[摘要] 在国务院“楼市督查”结束前，西安率先对2011年房价控制目标进行调整。市场在关注楼市调控会否升级？市场僵持状态何时打破？
在国务院“楼市督查”结束前，西安率先对2011年房价控制目标进行调整。市场在关注楼市调控会否升级？市场僵持状态何时打破？
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，目前房价虽然出现松动迹象，但楼市整体仍处于相持、博弈态势。房地产市场调控督查工作组在将情况上报国务院后，不排除楼市调控政策进一步加码的可能。专家推测，地方房价控制目标可能会修改，同时可能会在税收、土地等方面出台新的政策。
地方房价控制目标首现调整
国务院督查组结束在16省份的专项督查的消息正备受关注。按照此前猜测，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，其中多地房价控制目标将面临调整。
3月底，国内主要城市均根据“国八条”要求相继出台了相关细则，各地同时也公布房价的年度控制目标 ， 除北京提出房价“稳中有降”，长春市将房价控制目标与房价收入比挂钩外，其余绝大多数城市都将新建住房价格增长目标定位在不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。
各地房价调控目标一经公布就引发了业内外的广泛关注并引发争议，房价调控目标甚至被解读为“限涨令”。为此，住房和城乡建设部3月底专门发出通知，要求已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
与此同时，国务院在4月初派出8个房地产市场调控督查工作组，对16个省(自治区、直辖市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况展开专项督查，督查重点是各地房地产市场调控工作责任落实情况。
在已经公布房价控制目标的城市中，西安近日率先进行了调整并正式发布了2011年新建住房价格控制目标的量化标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，从已出台的调控政策来看，力度在不断加码，中央明显对大多数的地方版房价调控目标并不满意，“稳中有降”已成为中央本轮楼市调控所要求的主基调，迫于中央问责机制的压力，各地房价调控目标或将出现修改，但是这也要看当地的实际情况来定。
胡景晖说，比如广州的房价相比来说是一线大城市中最为理性的城市之一，所以广州对之前所公布的房价调控目标的调整可能不大。但一些房价上涨过快、房价过高的城市恐怕不得不要重新制定新的房价控制目标。
工商联房地产商会会长聂梅生接受《经济参考报》采访时说，房价控制目标应与C PI挂钩。在当前形势下，通胀指数是当期影响房价的一个最重要的指标，房价不与C PI挂钩是说不过去的。
调控升级预期增强
除了房价控制目标调整之外，市场普遍认为，此次督查之后，很可能在税收、土地等方面继续储备政策，楼市调控很可能会进一步升级。
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，被调查人群中认为政府可能继续出台第四轮调控政策的人数比例大约为82%。受访者人群中，选择期待调再出重拳的人大约占61%。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，当前市场对于新一轮调控的期待还是比较高的，一方面，房价回落趋势虽然存在，但“普降”局面到来的时期仍不能明显预见；另一方面，当下北京购房者的人群结构里，刚需占绝大部分，在这种情况下，市场对于房价下降的要求也更加迫切。
张月表示，购房者期待新一轮调控“重而准”，可以更精准地直接面对房价或房企进行调控。例如收紧开发商信贷、促使开发商合理定价、合理增加土地供应、完善保障房购房资格、以及保证保障房及时供应等。
胡景晖认为，除了利率和存款准备金率的提高，楼市调控政策将可能在促供应、抑需求、重监管等方面纵向深化。他解释说，“促供应”即量化保障房和商品住房用地的年度供应要求；“抑需求”则是将禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强。
杨红旭接受《经济参考报》记者采访时也表示，政府对本轮楼市调控仍然有充足的政策储备，税收方面，比如土地增值税、房产税试点扩大、转让房屋的个人所得税方面还有上调空间；同时，人民币现在外资进入较多，在限制外资进入楼市方面也可能进一步严厉化；另外，就是“限房价，竞地价”、“限地价，竞配建保障房”等土地出让环节的调整。
国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春19日在回答记者提问时也表示，今年在落实国务院的房地产调控政策过程中，国土资源部主要采取的一条措施便是完善招拍挂制度，改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。他透露，国土资源部正在总结、完善一些地方的经验，将出台一些规范性的文件。
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僵局或在二季度打破
在不断强烈的调控信号之下，市场各方的神经陡然紧绷，房地产市场正步入新一轮敏感期。有专家预测，随着调控预期进一步增强，目前的僵局很可能在二季度打破。
中国房地产学会副会长陈国强认为，楼市当前面临的僵局是涉及政府、银行、开发商、购房者等各方的一个多层博弈关系，也是调控中必然要面临的一个阶段，各方都在通过不同方式参与博弈过程，中央不停地释放调控信号也是努力想在博弈中取得主动地位。
聂梅生分析说，目前存款准备金率处于高位，这实际上已经锁定了银行放贷的能力。资金流入受到如此大限制，这和一季度完全不一样。
专家认为，这种情况如果继续持续，楼市可能会在“五一”之后发生变化。未来一段时间内，部分一线城市靠规模扩张的大型房企，可能在存货增加的情况下不得不为了加大资金回笼而采取促销等措施，届时房价将会出现松动。
杨红旭预计，随着调控预期增强，房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落，京、沪等一线城市的楼市将在4、5月份迎来“拐点”。
(来源：财经日报 刘展超 )被外界寄予很大期望的国务院八个房地产调控督查组，昨日已经全部结束对16个省份的实地督查返回北京，并于近期将相关督查报告报国务院。
一位接近督查组人士对《财经日报》记者透露了上述信息。该人士表示，国务院督查组将在近期汇总督查内容，并将向国务院领导作专门汇报。
本月初国务院组成房地产调控专项督查小组前往16个省市，对各地保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控进行全面督查。
此次督查组中，带队组长级别的是住建部部长姜伟新，其他组长也多是副部级官员。
督查16个省区市包括北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、广东、广西、海南、四川、陕西、甘肃。
督查组出发之际，正值各地刚刚公布房价控制目标，因与民众预期相距甚远，房价目标引发极大争议。外界认为此番督查组可能会要求地方调整已经发布的房价控制目标。
住建部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。
此外，国务院房地产市场调控工作第七督查组在海南省督查时更是建议，海南应进一步提高认识，采取措施确保各城市2011年住房价格调[消息价格户型点评]控目标的实现，更希望各级政府确保2011年住房价格涨幅低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。
目前，楼市正处于巩固和扩大调控成效阶段。
“史上最严”楼市调控已满一年之际，市场的反应已能从一些数据中显现。
国家统计局18日发布的报告显示，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平城市达到20个，比上月增加了6个。
业内人士认为，环比房价平稳及降价的城市中主要分为两类：一类是在第三轮调控中政策出台比较密集，出台的政策相对更加有力城市，比如北京、深圳等城市。一类是部分二线城市，较早地实施了限购等政策。
而北京市统计局21日发布的“一季度北京市房地产市场运行情况”显示，在中央加大楼市调控的背景下，北京楼市销售和商品住宅开竣工面积等多项指标都出现了下降。业界担心这可能影响到未来的房源供应。
今年一季度北京商品房销售面积为264.9万平方米，比上年同期下降23.8%。其中，住宅销售面积为192.2万平方米，下降27.3%。从当月销售面积看，3月份全市住宅销售面积为59.9万平米，比上年同期下降38.2%。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本报记者表示，限购导致非自住需求离场，楼市成交量持续下调。特别是限购令落实的3月份，北京外地户籍购房者购房比例不足一成，而套自住购房占比过半，这些都使得成交量开始明显下滑。
销售前景的暗淡，也使得开发商的开工和推盘速度有所放缓。
数据显示，今年一季度，北京商品住宅新开工面积为328.7万平方米，同比下降3.6%；商品住宅竣工面积为94.2万平方米，同比下降45.6%。
张大伟认为，调控已影响部分开发商开发步骤。
“新开工面积有所下调，而竣工面积中的住宅更是下调了45.6%。可见调控政策的持续出台使得大部分开发商为了避免库存积压带来的资金压力，而延缓了开发速度。”张大伟称，目前来看，调控需要继续落实，加快从施工到竣工的速度，才能更早体现效果。
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(来源：财经日报 徐健 )“将香港现在的房价和1997年直接相比，可能有点不公平。”近日，新鸿基地产代理有限公司”执行董事雷霆在与《财经日报》记者谈及“香港房价”时如是说。
记者调查发现，对于近日香港房价水平因超过1997年被香港特区政府预警的情况，不少业内人士认为，香港现在的经济环境和1997年不一样，楼价整体崩盘的可能性不大。更有开发商预期，未来一段时间，香港的房价还将上涨。与此同时，涌入香港买房的内地购房者，也将以较高的速度持续增长。
港房价高企引发争议
2009年年底，香港豪宅价格超过了1997年创下的历史水平。如今，香港整体的房地产价格已超越1997年高位。
“目前流动资金充裕、持续低息的环境不可能永远存在，楼价也不可能永远上升，市民务必小心留意利息回升对楼市的潜在影响。”近日，香港财政司司长曾俊华在立法会上发出警告，称目前香港整体的房地产价格已超越1997年高位，警惕楼市泡沫产生的危险。并表示特区政府今年会继续增加土地供应降温市场。
特区政府在去年底频频出招抑制房价，采取了对短期买卖物业开征高达15%的额外印花税，并进一步收紧大额住宅物业的贷款比例等措施。受此影响，香港住宅成交量在今年首季大幅下降，但数据显示，在低息环境以及充足流动性的支持下，今年至今香港房价还是上升了近一成。
记者在探访香港多个楼盘后发现，如今香港10万港元/平方米的楼价已是稀松平常，总价过亿的豪宅项目也随处可见。房价之高，可见一斑。
但雷霆表示，经济增长、货币贬值以及购买力结构向外倾斜等翻天覆地的变化，使得香港如今的楼市行情已不能与1997年简单比较。他认为，未来一段时间，香港的房价还将上涨，但在政府对市场的一系列抑制措施下，房价涨幅会较此前减缓。
太平戴维斯也在其发布的报告中称，虽然香港住宅市场今年的政策风险较高，但对住宅市场前景持审慎乐观的看法，预计今年豪宅价格仍将稳步上涨5%。
瞄准内地富豪购买力
值得一提的是，除了本地刚性需求之外，源源不断涌入香港楼市的内地购买力，是香港开发商看高房价的信心所在。
自2009年以来，内地买家在香港楼市持续活跃。去年下半年，新地在上水古洞双鱼河的别墅项目“天峦”，自10月推出后，在短短一个月内售出九成以上房源，套现逾100亿港元。新地表示，买家当中约50%为经常往来本港及内地的商人，不少亦拥有两地车牌。
目前，越来越多的香港开发商，已经或正在准备将其在香港开发的豪宅项目带入内地进行促销。
记者获悉，新地已就旗下即将开盘的豪宅项目“珑玺”向内地客户抛出“绣球”，据其开发商新地代理高级销售及市务经理胡致远介绍，作为香港西南九龙最后一幢临海住宅用地上的豪宅，“珑玺”目前的预计售价在25万元人民币/平方米左右。虽然计划在近两个月内开盘，但目前已吸引大量潜在买家前来询盘，当中有不少为在香港和内地有频繁生意往来的商人及内地客户。
胡致远表示，公司已在深圳设立了一个“珑玺”项目展示中心，“如果今年五六月份开始发售，我们就暂时不会去上海推介，但也不排除将来去上海推广的可能性。”
一份来自中原地产的数据显示，在总价超过1200万港元的香港一手住宅物业交易当中，内地人士购房的金额占总数比例由2007年上半年的13.3%，发展至2010年下半年的35.5%，3年间增长达2.66倍。“尽管香港特区政府已于2010年把房地产从投资移民的投资条件中剔除，但对内地富豪来港置业没有大影响，因数据显示以购房作为投资移民的申请者，占香港一年超过12万宗住宅交易的比例十分低，随着内地经济发展，富豪数量将以倍数上升，香港豪宅供不应求。”
香港置地集团香港地区住宅物业主管黎汉群也在接受本报记者采访时表示，内地富豪已经成为香港市场主力购买群体之一。该公司旗下位于香港的豪宅项目上林，大约八成是内地买家，并且多为地产开发商的身份。如果从内地买家的地区分布来看，北京、浙江杭州、上海、广东等地较为集中。从购买方式而言，一些买家除了以个人身份买入，亦有以公司资产名义买入。
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（来源：财经日报 黄树辉） 编者按：在各地的房价控制目标公布之后，为保证顺利完成目标，部分城市已经开始采取限价措施，普遍被采用的举措是，在预售证申请环节即要求项目公布售价，以相关部门所认定的区域价为基准，超过这一价格的项目，全都不予发放预售许可证。
这种“一刀切”的方式，随即将高端房源排除在外，不得不选择“捂盘”。到目前为止，还没有开发商表示，会在这种情况下选择降价销售。更多的开发商决定“以时间换空间”——等待他们既定的价格能够获得通过后再上市销售。
从限购到限价，楼市调控正在陷入一个计划的“漩涡”。而目前各地楼市表现出来的下跌，或许只能证明政策在这一时期的有效性，业界更担心的在于，市场上积蓄的投资需求，在无处可投的情况下，对楼市未来的压力将难以预料。
各地的官方和机构数据显示，一季度，长沙市新建商品房备案均价为每平方米4803元，上涨17.78%，增速提高3.67个百分点；东莞新建商品房均价达每平方米8240元，同比大幅上涨13.7%；中山住宅均价为每平方米5043元，同比涨幅达17.9%，这些城市的房价涨幅已经大幅超过本地房价调控警戒线，后三季度房价必须保持小幅或者零增长，才能保证全年房价控制目标的实现。
多个城市一季度房价大幅增长，地方政府实现房价控制目标的难度不断加大，部分地区三季度房价面临零增长压力，深圳及广州的增城、从化等地的楼市限价政策开始逐渐浮出水面。
多地楼市限价呼之欲出
4月20日，广州从化市国土房管局副局长邹金明在从化房地产市场发展机遇与趋势研讨会上表示，目前从化房价的涨幅已经达到9%，从化将合理、合情、合规地进行限价，下一步准备出台具体操作通知。
在此之前的4月8日，广州增城市房管局已召集开发商开会，通报了增城楼盘限价5%的通知，该限价政策试行期暂定为三个月。而增城官方给出的楼市基准价格为每平方米7033元，这意味着增城楼盘售价不得超过每平方米7385元。
邹金明在上述研讨会上表示，并不认为增城限价不合理，但限价要合理，要与开发商沟通。“以前大家认为从化房价并不贵，想不到去年一下子从化的房价升了，整个从化的楼盘都涨得很厉害，听说好多楼盘开出每平方米2万元，我听到也紧张了。”
地方主动提出限价政策，在很大程度上实属无奈。当地媒体援引增城市国土房管局有关负责人的表态称，由于季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，为了实现年度的房价控制目标，第二季度暂时将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反应而定。
不仅仅是增城和从化两市。已公布的统计数据显示，相当一部分城市的一季度房价涨幅都已 过10%，已接近这些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌说，这就意味着，如果房价控制目标能够得到有效贯彻执行的话，这些城市在2011年的后三个季度必须保持房价零增长。
深圳从5月1日起实施分片区限价政策的传闻，已经被多家开发商证实。深圳市规划和国土资源委在4月14日发布新闻资料表示，近日该委各管理局已经召开所在辖区房地产企业座谈会，公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。
曾经参加过上述座谈会的深圳某大型上市房地产企业高管向本报透露，深圳各行政区分别有各自的片区限价幅度，但各区总的原则是房价不能超过去年本片区同类型项目价格的5%，所有项目都实行“明码标价、一套一标”。
除上述城市之外，兰州也传出将出台限价政策的消息。当地媒体报道称，根据兰州市即将出台的限价政策，房价的城关区内新建商品房每平方米将会被控制在万元以内，超过限价将无法办理房产交易手续。目前该政策已上报省政府，待批准后即可实施。
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被疑人为做低房价
楼市限价政策的直接后果是，高价房和价格涨幅过高的楼盘面临市场准入难题。上述某深圳上市房企高管坦言，现在有些开发商很难拿到预售许可证，因为预售价格是进入统计系统的，如果价格定得高于政府限定的价格，政府就不会批预售证。
该人士向本报表示：“我们感到很无奈，只能准备充足的资金熬到现售。现在开发商的非毛坯房子比例越来越高，这价格肯定比以前的毛坯房价格高，如果政府要达到调控的目标，那市场上的别墅、高端楼盘、非毛坯房的供应会急剧减少。”
高价房和价格涨幅过高的楼盘比例减少，或许是地方政府期待的结果。因为豪宅等高端项目被认为剔除统计范畴，对降低整体房价立竿见影。
以深圳为例，豪宅等高端项目对市场均价的影响堪称巨大。根据中原地产的统计，从各区来看，2010年深圳盐田房价升幅，达到68.31%，其中年内东部华侨城天麓[消息价格户型点评]和天涛轩两个别墅项目成交占全区总量约为34%，对该区整体房价上涨拉动明显。
多位业内人士的看法是，这仅仅是一种数字游戏，而不是房价真正的下跌，地方政府此举存在通过技术手段人为“做低房价”之嫌，这包括将保障房、郊区房纳入统计范畴，将豪宅等高端项目剔除统计范围或者延迟批准其上市时间，以及直接划定每个楼盘的房价涨幅等等技术手段。
毫无疑问，技术调控带来的结果无法和市场真实情况相吻合。根据地方政府发布的数据，3月份，深圳新房成交均价环比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均价环比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；广州签约均价环比下降8.2%。但国家统计局公布了《3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上述三个城市新建住宅价格指数却是同比或环比增长。
有分析认为，地方房管局的网签数据只是平均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。
王海斌认为，如果要让房价降下来，就必须让土地价格、政府征收的税费以及开发商的利润等都适当降下来，但目前这几个条件都不具备，单单使劲压制房价难度可想而知。而在目前楼市全面调控的大势下，各种达成调控目标的政策措施均有可能被推出，楼市限价政策或在多个地方纷纷出台。
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