[摘要] 百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演，折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下，强化预期管理，从严从紧执行政策应是楼市调控重点。
（来源：新华网）百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演，折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下，强化预期管理，从严从紧执行政策应是楼市调控重点。
楼市迎接“开门红”
2012年年底，楼市呈大翘尾之势。紧接着，元旦小长假期间，多地城市迎来楼市“开门红”。
数据显示，2012年12月份，房企年末推盘冲量，交易行情呈大翘尾之势，20个城市成交量共计998万平方米，同比增长90.3%，环比增长12.4%。
另据中指院数据，2013年周楼市成交极旺，在检测的40个城市中成交同比上涨城市占九成以上，其中广东省韶关市增幅，竟达681.38%。此前在元旦小长假期间，主要54城市楼市住宅签约比2012年同比上涨了16.8%，首周多个城市楼市成交增幅超过100%，增长相对明显，新年伊始楼市即呈现一片“红火”态势。
尽管中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态拉开了新一年楼市调控的主旋律。不过，在地方政府的一次次微调试探中，暖风不时地吹向楼市。2012年，“红五月”再现、7、8月达到年内高峰、岁末成交翘尾，而2013年元旦周40个城市中同比上涨城市竟占九成以上。一阵阵楼市回暖与调控喊话交织上演。
回暖背后的“恐慌推手”
2012年年末，各种流言不断助推楼市价格暴涨的预期：广州、深圳新房开盘“通宵排队”购房;北京二手房加价70万元销售;南京、上海等地总价地王再现。
而记者调查发现，在2012年年终房地产交易放量、价格微涨的背后，有不少推手制造“恐慌”试图扰乱市场预期。
12月14日，广州市区某楼盘开盘，一些商业机构迅速在微博和网站贴出所谓“千人排队”的照片和文字说明，然而当晚参与所谓“千人排队”的购房者对记者表示，“时有两三百人，但绝没有上千人，而且很多人看着也不像是去买房的，而是工作人员。”
与此同时，网上关于年末二手房业主大幅提价、反价的情况也在不断出现。此前有报道称，北京某二手房一夜提价70万元。记者采访发现，这一消息已被证伪。记者从广东中原地产了解到，目前二手房挂牌价格确实比年初出现上涨，但并未出现如2009年大规模反价情况，撕毁合同的情况只是少数。
业内人士表示，从新房和二手房交易量价和土地出让等指标分析，当前房地产市场确实出现了一些回暖迹象，但并不存在价格大幅反弹的基础。有一些机构和个人试图利用这一波量价上涨渲染楼市的紧张空气，制造无形恐慌。
楼市洗牌仍将持续
2012年年底，北京市土地整理储备中心集中出让三宗通州区台湖镇地块，最终万科和首开联合体将其中两宗收入囊中，世纪鸿开发有限公司则“劫和”另一宗，而三宗地块超过21万平方米的超高保障房配建比例，让项目的纯商品住房楼面价提高不少，业内直呼：面粉高过面包时代再度到来。
热的不仅是北京，统计显示，在刚刚过去的一个月，上海、广州、深圳等10个城市均有“地王”涌现。
伴随着供应量上升，土地市场逐渐回暖，各地“地王”频现。但市场人士认为，楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。
“目前开发商拿地热情明显上涨，但与2009年的狂热相比，已经十分理智，并没有出现土地价格高于周边楼面价格的情况。”李国政直言，对于有购房需求的人来说，不必因地王导致恐慌情绪。而他亦认为，地王现象不可持续，随着地方政府年后推地力度减弱，土地市场交易将趋于平淡。
一位做房地产投资的投资人王岩认为，拿地意愿强的或许也只是大的国有房地产开发商。
据国家指数研究院统计数据显示，万科、保利和绿地3家房企2012年销售额超过千亿，中海、万达、恒大三家企业销售额也均突破900亿元，稳步向千亿迈进。业内人士分析，经过了近两年的调整，2013年中国的房地行业将彻底摆脱萎靡态势，进入良性发展通道，但房地产行业洗牌仍在持续，房企未来或将明显分化。
楼市调控呼声再起
随着房价、销售的齐涨，有关楼市调控的呼声再起，而住建部等中央仍表态要继续加大房地产调控。
住建部部长姜伟新近期表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。
国土资源部办公厅也于日前发出紧急通知，要求逐宗核查非新增建设用地。通知要求，各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。
回望2012年，一些地方政府在地方财政压力下，屡屡松动楼市调控，但很快被叫停。即便如此，从2012年年初起，房地产开发商也开始进行各种促销活动以价换量。到2012年年底，甚至有一些地方出现排队买房的情况。
中原地产研究中心总监刘渊认为，姜建新的表态并不是临时性的。2012年房地产调控政策一直都未放松。去年12月初的中央政治局会议上又提出“继续坚持房地产调控不放松”，这实际上已经奠定了2013年房地产市场调控的基调。
日前，国家发改委、住房和城乡建设部也已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一，而在2012年布置的八项重点工作中，并不包含此项工作。
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新轮房价上涨正在形成中 楼市调控要紧字当头
（来源：中国证券报）百城房价环比连涨7月、部分城市地王再现……房地产市场暖冬行情正如火如荼地上演，折射着市场预期悄然生变。在新型城镇化长期利好、地方政府换届效应短期刺激被片面夸大的当下，强化预期管理，从严从紧执行政策应是楼市调控重点。
目前，新一轮房价上涨甚至是报复性上涨的市场预期正在形成中。从短期看，以限购、限贷为核心的本轮调控在抑制或延缓需求释放同时，压抑供给有效扩大。从反映未来住房供应的数据指标住宅新开工面积看，2012年1-11月，房地产开发企业住宅新开工面积下降11.1%，全年料为负增长，供需缺口压力将在今年体现。此外，今年是地方政府换届年，历史上的投资井喷效应或继续出现，再加上通胀上行使实际利率收缩，购房需求将继续释放，房价上行压力料在上半年显著显现。从长期看，新型城镇化将给房地产业发展提供重大战略机遇，不少开发商预判至少未来十年仍是房地产企业黄金年代。
房价暴涨预期一旦形成不仅将使房地产调控政策大打折扣，而且预期自我实现功能可能造成房价过快上涨实质影响，透支行业发展空间，抬高城镇化门槛。在调控基调已明确为“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”的情况下，今年及未来一段时间房地产调控应强化预期管理，从严从紧执行调控政策，防止房价报复性上涨。
当务之急是在城镇化顶层规划中明确房地产业定位，打破“城镇化即房地产化”误解。在“土地城镇化”模式下，房地产业尽享十年盛宴，迅速成长为国民经济支柱产业，扮演固定资产投资主力军角色。倘若这种惯性思维延续到未来城镇化建设中，新型城镇化无疑走的仍是造城运动老路，将吹大已难挤压的地产泡沫。未来城镇化顶层规划至少应从两方面打破这种惯性逻辑：一是在明确城镇化是未来扩内需潜力所在同时，强调城镇化在经济结构调整中的抓手作用，加速推进土地制度、户籍制度、财税制度等一系列体制改革，消解吹大房地产泡沫长期制度性因素。二是强化政府提供公共产品及服务主导功能，提高以人口城镇化为核心的新型城镇化质量和效益。在房地产领域则是强化政府住房保障体系建设职能，全面建立以租为主保障房体系，完善住房公积金制度，提高资金使用效率;(下转A02版)
坚持房地产调控常态化和长期化，有序推进房地产调控手段市场化、法制化，防止房价过快上涨阻碍城镇化进程。
尽管近几次房地产调控都是行政手段担纲，但调控部门一直在探索市场化、法制化房地产调控长效机制。今年值得期待的是房产税试点扩围和农村土地流转改革推进。两项改革均具有制度层面上的全局意义，绝非一朝一夕可就。在建立房地产调控长效机制过程中，限购、限贷等行政干预色彩较浓调控政策不仅不宜淡出，反而应加以完善，以正确引导市场预期。一是明确释放以差别化信贷、税收手段抑制投机政策信号，针对性地研究房价报复性反弹后储备政策。比如，进一步优化目前差别化信贷政策;借鉴香港等地做法加征特别印花税或交易税等。二是完善房地产调控部际协调机制，强化问责机制，抑制地方政府放松调控、突破调控底线冲动。此外，完善房地产行业数据采集、统计、分析和发布机制，及时澄清各种传言、猜测、误解，及时解释行业热点事件和苗头现象，以避免市场预期混乱。
站在当下时点分析房地产业，不容忽视的是，与中国经济告别高速增长阶段、行至结构调整深水区一样，房地产业已步入调整期。在此阶段，着力于行业长期健康发展制度性改革将提速，着眼于楼市短期稳定周期性政策应保持稳定，以保证行业发展模式正常切换。在楼市已对调控政策产生“抗性”、地方政府迫于资金压力放松调控主动性增强的当下，调控部门强化预期管理，明确释放从严从紧执行调控政策信号尤为紧迫而必要。
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炒房已危及市场安全 控楼市与稳增长并不矛盾
（来源：中国新闻网）随着去年我国四季度经济增速逐步企稳回升，房地产市场也正在从过去两年的“寒冬”中渐渐回暖，各地楼市成交量显著上升。尽管限购限贷等房地产调控政策并未松动，但是部分城市房价再度出现上涨趋势。专家认为，楼市调控与稳增长不存在政策“撞车”，管理层继续坚持房地产调控政策不动摇，表明抑制楼市过热不仅是当前调整经济结构、转变经济增长方式的需要，也是我国经济安全平稳运行，促进经济可持续增长的重要保障。
楼市过热危及经济安全
新年伊始，房地产市场依然延续了去年下半年以来的回暖趋势。据数据显示，2013年周楼市成交较旺，40个被监测城市中成交同比上涨城市占九成以上。而在元旦小长假期间，主要54个城市楼市住宅签约比2012年同比上涨了16。8%，首周多个城市楼市成交增幅超过100%。
房价的再度上涨引发了业内人士的普遍担忧，楼市过热将危及我国经济安全，由高房价所支撑的经济增长已经不可持续，地方财政对房地产市场的过度依赖所蕴含的风险越来越大。高房价所导致的不合理投资冲动，也使得消费者的刚性需求受到抑制，严重阻碍了房地产市场的健康发展。
“中国房价过高抑制了实体经济的发展。”财经评论员叶檀[微博]表示，近10年来，温州房价上涨超过京沪等地，成为中国房地产市场的一线城市；温州资金四处炒作房地产与矿产，以越来越长的资金杠杆撬动投资品种；而实体经济掘到桶金的企业，纷纷涉足房地产行业，当地企业房地产产值已超过主业。这一切都意味着实体经济成本越来越高，金融杠杆急速加长，最后通过一根稻草，就把一匹骆驼压垮了。压垮鄂尔多斯（9。04，0。23，2。61%）的稻草是煤价下降，压垮温州的是出口下滑，共同的现象是房价大幅下挫。房地产价格虚高，有可能导致中国经济整体进入鄂尔多斯悲剧。
稳增长与控楼市并不矛盾
去年以来，在“稳增长”的大背景下，房地产市场直接拉动经济增长的模式再度进入部分地方政府的视野，楼市调控政策出现微调甚至松绑的迹象，使得部分城市房价上涨的趋势有所抬头。然而管理层“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的表态”再度明确了今年楼市调控不放松的基调。
专家认为，稳增长和房地产调控是不矛盾的。过去依靠房地产投资来拉动经济增长，房地产市场出现蓬勃发展，在这个过程中消耗大量资源，占用大量的土地，同时造成了大量的产能过剩，如果继续沿着这条路往前走，我们的增长模式就会走到尽头，引发市场剧烈波动。如果不调控，一方面实体经济越来越受冷落，另一方面，房地产市场会累积越来越大的风险，这个击鼓传花的游戏玩砸了，最后无论对整个社会还是对购房者，都是难以承受的灾难。现在及时进行房地产调控，就是为了主动顺应未来结构调整需要，让房地产市场平稳着陆。
应拓展百姓投资渠道
尽管楼市调控政策并未松动，房价压抑不住的上涨冲动仍然引发了管理层的高度重视。住建部部长姜伟新表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。国土资源部办公厅也于日前发出紧急通知，要求逐宗核查非新增建设用地，凡少报或漏报的非新增建设用地，将直接按违法用地计入比例。
除了创造条件，把资金引导到实体经济上，也要通过其它配套措施，引导百姓投资需求。瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，老百姓投资渠道狭窄，投资低，所以大家都愿意把钱投在房地产上。治理的根本措施是发展资本市场，提高利率水平。
“要在需求和供给两个方面进行根本性改革。”汪涛表示，需求方面除了城镇化，老百姓除需要住新房子、好房子外，还有很大的投资性需求。首先要拓宽投资渠道，发展资本市场和债券等；其次要提高其它投资，包括银行利率；最后，普遍征收的房产税可以不高，但应该有，至少中高档房子和存量房要缴税，这样老百姓会因多余住房持有成本，考虑把多余房源租出去，这样，市场供应多了，需求就会弱一些。而在供给方面，各地政府是城镇土地的垄断供应者，不会为市场增加供给，它会起到一个抬高价格的作用，使土地相对稀缺，所以供地制度需要改革。
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