房产税，现在又有人说，下半年要扩大试验了？
任志强：出不来，不会扩大。没有财产公开的时候，我们没有解决后续这些问题，根本实行不了房产税。你们坐在这里想说，上海，我们每个人都有房产证，你以为中等的二三线城市，都还办房产证？我才不办呢，我买了四套房子，比如说太原，才60%的人办了房产证，40%的房子都不办房产证。
我在网上登记的时候，是没办房产证的。我只要不办房产证，我就不是买第二套房子。我要卖的时候，我不办房产证，剩下那十套房子，我都不办，我卖一套办一套房产证。我永远是卖一套房子，你以为老百姓都是傻子，制订政策的人都跟猪一样的。定政策的人都是坐在办公室里，因为他们天天分房子，自己无缘无故就分了一个大房子，他们根本不知道是怎么回事。
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（来源：中国企业家网）
早在1999年10月4日，中国第三届房地产协会年会召开，杨慎会长专门邀请我作大会发言解读23号文件。我认为，最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利”。我的批评激怒了台上坐着的各位官员，也从此与俞正声部长结下了不解之缘。
就建立廉租房的制度化问题，我连续提了10年(包括我的政协提案)，终于在2007年国务院出台宏观调控文件，正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。 北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前，私人购房(包括外销房)所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门，也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制，后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制，因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求，也没有个性的产品。
上世纪80年代末期，最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求，如一居室的建筑面积不得大于40平方米，二居室的建筑面积不得大于60平方米，三居室的建筑面积不得大于80平方米，超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标，且建筑面积也不得超过130平方米。
自邓小平南方谈话之后，14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化，大多以个人购房为主、单位购房分房为辅，但北京仍然是单位福利分房为主。这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫，并且已经有了一整套规范的物业管理体系，同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。
在设计上，我们仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置，如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化，反而要求尽可能在面积上平均化，减少户与户之间的差别，减少福利分配中的矛盾；销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择；管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。
为单位服务时，大多不是地产公司选择盖多少三居、二居、一居，而是按照购买单位的要求定制不同户型的房子，这种定制完全是计划性的，而非市场化的，连装修的标准都是在固定标准之外另行计算的。
最初北京的分房要按照国家或单位资金拨付的标准设计，如前三门一带的高楼是北京在改革开放之后建成的个成片的高楼。包括酒店和外交公寓，全北京在1978年之前8层以上的楼大约只有14幢，前三门这片楼群的出现打破了北京无高楼的历史。前三门楼群正是严格按预算限制设计的，因此都只重居室的面积，没有厅的设计。
那时只能尽量解决居住面积问题，而不注重社交和活动空间，不但无厅，更没有起居室的概念。中国的设计师们大多也就住过这种房子，并不知道富裕起来的家庭应如何享受生活。
邓小平参观前三门的房子时，曾专门问道：为什么都没有厅的设计？陪同人员说造价与面积限制不允许有厅，邓小平说那就将层高限低一些，将省出来的钱用在扩大厅上。这样原来2.9米标高的层面降到了2.7米，图纸也开始有了个4平方米左右的门厅的设计。
完全市场化后，这种层高与小厅的设计概念才完全被打破了。就连北京市的拆迁法规中都明确规定，还给拆迁户的住房面积中，只计算居室的面积，后来扩大到厅的面积计算一半，而厨房、厕所、阳台等都不得计算为拆迁面积。因此北京大量的拆迁实物安置用房以及单位的福利分房中存在着许多的设计缺陷。
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福利分房式的生产定制2001年才基本结束
正因为在这种环境下生存，华远真正依靠的不是市场中的面向个人的销售，更多的是面向单位的福利分配。这种局面直到1997年之后才有所改变，华远增加了面向市场的个人销售产品，在公司内组建了面向市场的经营销售部门和物业管理部门，但已经远远地落后于万科之类一直在市场上摸爬滚打的开发公司了。
1998年的房改彻底改变了公司管理层和全部员工的经营观念，但福利分房式的生产定制一直到2001年才基本结束。
记得在华远的上市路演中，我重点展示的华远的销售优势不是市场，而是与各大单位的合作关系，如各部委、各大银行、各大机关等等，如今这一切优势都烟消云散了。
1998年8月，朱总理批准下发国务院23号文件，拉开了停止住房福利分配、全面推进商品房市场化的大幕，同时在工资中增加住房补贴，提出“高收入家庭购买或租赁市场中的商品房”“中等收入家庭主要依靠购买经济适用房”“住房困难的低收入家庭用廉租房”解决住房问题，并限定了发放住房补贴的标准。
将住房推向市场，实现商品化交易，是1995年生效的《房地产管理法》中要实现的目标，这对于房地产开发商而言当然是件好事。在亚洲金融危机的冲击之下，朱总理想得更多的则是如何拉动和保障中国的经济增长的问题，因此在俞正声部长四次上报经济适用住房“可租可售”的文件中坚决砍掉“可租”两字，试图用经济适用住房的建设和销售拉动中国的投资增长。
正如朱总理所希望的那样，用经济适用住房能拉住中国经济、撬开民众的钱袋子。但同时从中央到地方政府都必然会放弃对廉租房的建设，必然会忽略对收入人群和住房困难家庭的保障。
就在当年10月4日，中国第三届房地产协会年会召开，杨慎会长专门邀请我作大会发言，解读23号文件。
主席台上坐了许多领导，包括时任建设部部长的俞正声，但我并不认识也不知道主席台上都坐了些什么官，只知道按自己的思路和理解评论23号文件对市场的影响和其中存在的问题。
但我认为最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利”，至今我仍坚持这种观点。
1998年，如果能同步建立“城镇住房的廉租房或租赁房的保障体系”，也许今天就不用在“十二五”规划中用“大跃进”的生产方式建设3600万套保障房，也不会有房价的不断高涨和限购政策的出台。我的批评激怒了台上坐着的各位官员，也从此与俞正声部长结下了不解之缘。
那年冬天，俞部长和谢家瑾司长等人到香港时，宁高宁接待了俞部长，饭桌上听到的是俞部长的一顿臭骂，说我太缺少政治敏感性了，怎么可以在国务院文件刚出台时就公开批评呢？
也许当时朱镕基的首要任务是拉动中国的经济增长，这是个破题的大局，而我说的应同步建立住房保障体系则是个局部的小局，但如果在中国经济已经有了增长之后不去补这个缺陷，就可能造成今天恶补的局面。
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市场化时应同步建立住房保障制度
如今十多年过去了，许多人并不知道我也许是在房改文件出台之后个提出必须同步建立住房保障体系的人，大多数人只是从媒体中看到了一个被扭曲的侧面，以为我只在鼓吹房价的不断上涨，却并不知道那段曾经被政府批评的过去——问题的核心正在于市场化时应同步建立住房保障制度。
仅仅关于建立廉租房的制度化问题，我连续提了10年(包括我的政协提案)，终于在2007年国务院出台宏观调控文件，正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。整整10年之间，即使那时每年只建设几十万套，今天也用不着为房地产市场的越调越涨发愁了。岁月只留下了我发言的痕迹。
1997年2月23日，建设部在重庆召开了房地产工作座谈会，侯捷部长、李振东副部长和谢家瑾司长在会上做了重点的主题发言，提出“要逐步将住房的实物福利分配制度向货币分配制度转换，把过去覆盖全社会的住房福利制度缩小到合理的限度……逐步形成住房的居民直接消费市场”。
这次会议是拉开住房福利分配制度改革的序幕，于是我又一次被抛到了中国住房制度改革的风口浪尖上。
其实，华远是中国经济改革研究基金会的赞助人，先后投入了超过2000万元的赞助费用，专门用于资助对于中国经济体制改革的研究。1997年的重点研究报告恰恰是针对中国住房制度改革的，先后发布十多份研究报告，包括《加快住房货币分配机制转换》《培育新的经济增长点——深化城镇住房制度改革思路和政策建设》《关于住房分配体制改革的北京建议》等，也有我写的《现代住房制度中的误区》等。
这一系列的研究报告在国家体制改革委员会的工作会议上引起了轰动效应，也对1998年最终下发23号文件起了巨大的影响，最终促进了中国住房制度的市场化改革，可以说华远在实现房改制度的改革中起到了重要的作用。
然而，麻烦不是出在23号文件出台之前，而是23号文件出台之后。1998年7月3日，国务院下发了国发号文件(《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》)，紧随其后中共中央办公厅下发了厅字号文件，北京市下发了京发号文件，出台了实施方案及细则，福利分房作为“最后一顿免费的晚餐”，将彻底退出市场。实际上，今天仍有部分单位和机构借用23号文件中经济适用房的名义坚持着半福利分配式的分房制度。
其实，早在此前我就用公司提取的公益金安排了职工的住房建设问题，兑现了我在华远房地产公司成立之初对员工许下的诺言。
公司制定了明确的制度，员工住房的建设与分配完全交给工会，包括如何计算工龄，如何计算住房补贴的金额，如何使用公益金和如何限制以权谋私，图纸、户型、装修的标准，都由工会讨论确定。我既不参加这种讨论，也不参与制定分配方案，也不允许任何职工来找我讨论，除非发现工会有违规违纪的问题，否则一律按工会的决定办理。
住房分配之后，又按照国发23号文件，让所有的职工按房改价购房，将住房用低价卖给了员工。1995年之前到公司的员工都分到了大小不同的住房，90%以上的员工从公司分到了住房。
此后，华润按照香港中资机构的规定，又给不同职位的人员发放了一笔住房补贴(除了个别新到公司的员工)，许多人借机购买了公司对市场销售的商品房。
住房制度的改革促使公司不得不进行彻底的调整，由单位购房的定制生产方式转向完全面向市场个人购买的生产方式。
此前华远开始的面向市场的房子只有外销房。早期的万明园小区、红联北村小区、志强园小区、东冠英小区、建工西里小区、西罗园小区、鲁谷小区等大都是对单位进行销售的产品，后来京通新城、华清嘉园、华亭嘉园、凤凰城等项目全都变成完全向个人消费群体销售的项目了。
当北京的拆迁政策也由实物拆迁改为货币拆迁时，公司手中的30多万平方米的拆迁房成了一个沉重的包袱。为换回现金，我不得不做出不以营利为主而以套现为主的决定，乘着最后一顿福利分房的“晚餐”机会，将这些拆迁房低价卖给了一些追赶福利分房末班车的单位。如承担公司施工的大企业中国中铁(行情 股吧 买卖点)股份有限公司，他们要求用住房顶工程款，于是鲁谷的一些拆迁房就变成了他们的福利分房。没想到这给公司带来的不是利润，而是一个巨额的亏损。
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任志强，华远地产董事长。相比在互联网及媒体上的“大炮”风格，华远地产的发展速度及扩张规模似乎与其的风格不太匹配。
10月16日，在接受记者专访时，任志强说，对于华远地产，他的定位更倾向于将其打造成一个“小而美”的公司，“我们不是贪大求洋、贪规模，而是更注重企业的安全性和对股东的高回报”。
“小而美”的华远
华远地产实时的2013年第三季度业绩快报显示，2013年1~9月，其营业收入约为21.49亿元，同比2012年1~9月的18.57亿元，提高了15.71%。实际上，根据其2012年年报，华远地产首度实现营业收入突破30亿元，同比增长18%，也是近五年以来的值。
在众多房企销售额已超千亿或向千亿迈进的市撤境下，华远地产的销售业绩被远远地抛在房企“梯队”之后，与任志强在行业中的名头和影响力也不甚相称。
任志强坦承，以华远地产目前的规模，在地产行业只能算是个中游公司。
“与华润分家后，大量土地资源都交给华润了。华远本身的资本金太小了，又有没有上市，又没有从资本市场中拿钱。”任志强认为，这是华远地产近几年没有在规模扩张上出现爆发式增长的主要原因。
“但我们在财务的综合指标上在行业内还是排名领先的，在上市企业里，我们没从市场拿一分钱，但给股东的现金分红是的。”据任志强介绍，在整个房地产行业中，华远地产的率水平在两年前排在第七位，去年稍有下降，在第十二位左右。
提起具体的财务指标，即使面对年销售额早已超千亿的万科A(000002.SZ)，任志强仍然秉持了他一贯的风格――毫不示弱，“除了去年之外，我们的净资产率在其他年份都比万科好”。
华远地产2012年业绩报告显示，其2012年加权平均净资产率为20.53%，2011年及2010年的这一数据分别为20.94%和21.34%；万科2012年业绩报告则显示，2012年其净资产率为21.38%，2011年和2010年则分别为19.71%和17.06%。
“对上市公司而言，净资产率是最重要的财务指标之一，反映了股东投资的高低。”有分析师指出，企业家的首要责任是为社会创造价值和财富，而净资产率是衡量其效果的的一个指标。
大华远布局
自2008年8月以借壳方式成功登陆A股市场之后，华远地产颇有些时运不济。彼时至今，出于禁止房地产企业募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的考虑，房企IPO和再融资一直处于停滞状态。
“其实我们是在有意控制发展的规模。”任志强表示，由于没有从资本市绸得融资的机会，华远地产一直在保持每年20%~30%的增长速度，以求更稳舰安全和持续的发展。
在房企赖以生存的土地方面，华远地产曾在此前近两年时间内在土地市场彻底沉寂。直到2012年11月才再度出手。根据公开资料，2012年11月至今的不到一年时间，华远地产已经先后在北京和西安低调斩获五幅土地，总计拿地支出为26.54亿元。
“我们拿不着地王就去别的地方，没有一二线城市就没有地王。我们很早就去了二线城市，储备的土地面积有300多万平方米。”任志强说。
记者从华远地产内部获悉，目前，华远地产已经把持续新增土地储备定为长期战略，目前在北京、西安、青岛、长沙等多地布局，未来进入的城市数量还会继续扩大。
而在发展过程中，华远地产拿地和开发的资金来源除自有资金外，更多选择了与基金、信托等合作，这必然会导致资金成本的高企。
任志强对此并不讳言，“有的利率高的达到14%~15%”。他表示，为了尽可能地压缩成本，华远地产一般选择在拿地后的短时间内使用基金和信托等渠道获得资金，在四证齐全可以申请开发贷款后，就尽快将上述资金提前还掉。
“目前开发企业资金成本的是像SOHO中国(00410.HK)、龙湖地产(00960.HK)、河南建业(00832.HK)这些可以在境外融资的公司，他们的融资成本基本上在百分之两点多，再加上人民币的，利息几乎就被抵消掉了。”提起这些香港上市公司的资金使用成本，任志强不免艳羡。但尽管如此，任志强还是选择相信国内的资本市常
“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候所有的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”
实际上，在华远地产的身后，是到今年已有整整30年历史的国企华远集团。
“华远集团最看重的就是资源型行业，比如房地产和金融，此外集团旗下还有服务业和高科技两个板块。而在金融方面，过去大多是靠别人做，现在我们靠自己做。”
尽管已不再担任华远集团的董事长，不过任志强仍然透露，目前华远集团正在着力布局包括小额信贷、小额担保、典当等在内的金融类业务，其中一些在申请过程中，还有一些已经获得批准。
“华远集团本身不做实体，它的布局就是希望通过金融给予各企业支持。”任志强说。对于华远地产而言，这或许是未来的融资新希望。
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