[摘要] 2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。报告会紧贴当前政策调控形势，深度剖析全国房地产发展变化形势、潍坊房地产市场前景走势及潍
2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。报告会紧贴当前政策调控形势，深度剖析房地产发展变化形势、潍坊房地产市场前景走势及潍坊房企应对策略等问题展开，受到行业内的普遍关注。点击进入直播页面 点击进入专题
尊敬的各位嘉宾，各位开发商，各位媒体界的朋友，大家下午好，首先代表搜房网欢迎各位嘉宾的莅临参加这次房地产形势报告会。能够来到潍坊，我也非常荣幸代表中指研究院参加本次发展形势的报告会。本次发布会，我们的形势分析有三个方面，从我们的政策走势市场变化，还有我们的前景展望这三个方面来解析中国房地产2011-2012的未来趋势。2011年尤其是我们即将结束的这一年，我们还有三天的时间，应该说就结束了这一年，这是我们应该说在中国有史以来一次最严厉的调控，号称从房地产行业建制以来最为严厉的一年，在2011年我们定的国家大的政策，是在我们调结构、稳物价大的环境背景下，中央政策从去年的下半年开始已经逐步针对房地产展开宏观调控。
搜房网大区总经理 李红杰
回顾2011
从2011年开始这一轮的房地产在2011年已经不断落实，短期的调控和长效机制的双管齐下，国家政策的目的是在于将目前房地产有效的供给，从有效的供给短缺转变为我们适度过剩的过程，把房价的涨幅控制在一个社会能够承受的水平上，是从行政手段和经济手段两项并用的情况下，这两个方面来进行的调控。从保障房这个体制建设以来，今年的一千万套保障房，提前建设目标已经实现，同时在中央经济会议的上，明年将有七百万套我们的保障房建设，感觉上是明年比今年保障房建设是减少，但实际上从现在到2012年是一千七百万套的保障房在建设当中。
信贷
货币政策
上半年持续的货币政策的收紧，在座各位都是开发商的朋友，对这一块的感觉应该是更加明显，我们2011年，新增的房地产贷款下降，一年的前三季度，同比是下降了42%，当然信贷政策的放松，存款的下调政策里面，透露出了一个微调的信号，那么从中央的角度来讲，应该说我们在这一次下降的0.5个百分点，将近四千亿的资金，多少会有一部分流露到房地产里面。
土地政策
从宏观调控以来，我们所经历的这些措施，大家希望更关注现在的市场变化，我们同时要先来回顾市场的变化，在宏观调控期间我们到底出现了哪些不同，首先我们的土地市场，在房地产行业里面土地是步，从土地市场来看，土地出让总体没有增长，但是住宅用地的量价是持续下降的。2011年的前11个月，133个城市，我们推出了12.1亿的平方米的土地，增长是9.2%，成交面积是保持持续的增长，但是总体是呈现低迷。
在中国主题研究院的研究中，我们对十个大的城市进行监测，住宅用地成交均是在下降的趋势，大于了的平均水平。住宅用地的价格，楼面均价是低于去年同期的，很多城市我们住宅用地均价同时低于2010年。土地出让金，的土地出让金总金额是持平的，很多城市的土地出让金是低于了2010年了。地王一出整个行业都是震动的，今年的前11个月，我们的这个住宅用地，总价的前十名，因为这期间是我们取了的一二线，应该说百城的城市数据，前十名的这个地块有四种是出现了去年上半年，今年我们上半年和下半年的形势出现了变化。而且大家能注意到，都是低价成交，应该说在宏观调控之前，低价是非常高的。从单价来看，前十名的平均水平是去年前十名的60%，也就是下降了40%，而十月十一月，没有一宗土地上榜。
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新房市场
均价
再来看一下我们市场的情况，新房的市场，宏观调控在限购的城市，连续三个月已经出现了下跌，从的情况来看，前11个月房地产开发我们的百城住宅均价，连续三个月下降，十大城市的下降，调控效果正在显现。跟大家讲一个比较有意思的，上次会议当中，提到了百城住宅的均价，我们住宅百城均价是在下降，就是国家目前已经认为，定的基调是调控已经显现效果，我们下一步调控的政策应该是不会大幅度的收紧，调控在持续，调控的力度应该不会比现在更加严格，所以这个报告在当中起了很大一部分作用。
我们也是同样对这一百个城市做了一个全面的分析，那么可以看到我们把我们的百城分了一线城市二线城市，还有三线城市，一线城市上海降幅是的，平均三个月降幅达到了0.38个百分点，广州平均是0.2-0.8个百分点，宁波、无锡、南京等这些城市降幅是的，廊坊、嘉兴、昆山这几个城市降幅较大，这几个城市是依托于北京和上海，本身北京和上海的房价在降低过程中。所以这一次我们也是刚刚从嘉兴回来，了解到当地市场情况，降幅比其他片区降幅更大一些。
限购政策
再说到限购，将近有50个城市在今年进行了宏观调控的限购政策，限购城市与没有限购城市的累计涨幅差距是在不断缩短当中。同时看到一二线企业，部分品牌企业价格降幅比较显著，尤其是下半年，很多企业已经在用价格下调带动销量的上升。我们盘点了十月十一月热点价格的变动，主要集中在一二线城市里面，尤其以北京上海尤为突出。
楼市成交
而我们在做一线城市分析的时候，成交量整体下行，总体成交量低于2008年的低点。二线城市代表是以杭州这些城市，武汉天津的降幅是比较小的。三线城市的成交量是属于今年比较高的水平，三线城市的代表，唐山、包头的成交量，唐山处于今年较高的水平，增幅超过了60%，也就是说，三线城市的成交量比2008年还要高，也就是说调控对三线城市没有任何影响。我们的十个城市从09年以来做整个研究的对比，绝大多数的套内面积是下降了，在刚需里面所占市场比例是增长的。
新房供给
刚才说完了成交量，再来说一说新房供给。前11个月，五大城市新增上市面积与去年基本持平。同比平均增长1%。供求比：2011年大部分重点城市销供比普通低于1。再说供求比，可销售量出现攀升，多数还没有突破2008年的高点，这个大家在销售项目的时候，楼盘推出出新周期，以前可能是一个月，可能现在一年都不如以前的半年或者一个季度的情况。说到新房市场，再来说说二手房调控市场，主要城市的成交量现在是大于了新房市场。从成交方面来看，前11个月北京上海等11个城市，我们二手房成交的套数，同比下降34%，近三个月的环比也是在下降，同比超过50%，水平是将近08年的水平。价格方面，十个代表型的城市，出现了连近三年以来的下跌。那么十月十一月我们的降幅是在持续的扩大，到了11月低，大城市的跌幅已经到了3%左右，其中杭州下跌价格下跌超过8%，深圳超过5%。
展望2012
我想大家在这里一探讨关注更多是2012年的前景，今年以来受到国际金融的影响，包括国内通货膨胀的影响，货币也是在收紧，从明年来看，我货币市场微调，无须悲观的情况。
2011年为调控通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。根据今年下半年以来我们国家所有发布的我们重要的事件，以及重要的决策，尤其是12月9号所发布的中共中央政治局会议，还有中央经济工作会议里面，其中特别强调要坚持房地产政策不动摇，促进房地产市场健康发展，这一句话，应该是总结两个工作会议的核心精神，对房地产界而言，这次调控确实是事关中国经济发展的大局，所以说这两次的工作会议，也是奠定了房地产的发展，而且最近尤其是截止到我们做了一个统计，现在延续限购政策的城市已经有11个。这11个城市已经延续了2012年继续执行房地产的限购政策，其中有山东地区的济南和青岛。
2012年房地产展望，成交量和房价难有大的增长，明年2012年是一个过冬年，这一轮调控，一二线和部分三线政策受到了限购的影响，我们的品牌企业，销售状况以及资金状况良好，中小企业面临比较大的挑战。我们提示的特别关注点，明年的整体情况，关注点是一个资金，货币微调的力度和节奏，也将是影响2012年房地产市场走势的关键点，从货币政策微调这一块，可以归纳几句话，在中国银行12月28号，昨天发布了2012年一季度宏观经济金融展望报告，报告里面这样说，受外部环境的恶化以及楼市调控和产能过剩影响，明年的GDP会下降到8.8%，中国银行在最后两天发布了这个报告，是我们的一个风向标。的房地产，全年来看应该是有所增长，在过去两年，我们大规模的信托，迎来了几许对付的时间。
这是我们从货币政策微调的方向来给大家做了总结。从城市分化来看，刚才大家也看到了，二三线城市楼市所处的发展阶段不同，我们面临到的2012年的形势也不一样，一二线的城市面临比较严厉的调控政策，在过去的土地供应量比较大，开工比较高的城市，面临一个风险，可能因为经济基础较好，迎来一个较大发展空间，同样提到我们大的品牌发展商企业，不得不谈到企业分化，企业分化应该是叫做强者横强，在如此严厉的调控背景下，龙头老大的企业们，应该是领先优势逐步扩大，中小企业面临严峻的资金危险。中长期的展望，城市分化和企业分化势必导致那些有实力的品牌企业，在发展的空间上做出调整，三线城市里面房地产提供了一个大的发展空间，所以最后2012年我们的房地产企业，应该是根据自身一个优势，顺势而为，合理布局，保持一个健康的发展。
当然搜房网作为在座很好的合作伙伴，愿意与大家一起面临市场的机遇与挑战，与在座的各位达到和谐共赢的结果。最后感谢一下在座的各位，能够参与这次房地产形势的代表会，同时我也代表潍坊公司感谢大家2011年对潍坊公司的支持，感谢大家！
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