[摘要] 从年初青岛限购政策颁布以来,二手房的交易量开始走下坡路。房市连续10个月的低迷,让房产中介熬不住了,小中介掀起关门潮,大中介之间的竞争也加剧,资金雄厚的逆市扩展,大鱼吃小鱼,也有大中介靠微利苦苦支撑,希望能熬过“寒冬”。业内人士分析,明年行情继续如此,大批中介将难以生存。
从年初青岛限购政策颁布以来,二手房的交易量开始走下坡路。房市连续10个月的低迷,让房产中介熬不住了,小中介掀起关门潮,大中介之间的竞争也加剧,资金雄厚的逆市扩展,大鱼吃小鱼,也有大中介靠微利苦苦支撑,希望能熬过“寒冬”。业内人士分析,明年行情继续如此,大批中介将难以生存。
小中介不“耐冻”一条街半数关门
位于市南区的大尧三路,座落在繁华地段,周边房源多、地角好。在楼市 行情好的时候,二手房的交易也十分红火。去年6月份的时候,这条步行走一趟只需要六七的街上一度聚集着19家大小中介。随着楼市调控的深入,二手房成交的持续低迷,靠市场吃饭,技术含量不大的小中介熬不住了。
14日,记者从宁夏路路口出发,沿着大尧三路一直走到与江西路交界的另一端,发现时隔一年多,原先的19家中介门店变成了现在的10家。这10家门店中,有两家大门紧锁,其余几家也都冷冷清清,没有顾客上门。 惠百家不动产市场部经理唐瑞周告诉记者,从他们所了解的情况来看,近段时间不少社区店、小中介关门,仅他知道的至少就有四五十家。“很多开了四五家分店的中型中介也在关门。”
唐瑞周告诉记者,现在楼市太冷了,10月全市二手房仅成交了1060套,分摊到市区各个中介,相当于一个店一个月仅卖出两三套房,再加上每个月还要支付的大笔人员、租金等费用,实力不够的中介根本熬不住。
据了解,根据青岛市国土资源和房屋管理局统计数据,10月七区二手房共成交1060套,比9月份的1277套减少217套,降幅为16.99%；比去年同期的2702套,减少了1642套,降幅达六成左右。市内四区的二手房交易量为732套,较9月份减少147套,下降近16.72%；只有去年同期2147套成交量的三分之一。
大中介竞争加剧 靠“存粮”微利支撑
小中介的日子不好过,大中介虽然在行情好的时候储存下了不少“粮食”,但是寒冬太长也同样难熬。“现在都是微利,有的月份也亏损。”唐瑞周告诉记者。
2008年的楼市低迷仅持续了四五个月,很多中介支撑一段时间就熬过去了。但是,令很多中介始料不及的是,年初以来行情就一直走低,未来调控依旧从严,市场依然不乐观。
缩减战略是很多中介采取的措施。据记者了解,青岛一家大型品牌中介,去年行情好时扩张速度快,而近段时间已有十几家门店关闭。二十一世纪不动产市场分析师张斌告诉记者,他们几家去年新开的分店,因为客源不是很好,也采取了撤销或者合并。
市场的寒冬困扰着青岛中介的发展,来自一线城市的大中介的扩展,也让本土中介压力加大。青岛中介市场正在上演大鱼吃小鱼的行业洗牌。来自北京的链家地产将正式进军青岛,已将青岛一家大型中介的数家加盟店收归囊中,起步就开10家门店。来自美国的科威国际不动产也加快了进驻青岛的步伐,已开了20多家店。
唐瑞周告诉记者,惠百家也在考虑收购或与小中介展开合作。“现在行情虽然不好,但是也是低价扩展的好时机。”
不过,唐瑞周也告诉记者,现在的行情来看,如果没有足够的资金实力,确实很难熬。“以一家拥有40人销售团队的门店为例,几百万元的资金也仅够支撑几个月,1千多万元也仅够支撑一年。”
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异地发展“突围”三线城市成救星
今年楼市调控政策出台以来,二手房的成交量一直在底部徘徊。成交量缩水超一半。青岛的二手房市场已经让众多的中介感到难以为继。拓展业务范围成为很多中介的一种应对措施。张斌告诉记者,一二手联动(即开发企业与二手房经纪商达成战略协议,充分借用对方的渠道与资源,提高双方运作效率,其中开发商借用二手经纪渠道销售新房是应用最广泛的一种)是他们现在的业务方向,“我们现在已代理了8个新楼盘。”
二手房经纪涉足新房业务,张斌认为还是有一定优势的,“我们经纪人的客户维护能力强,门店多,销售网大,而且最重要的是我们有5万多房客源,这是一般的代理公司不能比的。”
惠百家的唐瑞周说,他们现在也涉足新房代理,扩展经营范围,但是新房市场成交也不是很好,近期又有大量楼盘上市,一个楼盘找几家公司代理,竞争异常激烈。
“走出去”,到非限购的三线城市拓展业务,成为青岛中介发展的一个希望。如一线城市的大中介向青岛扩展一样,青岛的中介也尝试着向三线城市“突围”。
惠百家将明年的发展重心放在了烟台市场。惠百家不动产总经理董晓峰介绍,目前烟台还没有限购,根据市场调查,烟台中高端住宅集中的莱山区,房价已从年初以来的7800元/平方米上涨到了9400元/平方米,楼市行情看好。
一套房能砍30万 议价空间超10%
随着楼市调控深入,新房市场已开始降价。一些新开盘的楼盘报出的开盘价已远低于周边房价。例如,高新区一楼盘10月20日报出5500元/平方米的低起价,与周边二手房价格明显倒挂。
一手房二手房价格倒挂趋势加剧,给二手房市场带来巨大冲击,二手房价格也在市场面前“低下头”。
“现在的行情来说,自住型的购房者可以考虑出手。”唐瑞周告诉,现在二手房的议价空间已经大大提高,降价幅度从前几个月的5%上升到了10%。有时遇到急于出手的房东,甚至可以达到15%至20%。
二十一世纪不动产市场分析师张斌也告诉记者,从他们门店的数据统计来看,二手房价格松动面扩大,议价空间已超过8%,急售和降价的房源数量有所增加。
目前来看,二手房降价已是普遍的趋势。来自青岛多家品牌中介的统计数据显示,中心城区内高端住宅的大、中户型降幅最为明显,总价400多万元的房子,可砍掉30万元。
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近日深圳中介门店关停3000家的消息引起外界关注，记者发现，中介关门的情况在广州也正在加剧，不仅有小中介倒闭，大中介也面临亏损，战线收缩愈发明显，不过这次收缩并不及2008年迅速，中介未来两年的前景依然看好，对收缩战线仍显谨慎。
广州市国土房管局数据显示，从3月份开始，全市10区二手交易登记量已跌至40~50万平方米的水平，除了5、6、8月三个月环比有增长外，其他月份均下跌，10月份成交量跌至40.48万平方米水平，只有今年1月份89.44万平方米的一半不到。业内人士分析认为，短期内调控政策没有放松的迹象，中介将来继续收缩减轻成本是必然的。
合富辉煌董事长扶伟聪：会对位置不好的店铺作调整。
广州中原地产市场总监李粤湘：各区有个别门店会出现“间断”营业，某些成交差的地段、小区会侧重一二手联动。
德诚行地产总经理何庆祥：已在交投调整较大的珠江新城缩减了一间门店。
广州
未现大规模倒闭中介形容在“死撑”
在番禺祈福新村对面的茶叶城，以往大有被中介行占据之势，但昨日记者走访发现，近半中介已关门。在一条内巷内，大小中介有25家，有13家拉闸关门。
某大中介内部人士告诉记者，今年年中公司已停止扩张，最近又停了约20间分店，“公司以前赌限购政策会很快放松，但最近放弃了这个念头，一些(业绩)不行的就停了。”
合富辉煌董事长扶伟聪表示，合富置业会对位置不好的店铺作调整，但调整将是“有开有关”。尽管广州中原地产市场总监李粤湘强调没有关铺收缩，但也承认各区有个别门店会出现“间断”营业，在某些成交差的地段会侧重一二手联动。德诚行地产总经理何庆祥表示，已在交投调整较大的珠江新城缩减了一间门店。以他关闭的门店为例，之前租金2万多元，今年涨到3万元，人工成本2万元，一家门店一个月要做10万元的业绩才能“回本”。
记者了解到，广州中介未出现大规模倒闭情况，不过中介人士形容是在“死撑”，因为门店持续亏损。“今年都无赚过”，老城区的某大行店长告诉记者，每个月保持约7万元的业绩，但对比于10万元的成本，月亏3万元依然“微亏”。某大行内部人士透露，广州公司在10月份的业绩只有去年高峰时期的四成，限购以来，公司几乎每个月要亏上数百万元。尽管公司没有裁前线经纪，但一些后勤部门已经“裁完又裁”，其中公司指定的按揭公司几乎只剩下骨干。
按揭公司的业绩下滑更甚。一家大型中介的按揭公司的黄先生表示，估计公司的业绩下滑超过一半。据广州市国土房管局公布的数据，10月全市10区的二手住宅登记量为40.48万平方米，同比减少35.7%。合富置业分析报告显示，10月份一次性付款的比例攀升至四成以上。
2008年金融危机时期，广州多家中介主动关铺收缩，但这次情况似乎不同。中介表示，因为大家看到市场很快复苏，在2009年时“来不及开铺”，为免重蹈覆辙，大家都在熬，希望等到2012年“第二个2009年出现”。
上海
二手市场有价无市部分中介直接关门
本报讯(记者李媛、周裕妩)受累于惨淡的市场成交，上海部分中介开始悄悄关闭门店，不少中介将重点转向一手楼盘。有业内人士表示，上海楼市或已进入“冰冻期”。
不少购房者继续观望，二手房业主并不急于降价，上海二手房挂牌价出现僵持。在某知名国际社区，中介表示，有诚意成交的客户以低出市场价格8%至10%的价格挂牌。
一二手房价格倒挂、二手房市场成交惨淡，今年10月，上海二手市场成交连续第三个月下挫，全月共计仅有0.81万套二手房成交，大大低于中介1.3万套的“生命线”，有的中介直接关门，有的则将精力投入一手楼盘的代理上。汉宇地产总经理施宏叡表示，当前上海平均每家的中介门店成本为13万至15万元/月，月销售额要达到15万元才能不亏，但现在很多门店达不到这个交易量，只能关门。
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