[摘要] 2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。但到了四五月份，却出现了个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为潍坊楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。
2012年年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。但到了四五月份，却出现了个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为潍坊楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。房天下策划《2012年年中潍坊楼市白皮书》，让我们一起盘点下2012年上半年的楼市政策。
事件一、温家宝2年5提促房价合理回归
事件回放：1月31日，国务院总理温家宝上午主持召开国务院第六次全体会议，会上，他表示，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝已五次提及促进房价合理回归。
2010年2月27日温家宝在中国政府网与网友在线交流时表示，有信心使房价能够保持在一个合理的价位。
2010年12月26日温家宝在中央人民广播电台与听众进行交流时表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”
2011年5月1日温家宝视察北京保障房，重申使房价回归合理水平时说，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。
2011年11月6日温家宝在俄罗斯圣彼得堡发表谈话表示：对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议时提出，巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
影响：对此，业内人士纷纷表示，今年房地产调控将持续，房企与其“死扛”，不如“快跑”，降价促销是出路，楼市价格战风起云涌，据房天下数据监控中心统计，潍坊楼市打折优惠楼盘高达半数，折扣惊现6折，刚性需求暗流涌动，潍坊楼市成交逐步回升。
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事件二、住建部：地方不得擅调楼市政策
事件回放：住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
| 排名 | 城市 | 政策 | 细则 | 存活时间 |
| 芜湖 | 首套房购房补贴 | 2012年2月宣布，2012年买房契税全免；购90平米以下房子，给予50到150元/平方米不等的补贴；根据不同学历给予使用专业人才额外购房补贴。 | 4天 | |
| NO2 | 上海 | 居住证满三年可购二套房 | 2012年2月宣布，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。 | 7天 |
| NO3 | 成都 | 放松对购房者的资格审查 | 2011年11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时审核购房人资格，而原来签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。 | 7天 |
| NO4 | 中山 | 限价令 | 2011年11月10日，中山市出台楼市"限价令"，将商品房售价限制在5800元/平方米之下。 | 51天 |
| NO5 | 河南 | 房贷折扣新政 | 省住房和城乡建设厅联合省金融办、人行郑州中心支行、河南监管局等6部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称“《意见》”)，对该省楼市政策进行微调。 | 1天 |
公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。
山东明确继续实施房地产调控 力促房价合理回归
住房是的民生问题，房价是群众最关注的话题。日前召开的全省住房保障暨城乡建设工作会议提出，2012年以保障性住房、农村住房建设和房地产市场调控为重点，实施民生保障工程，大力推动在普通商品房项目中配建保障性住房，同时继续实施房地产调控，促进房价合理回归。
省住房城乡建设部门有关人士介绍说，2011年，全省建设系统着力保障改善民生，大力推进新型城镇化，保障性安居工程扎实推进。各级党委、政府高度重视住房保障工作，不断加大投入，省级奖补资金由2010年的1.3亿元提高到6亿元，各市县多渠道筹集资金500多亿元，建设进度不断加快，提前3个月完成国家下达的开工任务。 >>>详情阅读
影响：进入2012年，中央一直在强调坚持调控不放松，并屡屡摁下地方政府“微调”动作，这让原本就看跌楼市的购房者再度加剧降价预期，也打消了开发商盼地方政府救市的念头，开发商为求保命，只能降价跑量，楼市价格战风起云涌，降价或成房企破局关键。
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事件三、央行年内两次下调存款准备金率
事件回放：中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行首度下调存款准备金率。此次调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5%和17.0%的存款准备金率。
中国人民银行5月12日晚间发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20％。中小型金融机构存款准备金率降至16．5％。
影响：面对本次存准率下调，潍坊众多业内人士纷纷表示此举对潍坊楼市影响较小，难以缓解开发商资金紧张的局面，但是对于刚需购房者首套房贷松动将产生一定的影响，事实证明，近来，众多城市出现了首套房贷利率回调甚至优惠的局面，对于刚需购房者来说，这无疑是一重大利好，部分刚需购房者在此刺激下开始积极入市，潍坊楼市成交逐步复苏。
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事件四、国土部:清理小产权房 已购不受法律保护
事件回放：2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。已经购买的“小产权房”怎么办?王宗亚表示，将按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。》》》详情阅读
近年来，由于房价高企，建在农村集体土地上的小产权房一般比同地段商品房便宜1/3左右，因此虽然没有合法房产证明，仍受到城市居民的热捧，这也折射出高房价下购房者的无奈。据报道，小产权房在深圳、北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，的已达到房地产市场销售总量的1/5。
影响：对于潍坊等三四线城市来说，小产权房问题并不突出，但是对于北上广深等一线城市来说，小产权房无疑就是低收入购房群体的福音。清理小产权房政策一出，虽然能够促使购房者回归合法的商品房买卖渠道，但也将对这些低收入购房群体带来买房难的困扰。
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事件五、开发商不得私自改规划 调容积率须经媒体公示
事件回放：住建部3月20日发布《建设用地容积率管理办法》（以下简称《管理办法》），明确提出土地在出让后，除城乡规划修改等4类政府或政策性因素外，不得调整容积率。调整时，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序，应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求意见。
《管理办法》明确提出，只有符合四类条件方可调整，其中包括：因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；法律、法规规定的其他条件。
影响：“政府或政策因素是这次容积率新规强调的核心内容，这就在一定程度上杜绝了开发商高价拿地之后，通过修改容积率获取高额利润的念头。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示。另有业内人士认为，新的容积率管理办法意在防止地方政府救开发商，很多开发商因为在2010年高价拿地，目前陷入房价和低价矛盾的困境，地方政府允许开发商修改容积率则有利于降低地价成本，帮助开发商出货。由此可见，楼市调控已经不再是单纯的房价控制，而是多措并举，这更加显示了中央推动房价合理回归的决心。
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事件六：住建部:推进绿色建筑的时机已经成熟
住房和城乡建设部副部长仇保兴3月29日在第八届国际绿色建筑和建筑节能大会暨新技术与产品博览会上表示，大规模推进绿色建筑与建筑节能的时机已经成熟，需多措并举推动绿色建筑和建筑节能发展。
仇保兴介绍，推动绿色建筑和建筑节能发展，首先要提高新建建筑的绿色建筑比例。要加强规划管理，提供优惠政策，同时依托生态城建设强制实施绿色建筑，要求新建生态城区80%的新建建筑应为绿色建筑。 》》详情阅读
其次，要推动公共建筑节能改造。仇保兴说，我国2011年开始启动公共建筑节能改造重点城市示范，首批深圳、重庆、天津三个城市改造面积将超过1200万平方米。目标是到2015年，重点城市公共建筑单位面积能耗下降20%以上。
影响：在调控持续深化的背景下，为应对市场变化，很多房地产企业都在主动调整开发、销售及产品战略，绿色建筑可谓是应运而生，未来潜力巨大。
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事件七：贷款基准利率下调、公积金贷款利率下调 满足首次购房家庭的贷款需求
事件回放：中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币的存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率以及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起：1、将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；2、将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
这是自2008年12月27日央行宣布降息0.27个百分点以来，中国央行在近三年半内首次宣布降息。期间，中国央行先后5次加息，每次均为0.25个百分点。此次降息也是自去年年底央行连续三次下调存款准备金率后，首次启动降息工具。》》》详情阅读
金融机构人民币存贷款基准利率调整表：
从2012年6月8日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。 》》》详情阅读
而公积金利率下调后，最直接的变化就是购房者公积金贷款后还款额的减少，虽然不是太多，但会对购房者的心理预期产生一定的影响。
影响：业内表示，潍坊作为三四线市场对政策的反应一向迟缓，本次降息的功效或将于2-3个月内缓慢显现，未来潍坊楼市成交将有所增长，但房价仍将是以稳为主。
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事件八、潍坊首套房贷执行基准利率 优惠或可期
事件回放：3月多家银行将首套房贷利率下调到了基准利率，甚至重回打折时代。据了解，广州已有银行给优质客户85折利率优惠，北京、上海亦出现9折的利率优惠，而在此之后，青岛银行宣布对首套房贷利率实行八五折优惠，济南个别银行也出现了87折的利率优惠。
3月21日，房天下记者便走访了潍坊市区各大银行，潍坊多家银行首套房贷利率已有所松动。6月13日，房天下再次致电潍坊市区四大国有银行了解目前首套房贷利率执行情况，工商银行、中国银行、建设银行、农业银行四大国行的潍坊支行均表示目前首套房贷利率执行基准利率。
对于目前盛行的利率优惠说，多家银行工作人员表示潍坊未来有利率优惠的可能，“不排除以后执行优惠利率的可能，毕竟现在已经出现苗头了。不过这都有一定的过程，从以前的利率上浮到现在的基准是，以后实行优惠肯定也是。”农业银行一位工作人员告诉房天下。
影响：进入龙年后，潍坊楼市成交逐步回升，但庞大的库存量，也让开发商倍感压力。为加快走量，目前潍坊众多开发商推出了低首付、买房赠送等各式各样的优惠手段，但收效并不太明显。而随着首套房贷利率的下调，相信会有更多的购房者放弃观望态度，出手入市。
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事件九、6月底前40个重点城市住房信息将联网
事件回放：住建部部长姜伟新在2011年工作情况总结、2012年工作部署会议上要求，要密切关注房价走势，及时研究分析原因；继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。
住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。
住房信息联网再推迟 城市跨区域联网困难
完成“40城市个人住房信息联网”的时间大限将至。
作为住建部部长姜伟新一再强调的住房制度“基础工程”，能否于6月30日前完成，似乎仍有悬念。》》》详情阅读
作为一个国家的社会经济基础数据，住房信息就相当于房子的“户口”。该系统是否健全，直接关系到政府对房地产市场的判断是否精准，和住房、调控政策是否科学。也直接关系到实施房产税的时间表。
影响：业内人士认为，此举意味着这40个重点城市楼市销量、资金流向、房屋空置率等等相关因素，都将纳入住建部的实时监控范围内，为房地产调控提供最基础的数据支持。个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，异地炒房不会再“漏网”。
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事件十：土地一年不开工征20%闲置费
国土资源部发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，其中规定，未动工开发满一年的闲置土地，经批准后按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，经批准后无偿收回国有建设用地使用权。该办法自今年7月1日起施行。
《办法》对闲置土地进行了明确认定。即国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 》》》详情阅读
《办法》还规定，市、县国土资源主管部门发现有涉嫌构成闲置土地的，应当在三十日内开展调查核实，向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》。
闲置土地需在门户网站公布，首次被列入《办法》中。《办法》规定，《闲置土地认定书》下达后，市、县国土资源主管部门应通过网站等形式公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息。上级国土资源主管部门应当及时汇总下级国土资源主管部门上报的闲置土地信息，并在门户网站上公开。
《办法》还明确了六种闲置土地最后处置利用方式：延长动工开发期限；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地；主管部门根据实际情况规定其他处置方式。
影响：闲置土地处置新规的颁发，一方面加大了开发商对项目的开发进度，加大市场的供应量；另一方面新规的颁发还是在调控市场，规避投机行为和开发商的侥幸心理。
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事件十一：央行下发特急文件:房贷利率7折
事件回放：6月11日，记者从商业银行获悉，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
业内人士认为，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。》》》详情阅读
特急文件重提7折利率
不管8.5折也好，基准利率也罢，很多市民都认为，是2010年4月开始的调控，导致了首套房贷利率取消7折。
实际上，首套房7折利率就从来没离开过我们。
据记者多方了解到，降息当天央行向各商业银行下发的“特急”文件，文件号为“银发号”。
在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。”
这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。
影响：房贷在实行基准利率之后，大大刺激了部分还在观望的购房者，楼市成交量不断攀升。而房贷利率的打折，必将进一步刺激楼市购买力，促进成交，让楼市回温。
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事件十二：10天4次辟谣 传递调控从紧信号
针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住建部新闻发言人6月18日表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。
值得一提的是，这是自6月8日以来，国家部委十天之内对关于房地产政策可能松动的第四次辟谣，而且还是来自四个不同的部委。6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。 》》详情阅读
个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。
6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。
影响：6月份一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。
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