[摘要] 机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中地价/售价比最低的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构最新报告透露了其中端倪。
机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中地价/售价比的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构报告透露了其中端倪。
对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。
而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。
到底楼价和地价成本关系如何？
不管地价多少
楼价随行就市
在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。
从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。
总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。
一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。
房企手中土地成本更是便宜
开发商手中持有的土地成本更是便宜。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707 元/平方米，销售均价11306元/平方米。
“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。
开发商越晚拿地 地价/售价比越高
但土地成本低，并不意味开发商就会降价。中原集团研究中心认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。
不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地降价，而房价又回调的话，新项目就很难做。
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（来源：中国证券报）在二三线城市，开发商试图通过降价拉动销量，不少城市的新盘纷纷出现低价开盘发售的情况。与此同时，开发商在二三线城市的布局仍未停止，不过目前这些城市的土地价格已经明显回落，低价成交的地块不断涌现。
开盘价格纷纷下挫
近期不少二三线城市的楼盘开盘价格纷纷下挫，新盘低开正逐渐成为惯例。
此前房价曾经快速上涨的杭州市，目前出现了不少打折楼盘。数据显示，今年以来杭州（主城区、余杭、萧山）至少有14个楼盘降价或低开，低开的楼盘相对于同区域内的均价降低了三成左右。
中国证券报记者注意到，位于杭州杭区的青枫墅园楼盘项目打出的团购均价仅为6997元/平方米，而该楼盘在去年下半年时的均价曾达到11700元/平方米，今年1月楼盘均价曾下滑至11100元/平方米。杭州另一个楼盘项目玺之湾则在2月18日开盘时推出多重优惠，包括三天内签订金合同单价直减900元，七天内签合同再减900元；老业主购房可获取2000元物业抵用券等。
楼盘降价对于销量呈现出一定的拉动作用，不过杭州某地产人士指出，在当前全面降价的市场环境下，开发商用低价换取市场的同时，价格的边际效用也在逐步递减。
2月济南不少楼盘也推出了九折左右的优惠活动，一些楼盘还推出低至五折的特价房刺激市场。根据多家机构的统计，目前济南约有70家在售楼盘，促销楼盘超过半数，其中有不少是城区的主力楼盘。当地市场人士预计，在房源增加的情况下，为争夺有效客户，各楼盘间的打折优惠促销活动还将进一步增多。
成都楼市目前也掀起一波降价潮，降价主体中不乏品牌开发商。中海金沙府项目目前均价为10500元/平方米，较去年年底下调了1000元。华润凤凰城则打出8000元/平方米的价，该楼盘去年12月均价为9000元/平方米。
土地成交维持低位
楼市调控政策也影响了土地市场。今年1月，大部分城市的土地成交量出现明显下跌，地价节节滑落。总体来看，开发商虽然继续在二三线城市进行布局，不过土地底价成交的现象已经越来越多。
中指研究院数据显示，2012年1月300个城市共成交土地1691宗，环比减少51％，同比减少52％；成交面积5678万平方米，环比减少63％，同比减少62％。底价、低价成交仍为土地市场主旋律，1月300个城市土地平均溢价率2％，较去年12月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地平均溢价率2％，环比减少2个百分点，同比减少35个百分点。
底价拿地的情况正不断涌现。2月23日，中航地产（000043）以总价6.25亿、单价4125元/平方米的价格拿下位于昆山市玉山镇昆北路东侧、萧林路北侧的地块使用权，土地面积达15.4万平方米，住宅性质为商住或办公两用。由于无人参与竞价，中航地产直接以底价收获该地块。
业内人士指出，从2011年下半年开始，土地市场就有大量地块以底价成交，如今这一趋势仍在延续。土地市场的冷清或加速楼市拐点出现，开发商为了获得资金低价拿地，会考虑降价销售，加快周转。在低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。
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（来源：北京晚报）“具体价格我不好和您说，因为折扣没定，您来现场可以和我们总监谈。”今天上午，记者致电紫御华府、东亚首航国际等多个即将上市的新项目，但都没得到确切的交易实价。据亚豪机构统计，本市2月可能入市的23个项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定。因为摸不到市场的底，定价难成为开发商目前的难题。
“我只能告诉你，建委批的均价是6万元，现在买会有一些折扣。”当记者向紫御华府销售员询问价格时，一位销售小姐这样回复。
“折扣有多少？”记者接着问。“楼层不同、户型不同，折扣也不一样。”“8层的主力户型。”“折扣还和付款方式有关系呢。”“一次性付款。”“我真没法儿告诉您，我这儿没有具体折扣，您要真想买，可以和我们总监谈。”销售小姐最后说。
随后，记者就价格问题致电东亚首航国际、浅山香邑、紫金新干线，得到的答复要么是不说，要么是价差特大，比如浅山香邑不同户型价格在7600元至8600元之间。
本市一家国企开发商对记者说：“现在开发商定价确实挺难的。比如我们因为有自己压力确实想降价，都快一年了，没有什么成交，也不是个事儿，但你说降多少，怎么降呢？降多了，老业主不干了，降少了，吸引不来客户，降也白降。”据他介绍，目前，这是开发商的普遍心态，想打破“僵持”的局面，又没有足够的底气。
另外，还有开发商告诉记者，他们本来打算一次降到位，还没真降呢，就有老业主找来了，吵着退房。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，据他们统计，2月可能入市的23个项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，也是这个原因。但即使如此，在多数开发商看来，目前楼市价格下降趋势已经明显出现，降价已是大势所趋。目前整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。例如位于房山区的老项目北潞尚界，近两年里都没有推出新盘，已经从期房拖成了现房，如今宣传的价为13000元/平方米。将要开盘的8号楼，以89平方米的两居室为主，并且还可以享受2万抵6万的优惠。而该项目前一期的价格则为16000元/平方米，各种优惠累加，降价约两成。
任启鑫表示，2月份降价销售将成为开发商出货的主要手段。
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