[摘要] 中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习的消息之后，10月31日，在大盘下跌的情况下，地产股逆市上涨。
中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习的消息之后，10月31日，在大盘下跌的情况下，地产股逆市上涨。
明确住房供应体系方向
据新华社报道，中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行了第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话。
习近平强调，从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。
“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。习近平指出，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。在推进这项工作的过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本的住房需求。
地产板块平均涨幅0.57%
10月31日，地产股逆市上涨，多只股票涨停，居于各板块前列。
在沪深股市集体下跌的行情中，地产股逆市上涨。数据显示，123只地产股中，有80只上涨；地产板块平均涨幅为0.57%，紧随大热的地热、酒类等板块之后，列第六位。
个股方面，东方银星、新华联、阳光城等3只股票涨停，泰禾集团、金科股份、大龙地产等股票的涨幅均在4%以上，招商地产涨3.84%，万科A涨1.43%。
一位房地产开发人士分析指出，扩大保障房供应量主要还是出于民生角度考虑。而房地产市场的走势主要还是在于城市中等收入以上阶层对于商品房的需求量。该人士认为，类似北京等一线城市，商品房购房需求旺盛，房价稳定上涨的大趋势不会因此得到扭转。
微博认证为全经联（房地产经理人联盟）理事的飞鹰针对此次会议的评价是，以供为中心，以疏为主，以堵为临时措施。
■解读
中央政治局此次集体学习中多次提到，要千方百计增加保障房供应，加快推进保障性住房建设。多位业内人士在接受记者采访时表示，此次集体学习并不着眼于实现控制房价的短期目标。
解读1
“淡化行政手段，强化市场机制”
此次习近平总书记讲话未涉及“房价调控”、“经济适用房”等过去的热词。昨日，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示“中央政治局的集体学习，是历史上谈房地产规格的会议。讨论的问题也较为实在，对于一些热点并没有刻意回避。”
一位房地产业内人士在接受采访时表示：“我个人觉得主要是新一届政府班子对房地产调控方向的口径微调所致，淡化行政手段、强化市场机制调节，对整个行业的发展是一个利好”。
据新华社报道，作为此次集体学习的讲课专家，清华大学教授刘洪玉说：过去我们在推进住房市场化、社会化发展的过程中，有相当长的一段时间比较重视住房的经济功能，崇尚市场力量的作用，不太重视住房的社会功能，忽视政府保障的作用，使住房问题越来越受到社会各界关注。当然，如果反过来政府大包大揽，忽视市场的作用，也是不可持续的，就会遇到后面的两个关系即需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系。
刘洪玉说，政府的财力毕竟有限，市场能做好的，就应该交给市场去做，都留给政府或大部分留给政府是不可能的，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，也是以居民家庭尽了自己的努力为前提。
在阳光100常务副总裁范小冲看来，“这届政府站得更加高一点，没有从简单的房价波动入手。不像这几年的行政调控手段，主要盯在房价上。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，未来房地产政策的方向将会从三方面进行调整，一是加强住房保障，二是强化长效调控，三是突破以往政府没有触及的机制改革，如集体用地的流转。
解读2
“政府责任是要把保障房做好”
业内人士分析认为，“十二五”规划提出，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右，有助于满足城市中低收入人群的居住需求，这部分人群如果没有保障房的扩容，其中绝大部分的经济能力是很难购买城市商品住宅的。
“政府责任是要把保障房做好，房地产问题最终还是民生的，给没有能力买房的人住房保障，有钱住好房子的人交给市场解决。”范小冲说。
范小冲表示，保障房要坚持公平的分配，使该保障的人真正受益。要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范。对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。针对当前备受关注的自住型商品房，范小冲表示，“自住型商品房有保障的性质，却又没纳入保障房体系，真正能否出现效果还不好说。”
解读3
“未来集体土地放开是必然的”
在与房价密切相关的土地政策方面，习近平强调，要完善土地政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房的用地。
陈云峰指出，总书记强调供地要保障，是要从结构上进行根本调整，而北京房价的上涨主要是供需失衡的问题，这也是中央为今后房地产市场发展方向进行定调。
一位房企开发人士也认为，房地产政策天天做限制类措施，没有用，扩大供给才是当务之急。“今年以来，房价上涨这么狠，还是过去压得太厉害，这一年没出新政策，能量就释放了。”该人士称。
范小冲认为，未来集体土地的放开是必然的，但不会一下子放，因为涉及农民利益问题，涉及利益分配。至于什么时候放开，怎么放开，放开多大的量，还需要后续再看，可能要做试点才能推广。
解读4
“2014年房价涨势有望趋缓”
中国建投研究院10月31日发布报告称，本届政府更加强调用长效机制取代以往的调控政策，用经济手段而非行政手段抑制房地产泡沫。预计四季度，特别是三中全会后，房地产长效机制的面世是大概率事件。
报告认为，长效机制可能涉及房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划等，而最有可能的是房产税试点扩大，选择房地产市场比较发达、在地域等方面具有代表性的城市实施。
建投研究院表示，2013年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化率在4%-8%之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。2014年随着房地产长效机制的推出，房地产市场价格的涨势将有望趋缓。
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（来源：BWCHINESE中文网）
现在人们越来越担心，新的泡沫正在几个地方膨胀，未来5年发生价格暴跌的可能性越大。
经历2008年的信贷危机造成的房地产价格暴跌后，发达市场的房地产价格出现反弹，但现在人们越来越担心，新的泡沫正在几个地方膨胀。
美国《基督教科学箴言报》10月28日文章称，以色列、加拿大、挪威、比利时、澳大利亚、迪拜、香港、伦敦和新加坡都令经济学家和房地产市场分析人士感到担忧。自2009年以来，以色列的房地产价格已经上涨将近40%，挪威的涨幅将近30%，瑞士的涨幅超过20%。
文章称，人们可以贷到更多的资金用来购房是这些地方房地产价格激增的主要原因。在包括美联储和欧洲央行在内的各国央行大量注入低息贷款支撑金融市丑，银行拥有了更多的贷款可以提供给客户。由于许多国家的利率都处于历史水平，这些贷款也就变得更加便宜。
英国莱坊房地产经纪公司的合伙人利亚姆贝利说：“在利率如此低的情况下，过多资金会被分配到可以抵押贷款的资产上，这种风险总会存在。”
据高盛公司的经济学家说，尽管大多数地方的房地产价格激增很可能将持续到2014年，但2015年一些地方将会出现泡沫破裂。
这促使一些地方的政府开始采取措施为房地产市场降温。贝利说：“政治家们希望房地产市场复苏，但又警惕过度活跃带来的危险。”
文章指出，房地产价格上涨越快，未来5年发生价格暴跌的可能性越大。
据高盛公司的经济学家说，根据这一理论，以色列、德国和瑞士最可能出现价格暴跌。但是，如果把房价与房租的比率考虑在内，比利时、芬兰、挪威和加拿大看上去最危险。
以色列的房地产价格上涨是受国际投资增多推动的，但也是历来供应不足的结果。由于与巴勒斯坦的争端，在以色列建房在政治上通常都是一块烫手山芋，供应问题不太可能很快解决。
另一方面，加拿大发放的建房许可证的数量达到了历史纪录，大量的建筑活动导致人们担心这里可能出现供应过剩。
就连2008年危机中一些出现泡沫破裂的地方现在房价也在猛涨。就像伦敦一样，迪拜也从其避风港的地位中获益，来自“阿拉伯之春”后的海湾国家以及印度投资者的资金大量涌入，推高了这里的房地产价格。
【】：房价普涨PK楼市泡沫 部分地区楼市已到衰退边缘
（来源：金融时报）房价普涨只是今年我国楼市“硬币的一面”，在鄂尔多斯、温州等此前房价泡沫积累过快的地区，楼市似乎已经到了“衰退”的边缘。伴随民间融资风险持续显现，而且支柱产业煤炭因为需求不足遭遇了寒冬，鄂尔多斯的房价出现了全线下跌，不仅暴露出大量的空置住房和写字楼，甚至引发了以白酒抵债和换取房产的现象。
据业界人士指出，这轮房地产调控采取的限购、限贷等措施，使得住房投资击鼓传花的游戏戛然而止，正常的商品市场机制开始发挥。但是值得注意的是，以往积累的泡沫并没有被挤出，虽然价格形成机制在增量上得到优化，但是在存量上的扭曲仍然没有消除。而温州等局部地区出现的房地产市场深幅调整，业已给当地的经济和产业产生了巨大影响。这些教训警示我们，防范房地产业系统性风险必须警钟长鸣。
也就是说，当前房价构成中一部分是由正常供需产生，另一部分则仍然是泡沫。虽然目前楼市供销两旺，把许多矛盾掩盖了。国家统计局公布，1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%。但是增速出现了明显回落和高位调整，价格涨幅开始变窄。从长远来看，不能不正视高房价对购买力的挤出效应，如果把市场的有效购买力比喻为一个金字塔，那么剩余的潜在刚性需求的购买力会逐渐降低，如果房价不做回调，那么就会陷入量跌价升的窘境。而今年土地市场的火热源于楼市的联动，防范二者可能出现的大幅调整风险，显然不能掉以轻心。
针对我国房地产市场会否实现硬着陆，业界一直争辩不休。而从日本等曾经发生过房地产泡沫破裂的国家来看，由于存在着较大的银行信贷和衍生品杠杆，造成的冲击不但会损害金融业的正常运行，形成巨额不良贷款，对实体经济和国家财政也产生了不可估量的影响。与这些国家相比，虽然我国房价的走势非常相似，但是房地产运行机制又表现出明显的特殊性。比如日本和美国发生房地产泡沫危机的背景是，经济增长缺乏持续动力，供给已经满足了居民的基本居住需求，此时投机开始盛行，加之货币以及信贷政策的宽松，以房产为抵押的信用扩张以及资产支持证券的过度发行，使得房价迅速上涨形成泡沫。
可见，房地产泡沫在一定程度上是由金融杠杆催生的。相较之下，目前我国住房供给还远远不能满足需求，长远有需求支撑，只要房价回调一个档次，就会有一个档次的购买力进入市场，而且我国的房地产金融杠杆率非常低，没有住房抵押资产支持证券，因而不必担心从信贷违约带来的风险在整个金融体系的传染。只要我们进行坚定的、行之有效的调控，就有能力防范房地产硬着陆。
然而，需要强调的是，作为典型的资金密集型行业，房地产业今年仍然强劲的表现，吸引着大量银行贷款以及影子银行的资金。房地产业的深幅调整，也意味着作为资金中转枢纽的银行业资产质量必然受到冲击，进而会破坏经济环境的稳定。在温州、鄂尔多斯等民间借贷活跃的地区，房地产泡沫局部性的破灭，实际上与民间借贷危机、产业空心化交织在一起，对地区经济造成很大冲击。比如，鄂尔多斯市中富房地产开发公司法人代表王福金自杀身亡，牵出的债务黑洞中既有银行资金，又有大量民间借贷资金。自从2010年房地产调控升级以来，迄今已有中江集团、杭州锦绣天地等多家房企破产，引发了巨大的银行风险以及民间借贷资金链危机。
此外，在房地产业曾经如同黑洞一般吸引的资金聚集中，还有很大部分来自信托、理财等影子银行，甚至裹挟着大量民间资金，这部分资金规模往往难以统计，一旦房地产深幅调整，对金融体系的冲击可能会超出想象。另外，不可否认的是，未来房地产业的经营环境将会发生很大变化，不论是调控长效机制的建立还是金融杠杆率的降低，都会对开发商的经营生存产生深刻冲击。短期来看，下半年有诸多不利因素将会影响房企的现金流。美国经济复苏以及即将退出QE3带来的国际资本反向流动，潜伏在我国房地产市场上已经获利的投机资金有可能加速撤出，因此流动性可能会整体偏紧，金融机构将不得不调整资产负债结构，杠杆率的降低以及表外业务规模扩张的受阻都可能反映在房地产业的融资渠道上，房企现金流出现紧张后有可能会重新以价换量，带来房价下行。
因此，防范房地产市场调整带来的系统性风险，依然是我国宏观调控的重要课题。就经济运行而言，就是要寻找新的增长点，利用保障房、水利投资以及现代服务业、社会保障和公共服务等软投资，来抵消房地产投资增速下滑对经济的影响，就防范金融风险而言，就是要防止因房地产和土地市场震荡，银行出现大量坏账以及抵押物价值缩水，这需要未雨绸缪，提前布防。
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